Агрохолдинги покупают паи на 40% дороже: какие риски для мелких собственников

Сколько агрохолдинги готовы платить за землю?

Агрохолдинги предлагают на 38 – 40% выше цены на землю, чем физические лица, постепенно накапливая площади через мелкие сделки. Об этом в комментарии 24 Каналу рассказал эксперт Института аграрной экономики Игорь Юрченко.

Смотрите также Дроны уничтожают технику, а банки забирают квартиры: какие проблемы фермеров у фронта

Получив право покупать сельскохозяйственные земли в 2024 году, агрохолдинги начали активно заходить на рынок и покупать дороже. Опираясь на данные Государственного геокадастра и статистики Минэкономики, Игорь Юрченко приводит следующие средние цены сделок:

• в 2024 году юридические лица покупали земли в среднем по 55 946 гривен за гектар, тогда как физические лица – по 40 111 гривен за гектар (ценовая премия +39,5%);
• в 2025 году юрлица в среднем платили по 61 637 гривен за гектар, а физлица – 44 609 гривен за гектар (премия +38,2%).

Эксперт отмечает заметный рост доли юрлиц в общей площади сделок: с 21,7% в 2024 году до 35,2% за 11 месяцев 2025 года (+13,5% за год). По его прогнозу, если такие темпы прироста сохранятся, к концу 2026 года агрокомпании могут контролировать около половины новых приобретений по площади.

Есть ли риск монополизации рынка земли агрохолдингами?

Игорь Юрченко оценивает риск концентрации сельскохозяйственных земель в собственности крупных компаний как умеренный, однако такой, что требует постоянного мониторинга.

По приведенным им данным, сейчас агрохолдинги покупают земли небольшими участками: средняя площадь одной сделки юрлица составляет 2,8 – 2,9 гектара, тогда как у физических лиц – от 2 до 2,1 гектара.

То есть речь идет не о приобретении больших массивов одним лотом, а о постепенном накоплении через многочисленные мелкие сделки. Именно здесь и кроется главная угроза: законодательное ограничение в 10 тысяч гектаров на одно юридическое лицо формально выглядит значительным, но через сети аффилированных структур крупный агрохолдинг может аккумулировать земельный банк, кратно превышающий этот лимит, оставаясь юридически "в пределах нормы",
– объясняет эксперт.

По мнению ученого, для отслеживания реальной концентрации земель требуется обязательное раскрытие конечных бенефициаров-покупателей и перекрестный анализ связанных лиц.

Как государство защищает мелких землевладельцев?

В Украине существует система защиты мелких землевладельцев, которая состоит из следующих элементов:

• преимущественное право арендатора на выкуп арендованного участка;
• ограничение предельной площади в одних руках;
• нотариальное удостоверение всех сделок;
• государственная регистрация прав.

Хотя этот набор механизмов может выглядеть формально достаточным, его эффективность следует оценивать по рыночным результатам, отмечает эксперт Игорь Юрченко и добавляет, что данные Госгеокадастра показывают неожиданно положительную картину. Участки до 2 гектаров продают в среднем дороже, чем те, имеющие площадь более 50 гектаров: например, 56 453 гривны за гектар против 24 459 гривен за гектар соответственно в ноябре 2025 года.

То есть мелкий землевладелец получает существенную ценовую премию просто за размер своего актива – рынок сам по себе защищает его интересы через высокую удельную стоимость малых наделов. Доля сделок до 2 гектаров стабильно держится на уровне 55 – 57% от общего количества в течение всего периода 2023 – 2025 годов. Итак, мелкие владельцы активно и уверенно продают на своих условиях,
– говорит эксперт.

Какие слабые места в системе защиты мелких землевладельцев и как ее усилить?

Среди слабых мест созданных государством механизмов ученый выделяет следующие:

• отказ от аренды перед продажей или согласованные соглашения позволяют обойти преимущественное право арендатора на выкуп земли;
• мелкий владелец, как правило, не может позволить себе юридическое сопровождение такого уровня, который доступен корпоративному покупателю;
• продавец часто не знает реальной рыночной цены земли в своем районе.

С точки зрения ученого Игоря Юрченко, для усиления механизма защиты небольших землевладельцев и минимизации рисков следует внедрить публичный онлайн-калькулятор рыночной цены, который будет базироваться на данных Геокадастра в разрезе общин. Также необходимо обязательное раскрытие конечных бенефициаров покупателей-юрлиц в реестре прав, чтобы отслеживать реальные площади земель в собственности.

Продавать земли с более высокой позицией в переговорах мелким землевладельцам позволил бы механизм земельных кооперативов, благодаря которому они могли бы объединять участки для коллективной продажи.

"Мелкий землевладелец в этих условиях парадоксально выигрывает в краткосрочной перспективе, ведь рынок платит ему ценовую премию за малый размер участка. Однако без системных изменений в прозрачности собственности и информационном обеспечении продавцов это преимущество может быть нивелировано информационной асимметрией в пользу корпоративных покупателей", – заключает эксперт.

Как отличаются цены на землю в Украине?

В этом году, по состоянию на 1 мая, средняя цена на землю в Украине составляет 75,1 тысячи гривен за гектар. Однако цены существенно отличаются в зависимости от региона.

Самая дорогая земля – в Ивано-Франковской и Киевской областях. Гектар там в среднем стоит 179,6 тысячи гривен и 178,2 тысячи гривен соответственно. В пятерку самых дорогих также входят Львовщина, Тернопольщина и Винницкая область.

Самые низкие цены на рынке земли фиксируют в прифронтовых и южных областях. В Донецкой области гектар земли в среднем стоит 30,7 тысячи гривен, на Херсонщине – 38,5 тысячи гривен, а на Николаевщине – 44,1 тысячи гривен.