Как купить квартиру без первоначального взноса: варианты, доступные украинцам

"еОселя": как уменьшить первоначальный взнос

Одним из главных инструментов для покупки жилья в Украине остается государственная программа "еОселя". Согласно стандартным условиям программы, заемщик в возрасте от 26 лет должен внести не менее 20% от стоимости квартиры, а для людей в возрасте до 25 лет включительно минимальный взнос составляет 10%.

То есть формально оформить "Е-Оселя" вообще без первоначального взноса невозможно. В то же время в 2026 году существуют механизмы, благодаря которым покупателю не обязательно оплачивать всю необходимую сумму из собственных сбережений.

Обратите внимание! Один из таких вариантов предусмотрен для внутренне перемещенных лиц и жителей прифронтовых территорий. Государство компенсирует до 70% первоначального взноса по ипотеке, но сумма компенсации не может превышать 30% стоимости жилья. Также предусмотрена компенсация 70% ежемесячных платежей в течение первого года кредитования и до 40 тысяч гривен сопутствующих расходов на оформление ипотеки.

Например, если первоначальный взнос за конкретную квартиру составляет 400 тысяч гривен, потенциально государство может компенсировать до 280 тысяч гривен, если заемщик соответствует всем требованиям программы. Остальную сумму придется оплатить самостоятельно.

В то же время для участия в программе существует ряд требований к заемщику и самому жилью. В частности, для получения компенсации действуют ограничения относительно наличия недвижимости, ее отчуждения в течение последних 36 месяцев и стоимости квартиры. Для соответствующих категорий максимальная стоимость жилья, на которую распространяется этот механизм, составляет 2 миллиона гривен.

Еще один вариант – жилищный сертификат "еВідновлення". Его можно использовать для покрытия первого взноса по программе "еОселя". В таком случае сертификат фактически заменяет часть собственных средств покупателя.

Важно! В 2026 году правительство также расширило механизмы сочетания жилищных ваучеров и программы "еОселя" для отдельных категорий ВПЛ. В частности, предусмотрена возможность использовать жилищный ваучер в качестве первоначального взноса по ипотеке, хотя для полноценного запуска конкретного механизма необходимы соответствующие законодательные процедуры.

Местные программы и рассрочка: какие есть альтернативы

Еще один способ уменьшить потребность в большой сумме на старте – региональные и местные программы поддержки покупателей жилья. В 2026 году в Украине действовали десятки таких программ, которые могут предусматривать частичную компенсацию первоначального взноса, процентной ставки или фиксированную финансовую помощь. Условия зависят от конкретной области или общины.

Обратите внимание! Чаще всего такая поддержка направлена на отдельные категории граждан – военных, ветеранов, внутренне перемещенных лиц, медиков, педагогов, ученых и других работников, которых общины хотят привлечь или удержать в регионе.

Поэтому перед оформлением ипотеки стоит проверить не только условия государственной программы "Е-Осели", но и программы, действующие в конкретном городе или области. Иногда местная компенсация может существенно уменьшить сумму, которую покупателю нужно внести самостоятельно.

Еще один вариант – рассрочка от застройщика. Она отличается от банковской ипотеки: покупатель договаривается напрямую с застройщиком о графике внесения средств. На рынке есть предложения с меньшим первоначальным взносом, более длительным сроком выплат и индивидуальными графиками.

Однако рассрочка не означает автоматическую покупку квартиры вообще без денег. В большинстве случаев застройщик все равно потребует определенный первоначальный взнос, а остаток покупатель будет выплачивать частями. Поэтому перед подписанием договора необходимо внимательно проверить окончательную цену квартиры, сроки платежей, возможные штрафы и условия в случае задержки строительства.

Учтите! Помимо первого взноса покупателю могут понадобиться средства на сопутствующие расходы: оформление сделки, страхование, банковские комиссии, оценку недвижимости и нотариальные услуги. Даже если сам первый взнос покрывается государственной помощью, это не всегда означает, что у покупателя вообще не будет расходов при оформлении.

Таким образом, купить квартиру абсолютно без собственных средств в Украине сложно, но для отдельных категорий граждан это можно сделать более реальным благодаря государственным и местным программам. Наиболее показательный пример – компенсация до 70% первоначального взноса для ВПЛ и жителей прифронтовых территорий, а также использование жилищных сертификатов для финансирования первоначального платежа.

Недавно мы писали, что перед покупкой квартиры недостаточно проверить ее состояние, документы на право собственности и цену. Стоит выяснить, нет ли у жилья задолженности по коммунальным услугам, взносам в ОСМД или других обязательств, которые могут стать неприятным сюрпризом уже после оформления сделки.