З 1 листопада зросли податки на ринку нерухомості: чи вплине це на вартість квартир

Зміни з 1 листопада

Закон №2600 Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об'єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому зі змінами прийнятими до цього передбачає збільшення податку з продажу об'єктів нерухомості на первинному ринку та зміну схеми розрахунку ПДВ. 

Варто ознайомитись Деякі тарифи зростуть, подорожчає закордонний паспорт, нові правила ПДР: зміни з 1 листопада

Закон №2600 передбачає такі зміни з 1 листопада

• Ставка податку з доходу від продажу складатиме 18% + 1,5% військовий збір;
• Дохід від таких продажів може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості. У такому випадку дохід особи рахуватиметься як ціна продажу або оціночна вартість нерухомості мінус витрати на її придбання.

Експерт з ринку нерухомості зауважує, що безпосередньо з листопада навряд чи щось зміниться, адже законопроєкт був прийнятий в рамках закону про захист прав інвесторів "також відомий закон за останній період".

Як податок у 18% вплине на ціну нерухомості

Експерт з ринку нерухомості пояснює, що якщо говорити в короткостроковій перспективі – листопад місяць, то навряд чи новий податок вплине на ціну новобудов, але в цілому вплив відчується.

Тому що раніше інвестор не сплачував взагалі ніякі податки, неважливо, між різницею та продажем, або взагалі від якогось дотриманого доходу. Тому не було таких витрат, це було цікаво для інвестора, це все ж таки було вигідно. А на сьогодні будуть певні витрати, якщо активно запрацює цей закон,
– розповідає Піта. 

Також він додає, що згідно з іншим законом всі договори повинні бути нотаріально посвідчені. Нотаріус явно буде контролювати сплату цих податків, як зараз відбувається на вторинному ринку. То тоді вже не можна буде уникнути, як то кажуть, не сплати такого податку і ця різниця буде прослідковуватись – 18%.

Можна порахувати, якщо придбав там, до прикладу, за мільйон нерухомість, а продають через рік за два мільйони, то з одного мільйону повинні сплатити 18%, а це 180 тисяч гривень. Тобто це серйозний податок,
– підкреслює президент Асоціації. 

Зверніть увагу! На думку експерта, ті хто продаватиме квартиру у новобудові до трьох років після купівлі, можуть занижувати оцінку вартості нерухомості, як це відбувається на вторинному ринку. "Буде оціночна вартість, тому занизити доходи не вийду, якщо оцінка буде достатньо ринкова, то сплачувати потрібно буде з оціночної вартості. Навіть якщо договірна буде менша, ніж оціночна", – пояснює він.

Чи варто українцям хвилюватись через новий податок

Піта додає, що це призведе до збільшення видатків у продавців, тобто тих хто купує та практично одразу продає. 

Але перш за все це вплине на того, для кого це був бізнес. Хто купував та продавав через рік максимум і заробляли на цьому певну маржу, як дохід. А ті хто купуватиме для себе не сплачуватиме ніяких податків. Адже вони купують, будують й далі живуть там понад три роки. Тому потім продають вже, як звичайний об’єкт нерухомості, тож питання цього податку не виникає,
– пояснює Піта. 

Тобто податок стосуватиметься так званих перекупів, які купують нерухомість на етапі котловану, а потім продають максимально збудований об’єкт й на цьому заробляють свій прибуток. Тож цей закон вплине на таких інвесторів, адже вони рахуватимуть, на скільки вигідно буде вкладати свої кошти.

Чи на часі зміни та новий податок 

Експерт з ринку нерухомості зауважує, що, на його думку, закон №2600 нині не на часі. Адже ринок перебуває у досить не активному стані. Тож вважає, що його можна було б відтермінувати.

Як правило, на зростаючих ринках податки вводяться, це ще можна зрозуміти, а на ринку, який не зростає зараз, додаткове навантаження – це не є на користь ринку на сьогодні,
– вважає він. 

Чи вплинуть зміни стосовно ПДВ на ціну

Піта підкреслює, що в цілому зміну стосовно ПДВ девелопери (забудовники) визначають, як позитивні. Тобто метод та механізм рахування цього податку кращий, ніж був до того.

Тут я розумію, що з точки зору бухгалтерського обліку цей порядок буде кращий, ніж був раніше. Запроваджується касовий метод – це буде на користь. Тобто на вартість воно ніяк не вплине, а з точки зору зручності фінансового та податкового обліку відчується,
– ділиться експерт.

Також президент Асоціації нерухомості розповідає, що раніше ПДВ також було на первинному ринку, його ніхто не відміняв, просто він по іншому рахувався та обліковувався.

Отже, ПДВ ніяк не впливає, а 18% в принципі буде впливати на ціни на первинному ринку нерухомості. Можливо, не прямо у листопаді, але це будуть додаткові витрати для інвестора,
– резюмує Піта. 

Що не змінює закон №2600:

• перший продаж житла за рік, якщо продавець володів ним три роки й більше – не оподатковується ПДФО;
• другий продаж житла за рік, якщо продавець володів ним три роки й більше або перший за рік продаж іншої нерухомості оподатковується під 5% + 1,5% військовий збір;
• при продажу отриманих у подарунок об'єктів нерухомості, витратами є лише сума держмита, реєстраційного збору і аналогічних платежів, податків та зборів, сплачених у зв’язку з оформленням подарунку;
• на успадковані об'єкти не поширюється вимога про володіння ними протягом трьох років.