РІЕЛ пропонує залучити банки до фінансування житла: що може змінитися для ринку

Про нові підходи до фінансування житлового будівництва розповіла фінансова директорка РІЕЛ Вікторія Мельник під час міжнародної конференції Ukraine Housing Conference 2026. Її виступ "Хто профінансує будівництво житла?" був присвячений проблемам традиційної моделі фінансування та можливим рішенням, які допоможуть залучити банківський сектор до розвитку житлових проєктів.

Як змінилися потреби у фінансуванні будівництва

Однією з головних проблем для девелоперів стало суттєве збільшення стартового капіталу, який потрібен для початку будівництва. На прикладі однієї з черг житлового комплексу РІЕЛ Вікторія Мельник пояснила, як змінилися вимоги до стартового капіталу.

До повномасштабного вторгнення для початку робіт було достатньо близько 10% вартості черги, або приблизно 1,5 мільйона доларів. Сьогодні цей показник зріс до 45%, що в грошовому еквіваленті становить близько 6,8 мільйона доларів.

Водночас змінилася й поведінка покупців. Вони стали обережніше ставитися до вкладень у нерухомість і хочуть спочатку побачити реальний прогрес будівництва та переконатися в надійності девелопера.

Вікторія Мельник також пояснила, чому компанія вважає важливим перерозподіл ризиків між учасниками ринку.

Фінансування будівництва коштом покупців фактично перекладає ризик недобудови на фізичну особу – непрофесійного учасника ринку. Натомість впровадження моделі розподілу ризиків (risk-sharing) дозволяє розподілити цей ризик між професійними учасниками ринку – девелопером і банком– підкреслила фінансова директорка РІЕЛ.

Скільки коштує фінансування однієї черги / Фото РІЕЛ

Які ще виклики стоять перед забудовниками?

Ще один виклик для девелоперів – висока вартість залучення коштів через передпродаж квартир зі знижками. За розрахунками РІЕЛ на прикладі одного з проєктів, еквівалентна вартість такого фінансування становила близько 35% річних.

Водночас залучення кредитних коштів у банку під 18–20% річних могло б обійтися забудовникам дешевше. Такий механізм фінансування дав би змогу планувати будівельні роботи стабільніше.

Вікторія Мельник наголосила, що наявність фінансування на весь цикл робіт дозволила б девелоперам дотримуватися технологічних термінів будівництва.

РІЕЛ пропонує нову модель фінансування / Фото РІЕЛ

Яку модель фінансування пропонує РІЕЛ

Під час конференції фінансова директорка представила три взаємопов'язані напрями змін, які, на думку компанії, можуть покращити ситуацію на ринку житлового будівництва. Мовиться про прозорість фінансів девелопера, банківське кредитування конкретних будівельних проєктів і доступнішу іпотеку для покупців.

Зокрема, РІЕЛ пропонує модель, за якої банк не лише фінансує будівництво через контрольовані рахунки, а й надає іпотечні кредити людям, які купують квартири в цьому проєкті.

У такий спосіб кредитування девелопера та іпотека покупців мають працювати як єдина система. Кошти, які надходять від іпотечних платежів, спрямовуватимуть на погашення кредиту забудовника. Це дозволить банку контролювати рух грошей на всіх етапах.

Коли ми суміщаємо фінансування девелопера та іпотеку, то це дозволяє банкам повністю контролювати грошові потоки. Кожна вхідна сума від іпотеки йде на закриття кредиту девелопера. Весь потік абсолютно прозорий. Тобто ми пропонуємо разом кредитувати і контролювати– розповіла Вікторія Мельник.

Як компанія готується до нової моделі

Водночас у РІЕЛ працюють не лише над пропозиціями щодо змін на ринку, а й над власною фінансовою структурою. Компанія впорядковує внутрішні процеси, щоб забезпечити прозорість руху коштів, розмежувати витрати та прибутки й уникнути перехресного фінансування різних проєктів.

За словами Вікторії Мельник, підготовка до цих змін тривала три роки, і зараз компанія вже готова до впровадження відповідних підходів.

Який варіант іпотеки пропонують поза програмою "єОселя"

Окремою темою виступу стали можливості придбання житла за межами державної програми "єОселя". За даними РІЕЛ, близько 60% покупців компанії користуються розтермінуванням, тоді як приблизно 40% оплачують повну вартість квартири.

Щоб розширити можливості придбання нерухомості, компанія разом із банками-партнерами опрацьовує власну іпотечну модель "РІЕЛоселя". Вона передбачає кредитування терміном до 20 років.

Згідно з варіантом, який наразі розглядають, упродовж перших п'яти років покупець сплачуватиме близько 10% річних. Після цього ставка буде становити приблизно 20% річних. Різницю між пільговою та комерційною ставками на початковому етапі компенсував би девелопер.

Наразі цю модель ще опрацьовують разом із банківськими партнерами. Для її масштабування потрібні доступніші фінансові ресурси.

Вікторія Мельник на Ukraine Housing Conference 2026 / Фото РІЕЛ

Чому фінансування важливе для розвитку міст

Вікторія Мельник наголосила, що відповідальність девелоперів не обмежується зведенням житлових будинків. Під час реалізації таких проєктів компанії також вкладають кошти в облаштування зелених зон, будівництво шкіл і дитячих садків та розвиток іншої соціальної інфраструктури.

Для втілення цих планів потрібні фінансові ресурси, доступ до яких можна прогнозувати на тривалий період. Це дає змогу комплексно планувати як будівництво житла, так і облаштування прилеглих територій.

У РІЕЛ готові обговорювати нові механізми фінансування / Фото РІЕЛ

У РІЕЛ вважають, що відновлення житлового будівництва в Україні потребує спільної роботи девелоперів, банків, регуляторів і міжнародних фінансових інституцій.

Компанія готова долучатися до обговорення та випробування нових механізмів фінансування, ділитися власним досвідом і працювати над рішеннями, які допоможуть збільшити обсяги житлового будівництва та розширити можливості придбання нерухомості для українців.

Зауважимо, міжнародна конференція Ukraine Housing Conference 2026 стала першою щорічною житловою конференцією в Україні. Її організували Група Світового банку та Міністерство розвитку громад та територій України.

Захід об'єднав представників будівельної галузі, фінансового сектору та міжнародних організацій. Учасники обговорювали відновлення житлового фонду, розвиток фінансування житлового будівництва та практичні рішення, необхідні для відбудови країни.