В разговоре с 24 Каналом Денис Марчук, заместитель председателя Всеукраинского аграрного совета, замечает, что динамика показывает, что на рынке происходят постоянные пересмотры в денежном эквиваленте по аренде и стоимости земли.

Читайте также Имеет ли право наследник пользоваться землей, не переоформив ее

В то же время наибольшее влияние на это имеет ситуация на фронте и приближение мирных переговоров по этому поводу. Марчук прогнозирует, что есть два сценария относительно того, как могут реагировать цены на текущую ситуацию в стране:

  • Первый – в 2026 году ожидается, что в соответствии с ускорением процесса по переговорам будет усиливаться и главный украинский ресурс – земля.

Денис Марчук

Заместитель председателя Всеукраинского аграрного совета

В соответствии с этим эквивалент земли будет расти, как и инвестиции в сельхозсферу в целом будут расти.

  • Второй – если военные действия будут продолжаться, то земля в дальнейшем будет оставаться серьезным финансовым активом.

А Игорь Лисецкий, координатор земельного комитета УКАБ, рассказал для 24 Канала, что в 2026 году вместо резких скачков будет доминировать взвешенная стабильная динамика.

Игорь Лисецкий

Координатор земельного комитета УКАБ

Рынок уже отошел от шокового состояния первых лет войны и вошел в фазу системного накопления стоимости, поэтому ожидается не коррекция или застой, а плавный рост стоимости, которое постепенно будет приближать украинские цены к восточноевропейским показателям.

Фактором для этого роста будет служить спрос со стороны агропроизводителей и инвесторов, для которых выкуп арендованной земли превратился в механизм инвестирования.

Большую роль в этом будет играть финансовая состоятельность агропроизводителей и фермеров, подкрепленная налаженной морской логистикой и мировыми ценами на продовольствие, что будет формировать рыночную цену.

Однако география цен будет оставаться неравномерной, ведь фактор безопасности будет действовать как главный фильтр инвестиционной привлекательности,
– говорит Лисецкий.

Заметьте! В регионах, которые далеко от боевых действий – на западе и в центре Украины – землю активно будут покупать, и за каждый гектар будет большая конкуренция. А вот в прифронтовых областях востока и юга рынок фактически "замрет": купля-продажа там будет происходить редко или почти не будет происходить вообще.

Как рассказала для 24 Канала нотариус Наталья Манойло, на конец 2025 года новых изменений не ожидается относительно рынка земли. По-прежнему действуют нормы, которые были приняты законодателями ранее. В частности, юридические лица получили право приобретать в собственность до 10 тысяч гектаров.

Наталья Манойло

Нотариус

Кроме того, запрет на покупку сельскохозяйственной земли иностранцами в 2026 году сохранится. Такое решение побуждает консолидировать внутренний рынок.

Госпожа Наталья также отмечает, что рост цен на землю возможен после завершения войны в Украине. Причиной этого может стать повышенный спрос, в частности на земельные участки.

В то же время чтобы продать землю уже в следующем году, владельцам паев стоит подготовиться:

  • Необходимо зарегистрировать право собственности в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, если это еще не сделано.
  • При наличии арендатора нужно внести в реестр и право аренды.
  • Перед продажей земли владелец обязан письменно уведомить арендатора и получить от него согласие или официальный отказ от преимущественного права покупки.

По последним данным Опендатабот, в ноябре средняя стоимость гектара по областям Украины колеблется от наименьшей в 31 480 гривен до 189 881 гривны. Зато средняя цена составила 64 701 гривну, что более чем на 1 100 гривен выше, чем было в октябре.

Самая дорогая земля фиксируется в 5-ти областях: на первом месте Закарпатская область – 189 881 гривны за гектар, второе место – Тернопольская область – 189 675 гривен за гектар, третье место – Ивано-Франковская область – 164 902 гривны за гектар, четвертое – Львовская область с ценой в 111 497 гривен за гектар, а пятое принадлежит Киевской области – 11 314 гривен за гектар.

В то же время самые низкие цены в прифронтовых областях: в Херсонской области – 31 480 гривен за гектар, в Николаевской области – 35 055 гривен за гектар, в Сумской – 35 901 гривна за гектар, в Запорожской – 37 901 гривна за гектар, а в Донецкой – 39 126 гривен за гектар.

Справка: сейчас стоимость сельскохозяйственного назначения не может быть меньше ее нормативно-денежной оценки – это ограничение установлено до 2030 года.

Лисецкий прогнозирует, что разрыв в ценах на 2026 год сохранится, поскольку фактор безопасности остается главным критерием при покупке земли.

  • Западные области, в частности Ивано-Франковская, Львовская и Тернопольская области, удержат статус безусловных ценовых лидеров благодаря близости к логистическим путям ЕС и высокому спросу на защищенные активы.
  • Киевская область в 2026 году сохранится в статусе одного из самых дорогих и наиболее ликвидных рынков земли, конкурируя по стоимости гектара с западными областями, но имея собственную уникальную специфику формирования цены.

Главным мультипликатором стоимости здесь выступает фактор столицы и близость ключевых логистических узлов,
– отмечает господин Игорь Лисецкий.

  • В то же время центральные регионы (Винницкая область, Хмельницкая область, Полтавская и Черкасская области) будут демонстрировать динамику незначительного роста стоимости, сочетая хорошее плодородие почв с относительно приемлемыми условиями безопасности для агробизнеса.
  • Восточные и южные регионы будут будут оставаться в зоне ценовой стагнации, где стоимость гектара будет в разы ниже среднерыночной из-за прямых военных угроз и проблем с заминированностью полей.

В то же время, как отмечает Денис Марчук, на рынке земли спрос есть, однако предложений не так много, как нужно.

Спрос на возможность приобрести землю довольно высокие, но условия и стандарты не соответствуют. Люди сами чувствуют, что нет необходимости с таким успехом реализовывать рынок,
– объясняет он.

  • От первого этапа земельной реформы, который начался в 2021 году, и до 2024 года, когда были допущены юридические лица на рынок земли, в Украине до сих пор нет больших посевов, которые реализовались.

Напоминаем! Мораторий на куплю-продажу сельскохозяйственных земель в Украине был снят 1 июля 2021 года – через 20 лет после внедрения. Соответственно тогда это право имели только физические лица. А с 1 января 2024 года эту возможность получили компании.

  • Проблема в том, что люди не спешат продавать собственную землю, ведь понимают, что земля – это пассивный доход, который активно развивается с точки зрения финансовой способности получения средств от арендодателя.
  • Поэтому спрос есть, а предложения меньше. Таким образом конкуренция фактически толкает цену на землю вверх.

Известно, что площадь проданной земли за ноябрь снизилась. Если месяц назад было продано 21,5 тысячи гектаров, то в октябре более чем на 4 тысячи гектаров больше.

Больше всего за последний год было продано в феврале – 27,6 тысячи гектаров, а меньше всего – в январе (более 10 тысяч гектаров).

Марчук отмечает, что прогнозы по рынку распространяются и на аренду земли. Часть государственных сельскохозяйственных угодий передается в аренду через аукционы, где арендные ставки часто формируются на высоком уровне и не всегда соответствуют рыночным ориентирам.

Зато конкуренция за такие участки остается значительной, что и удерживает цены на повышенном уровне.

В контексте реформы нам нужно дальше думать, как делать правовой доступ украинских аграриев к украинской земле. В частности, надо продолжать возможности трансформации государственных предприятий, которые концентрируют значительные объемы земельного банка, но остаются экономически неэффективными: они обрабатывают немало в тени, не платят официальных налогов и т.д,
– говорит господин Денис.

Заместитель председателя Всеукраинского совета советует переводить на аукционы земли, которыми сейчас владеют государственные предприятия, в частности те, которые находятся в собственности Национальной академии аграрных наук Украины (НААН).

Это необходимо сделать для того, чтобы за эти земельные участки соревновались реальные производители, которые смогут эффективно на них работать, получать прибыль и, соответственно, наполнять госбюджет налогами, что особенно важно в условиях войны.

  • Общий ущерб окружающей среде Украины из-за российской агрессии оценивают в 6 триллионов гривен, в частности из них 1,3 триллиона гривен – это вред почвам. Также был нанесен ущерб атмосфере, водным ресурсам и природоохранным территориям.

  • В результате пожаров, взрывов и химических выбросов структура почв изменилась, плодородие снизилось, а содержание токсичных элементов в земле существенно возросло. Это негативно влияет на качество сельскохозяйственной продукции, экосистему и здоровье людей.

  • Примерно 20% природоохранных территорий Украины, включая важные экологические зоны, пострадали от боевых действий, пожаров и загрязнения. Среди пострадавших – ценные природные объекты, национальные парки и заповедники, часть которых еще находится под оккупацией.