Когда строительство считается самовольным

Юрист Марина Барабаш в комментарии 24 Канала рассказала, что начало строительства объекта недвижимости при отсутствии документов о праве собственности или праве пользования земельным участком, на котором осуществляется такое строительство, не согласуется с требованиями действующего законодательства, содержит в лице много рисков и может иметь в будущем негативные последствия.

Читайте также Можно ли срезать ветви соседского дерева, что затеняют ваш участок

В случае, когда лицо не имеет никаких прав на земельный участок, то соответствующее строительство согласно статье 376 Гражданского кодекса Украины имеет признаки самовольного и может свидетельствовать о самовольном занятии земельного участка.

По словам юриста, строительство считается самовольным, если в действиях лица есть один из признаков, предусмотренных в части 1 статьи 376 Гражданского кодекса Украины, а именно жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество построены или строятся:

  • на земельном участке, который не был отведен для этой цели;
  • без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы или должным образом утвержденного проекта;
  • с существенными нарушениями строительных норм и правил.

Когда возникают права на землю

По словам Марины Барабаш, соответствии с частью 4 статьи 334 Гражданского кодекса Украины права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают со дня такой регистрации в соответствии с законом.

Марина Барабаш

Адвокат юридической компании "Максим Боярчуков и Партнеры"

В Законе Украины "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений" определен перечень документов, необходимый для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, который включает в себя документы о праве собственности/право пользования земельным участком.

Учитывая требования Гражданского кодекса Украины, Закона Украины "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений" строительство недвижимости без оформления документов о праве собственности или пользования земельным участком сделает невозможным государственную регистрацию права собственности на соответствующую недвижимость.

Кроме того, в части 2 статьи 376 Гражданского кодекса Украины установлено, что лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него.

Обратите внимание! Марина Барабаш отмечает, что законодатель предоставляет возможность лицу, осуществившему самовольное строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, приобрести право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество по решению суда, однако при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество.

Закон защищает и владельца земли, и того, кто самовольно ее занял

Одновременно Гражданский кодекс Украины защищает и права собственника / пользователя земельного участка, на котором другое лицо осуществляет самовольное строительство.

Согласно части 4 статьи 376 Гражданского кодекса Украины если собственник (пользователь) земельного участка возражает против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство на его земельном участке, или если это нарушает права других лиц, имущество подлежит сносу лицом, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, или за его счет.

По требованию собственника (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, которое самовольно построено на нем, если это не нарушает права других лиц,
– говорит Марина Барабаш.

В случае принятия судом решения о признании права собственности на недвижимое имущество за собственником (пользователем) земельного участка, на котором оно размещено, лицо, которое осуществило самовольное строительство, имеет право на возмещение расходов на строительство.

Обратите внимание! Юрист напоминает, что Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 15.11.2023 года по делу №916/1174/22 отметила, что при обстоятельствах, когда право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество зарегистрировано за определенным лицом без соблюдения определенного статьей 376 Гражданского кодекса Украины порядка, удовлетворения требования об отмене решения государственного регистратора о государственной регистрации права собственности на такое имущество, или требования об отмене государственной регистрации прав, или требования о прекращении права собственности и т.д. в установленном законом порядке не решит

Надлежащими требованиями, которые может заявить лицо – владелец земельного участка, на котором осуществлено (осуществляется) самовольное строительство, для защиты прав пользования и распоряжения таким земельным участком, являются требование о сносе самовольно построенного недвижимого имущества или требование о признании права собственности на самовольно построенное имущество.

Какую ответственность определяет Гражданский кодекс

Гражданский кодекс Украины, по словам Марины Барабаш, также определяет ответственность лица, которое осуществляет строительство с существенным отклонением от проекта, что противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, существенным нарушением строительных норм и правил.

В таких случаях суд по иску соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления может постановить решение, которым обязать лицо, которая осуществила (осуществляет) строительство, провести соответствующую перестройку.

Если проведение такой перестройки невозможно или лицо, осуществившее (осуществляющее) строительство, отказывается от ее проведения, такое недвижимое имущество по решению суда подлежит сносу за счет лица, осуществившего (осуществляющего) строительство. Лицо, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, обязано возместить расходы, связанные с приведением земельного участка в прежнее состояние,
– отмечает юрист.

Важно! Таким образом, по словам Марины Барабаш, основным риском в случае строительства при отсутствии документов на земельный участок является невозможность вне суда приобрести на него право собственности. Кроме того, в таком случае лицо, осуществляющее строительство, может быть оштрафовано.

Какие виды ответственности за самовольное строительство предусмотрены

Юрист отмечает, что в соответствии с Законом Украины "О государственном контроле за использованием и охраной земель" самовольное занятие земельного участка - любые действия, свидетельствующие о фактическом использовании земельного участка при отсутствии соответствующего решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о его передаче в собственность или предоставление в пользование (аренду) или при отсутствии совершенной сделки относительно такого земельного участка, за исключением действий, которые в соответствии с законом являются правовыми

В зависимости от того, нанесен ли вред земельному участку в связи с его самовольным занятием, лицо может быть привлечено как к административной так и к уголовной ответственности,
– говорит Марина Барабаш.

В частности статьей 53-1 КУоАП установлена административная ответственность за самовольное занятие земельного участка в виде наложения штрафа на граждан от 10 до 50 необлагаемых минимумов доходов граждан и на должностных лиц - от 20 до 100 необлагаемых минимумов доходов граждан.

В статье 197-1 УК Украины установлена уголовная ответственность за самовольное занятие земельного участка, которым нанесен значительный ущерб его законному владельцу или собственнику, и за самовольное строительство зданий/сооружений на соответствующем земельном участке.

Обратите внимание! Подытоживая, Марина Барабаш отметила, что перед началом строительства гражданин или юридическое лицо обязаны приобрести в установленном порядке право собственности на землю или право пользования земельным участком, что обезопасит как себя так и владельца/пользователя земельного участка и избежать длительных судебных споров.