Подписание договора – это ещё не гарантия: что нужно проверить перед покупкой жилья на вторичном рынке

Какие риски следует учесть перед покупкой квартиры

Перед покупкой жилья важно проверить не только документы на квартиру, но и обстоятельства, связанные с продавцом, рассказали юристы YouTube-канала "Наказ".

Смотрите также Ремонт может добавить десятки тысяч долларов: сколько стоят квартиры на вторичном рынке в Киеве

Риск, связанный с мужем или женой продавца

Один из самых распространенных рисков связан с семейным положением продавца. Если квартира была приобретена во время брака, она может считаться совместной собственностью супругов, даже если в документах указан только один владелец. В таком случае для продажи требуется нотариально заверенное согласие второго супруга.

Проблема в том, что устного согласия недостаточно. Если супруг или супруга продавца впоследствии заявят, что не давали разрешения на продажу, сделку могут оспорить. Риск сохраняется и после развода, если имущество не было разделено надлежащим образом.

Риск, связанный с несовершеннолетними детьми

Отдельно стоит проверить, не были ли в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети. Если ребенок имел право пользования жильем или долю в квартире, для продажи может потребоваться разрешение органа опеки.

Покупателю не стоит полагаться только на слова продавца о том, что "никаких проблем нет". Такие вещи должны подтверждаться документально, поскольку после заключения сделки вопрос о правах детей может стать поводом для спора.

Риск покупки квартиры с арендаторами

Еще одна ловушка – действующий договор аренды. Если квартира сдается, ее продажа не означает, что арендаторы автоматически должны выехать. Они могут иметь право проживать в квартире до истечения срока договора.

Поэтому перед покупкой стоит выяснить, не сдавали ли жилье в аренду, а также проверить условия договора, если он существует.

Риск из-за судебных разбирательств, долгов или ареста

Квартиру также необходимо проверить на наличие арестов, ипотеки, запретов и судебных споров. Такие проблемы могут быть связаны не только с самим жильем, но и с долгами предыдущего владельца.

Отдельно стоит проверить продавца в судебных реестрах, а квартиру – в государственных реестрах. Коммунальные долги формально не переходят к новому владельцу, но на практике могут затруднить переоформление услуг или общение с ОСМД или управляющим.

Риск, связанный с совладельцами

Если у квартиры несколько собственников, у других совладельцев есть преимущественное право выкупа доли. Продавец сначала должен предложить её им, а уже потом – постороннему покупателю.

Если эта процедура была нарушена, совладельцы могут обратиться в суд и оспорить сделку. Поэтому аванс лучше не передавать до полной проверки документов, ведь нотариус не всегда видит все риски, а продавец может о них не сообщить.

Какие документы нужно проверить перед покупкой

Именно документы на право собственности подтверждают, что продавец действительно имеет право продать квартиру. Без такой проверки покупатель рискует столкнуться с проблемами уже после оформления сделки.

Особенно внимательными следует быть с квартирами, которые за короткий срок несколько раз продавали или переоформляли. В таких случаях покупателю важно заранее проверить подлинность всех документов и информацию в реестре.