Цены повышали не каждый день, а каждый час: как государственные программы изменили рынок недвижимости в Украине

Украинский рынок жилой недвижимости сегодня трудно представить без государственных программ. Они оказали на него настолько сильное влияние, что практически в каждом разговоре на эту тему так или иначе всплывает упоминание о сертификатах еВидновлення или ипотеке еОселя.

Даже в масштабах больших городов государственные средства могут вызвать такую активизацию в некоторых сегментах рынка, что метафора волны для описания этого подорожания не кажется преувеличением.

24 Канал разобрался, как государственные программы влияют на рынок недвижимости в Украине, и собрал мнения экспертов о возможных колебаниях цен на жилье в этом году.

Как эксперты оценивают влияние государственных программ на рынок

Во время полномасштабной войны в Украине заработали несколько государственных программ, которые помогают получить собственное жилье. Это ипотека еОселя, компенсация за уничтоженное жилье в рамках программы еВидновлення, а также ваучеры для вынужденных переселенцев со временно оккупированных территорий.

В идеале эти программы должны были бы стимулировать развитие первичного рынка недвижимости и новое строительство. На практике же люди гораздо охотнее выбирают вторичный рынок, поскольку он позволяет быстрее получить жилье, готовое к заселению.

Возможность купить квартиру в ипотеку, по сертификату или ваучеру зависит от наличия государственного финансирования, которое в некоторых ценовых сегментах рынка задает ритм активности спроса и роста цен.

Как рассказала в комментарии 24 Канала эксперт в сфере недвижимости Ирина Луханина, государственные программы стали заметной частью рынка, однако не управляют им полностью. В то же время риелтор убеждена, что в дальнейшем их роль будет только расти.

Несколько иного мнения придерживается эксперт Карина Бахолдина. В комментарии 24 Канала она высказала наблюдение, что рынком недвижимости сегодня активно управляет безналичный расчет, поэтому появление или приостановка финансирования государственных программ значительно влияет на активность спроса.

Похожее мнение относительно движущей силы рынка высказала риэлтор и владелица агентства недвижимости Next Door Юлия Войналович в инстаграме. По ее словам, большинство сделок сейчас заключается в рамках государственных программ, и именно они являются движущей силой рынка.

Однако, как ранее отмечала в комментарии 24 Канала обозревательница рынка недвижимости Виктория Берещак, государственные программы имеют свои ограничения, которые предотвращают эффект резкого перегрева цен на рынке. Анализируя требования для получения компенсации по программе еВидновлення, эксперт выделила следующие факторы, сдерживающие спрос:

• бюрократические процедуры и наличие финансирования;
• ограниченный выбор на первичном рынке из-за требований к юридическому соответствию жилья;
• необходимость доплаты из-за цен, превышающих сумму сертификата;
• пятилетний запрет на перепродажу.

В то же время эксперт признает, что локальное влияние на цены заметно, особенно в сегменте небольших готовых квартир. Продавцы такого жилья все чаще ориентируются на суммы компенсаций и подстраивают ценовые ожидания под возможности покупателей с сертификатами.

Поэтому, учитывая эти факторы, Виктория Берещак пришла к выводу, что жилищные сертификаты стали одним из факторов поддержки рынка недвижимости, однако их влияние может быть переоценено.

Сколько украинцев смогли приобрести жилье по государственным программам

Доступные в открытом доступе данные свидетельствуют о том, что приобрести жилье по государственным программам смогли десятки тысяч украинцев.

Статистика еОсели сообщает, что с момента запуска программы в октябре 2022 года до 12 августа 2026 года было выдано 27 784 кредита на общую сумму более 49 миллиардов гривен. В частности, в этом году было оформлено более 5 тысяч ипотек.

В мае 2023 года стартовала программа єВидновлення, в рамках которой государство финансирует ремонт поврежденного жилья и компенсирует стоимость уничтоженного. По состоянию на 10 августа показатели выполнения программы следующие:

• всего подано 174 585 заявлений о разрушенном жилье, из которых утверждены к возмещению – 91 913;
• выдано 85 010 сертификатов на покупку нового жилья, из них реализовано – 33 846.

По данным Минрегиона, средняя сумма полученного по программе жилищного сертификата составляет 1,3 миллиона гривен.

В ноябре прошлого года началась подготовка к выдаче ваучеров на 2 миллиона гривен для некоторых категорий внутренне перемещенных лиц, чье жилье осталось на временно оккупированной территории.

По состоянию на 10 августа в рамках программы поступило 45 167 заявлений, из которых по решению местных властей было одобрено 37 792 обращения. На данный момент приобрести жилье смогли 3 273 семьи. Больше всего использованных ваучеров приходится на Киев и область, а также на Днепропетровскую, Одесскую и Николаевскую области.

Как реагирует рынок недвижимости на перерывы в финансировании программ

Эксперты по-разному оценивают общее влияние государственных программ на рынок недвижимости, однако все сходятся во мнении, что перерывы в их финансировании достаточно заметны.

По словам риелтора Ирины Луханиной, после очередного вливания средств в программы на рынке одновременно появляется определенное количество покупателей, у которых есть четкий бюджет и требования к жилью. Поэтому в этом сегменте хорошие квартиры раскупаются довольно быстро. Но когда финансирование приостанавливается или наступает ожидание следующего транша, эта часть спроса замедляется.

Для отдельных квартир и конкретного ценового диапазона такие паузы очень ощутимы. Особенно показательна ситуация с жилищными сертификатами. Государство прямо сообщает, что следующее финансирование ожидается поэтапно с августа по ноябрь. Для человека, который покупает квартиру именно по сертификату, это означает, что его возможность заключить сделку буквально зависит от момента поступления средств,
– говорит Ирина Луханина.

Риэлтор Карина Бахолдина отмечает, что выплаты за уничтоженную недвижимость в рамках программы еВидновлення перестали поступать примерно с середины апреля. Зато 1 мая были профинансированы жилищные ваучеры для ВПЛ, имеющих инвалидность или являющихся участниками боевых действий и подавших в прошлом году заявку на участие в программе.

Ваучер действовал до 1 июля, то есть у людей было всего 60 дней. И рынок вторичной недвижимости стоимостью 40 – 80 тысяч долларов в Днепре, Полтаве, даже Киеве и в целом в центральной части Украины невероятно вырос. Просто в один момент. Люди поднимали цены не каждый день, а каждый час,
– говорит эксперт.

Однако не все владельцы соглашаются на продажу с безналичным расчетом, а если и идут на сделку, то могут завышать цены. Карина Бахолдина отмечает, что одним из факторов, влияющим на решение продавцов жилья, является лимит на снятие наличных в Украине – 100 тысяч гривен в сутки.

Например, в городах с частыми и длительными воздушными тревогами, таких как Харьков, Днепр, Одесса, быстро получить наличные довольно сложно. При этом существует риск потерять часть средств при конвертации в валюту из-за роста курса. И все же некоторые владельцы в этих городах, нуждаясь в продаже своей недвижимости, лояльно относятся к покупателям, расплачивающимся безналичными средствами. Однако с трудностями при покупке жилья по сертификату или ваучеру можно столкнуться и на западе страны.

Опираясь на наблюдения из практики риелторов своего агентства, Карина Бахолдина отмечает, что в Ивано-Франковске и Тернополе были случаи, когда владельцы отказывались продавать с безналичной оплатой без значительного повышения цены.

Стоит ли ожидать нового роста спроса и цен на квартиры в этом году

Учитывая опыт предыдущих месяцев и ожидание новых траншей финансирования, в ближайшее время существует вероятность подорожания квартир в диапазоне, который, по крайней мере, частично способны покрыть сертификаты и ваучеры государственных программ. Хотя впереди зима и возможное усиление Россией обстрелов гражданской инфраструктуры, динамика цен на недвижимость не обязательно будет негативной.

По мнению эксперта Ирины Луханиной, рынок недвижимости в Украине достаточно быстро адаптируется к военным вызовам, поэтому даже сложная зима не обязательно приведет к неизбежному спаду активности. Другое дело, что логика выбора покупателей претерпевает изменения: дома с определенной долей автономности будут пользоваться большим спросом, чем те, где в случае перебоев со светом и отоплением существует риск полной потери комфортных условий проживания.

Объекты, в которых человек рискует остаться зимой без света, воды, лифта и тепла одновременно, придется либо продавать дешевле, либо значительно дольше ждать покупателя. Если же сложная энергетическая ситуация совпадет с приостановкой финансирования государственных программ, в определенных сегментах количество сделок действительно может временно сократиться. Но я бы не стала автоматически распространять это на весь рынок, – отмечает риэлтор.

По мнению Ирины Луханиной, благоприятное время для покупки и продажи квартиры не стоит ограничивать весенним и осенним периодом, как это было принято раньше. Целесообразнее ориентироваться на ситуацию на рынке и руководствоваться логикой собственных интересов. Хорошее время для продавца – это когда на его тип жилья существует активный спрос, а он готов выставить адекватную цену. Тогда как для покупателя подходящий момент может наступить тогда, когда конкуренция меньше и другие решили отложить покупку.

Риэлтор Карина Бахолдина ожидает возможного повышения цен на первичном и вторичном рынках, особенно в прифронтовых городах, где готовы продавать с безналичным расчетом: Одессе, Днепре, а также Киеве, который постоянно подвергается обстрелам. Эксперт подчеркивает, что этот прогноз является исключительно ее мнением, которое может не оправдаться.

Поскольку запланировано возобновление государственного финансирования сертификатов и ваучеров, рынок вновь наполнит волна спроса со стороны их получателей. Ситуацию же будут подогревать сжатые сроки использования средств.

Все эти программы нацелены на людей, у которых где-то поблизости было жилье. Программа ваучеров направлена на ВПЛ, которые находятся в окрестностях Одессы, Запорожья, Полтавы, Харькова. Людям очень хочется хотя бы условно иметь отношение к дому. Даже если он уже разрушен и за него выплачена компенсация. И очень хочется иметь хотя бы мнимое намерение вернуться, – говорит Карина Бахолдина.

Риэлтор добавляет, что вскоре начнется предновогодний период, который традиционно повышает спрос, в том числе и во время войны. Если на вторичном рынке цены вверх толкает в основном именно он, то на первичном рынке подорожание обусловлено еще и повышением себестоимости строительства.