Конец эпохи жилищных афер: смогут ли украинцы покупать жилье с гарантиями, что их не "кинут"

8 сентября президент Владимир Зеленский подписал Закон Украины "О гарантировании имущественных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем". Соответствующий законопроект № 5091 был зарегистрирован в парламенте полтора года назад – 17 февраля 2021 года, а принят в виде закона лишь 15 августа этого года, военного. Все это время вокруг законодательной инициативы разворачивались жаркие баталии, которые не остыли даже после подписания закона президентом.

Обратите внимание Незаменимая платформа: как торговать криптовалютой эффективно

Позиция инициатора

Главная инициатор закона народный депутат от партии "Слуга народа" Елена Шуляк убеждена, что теперь рынок первичной недвижимости в Украине станет прозрачнее, а люди, которые вкладывают средства в строительство своего жилья, станут более защищенными.

В доказательство своих слов госпожа Шуляк называет 10 законодательных предохранителей, прописанных в законе, которые должны защитить инвесторов в строительство:

1. Застройщик не сможет продавать квартиры, не имея всех разрешительных документов.
2. Станет невозможно повторно продавать одну и ту же квартиру.
3. Инвестор в строительство будет покупать не обещания, а зарегистрированное право на будущий объект недвижимости.
4. Вся информация о строительстве должна быть прозрачной и доступной.
5. Инвестор имеет право расторгнуть невыгодный ему договор с застройщиком.
6. Девелопер должен согласовать изменения в проекте, если они влияют на интересы покупателя.
7. Застройщик обязан подсоединить дом к инженерным сетям на постоянной основе перед вводом дома в эксплуатацию.
8. На каждую очередь строительства или пусковой комплекс устанавливается гарантийная доля.
9. Застройщик не может повторно продать объект другому собственнику до его принятия в эксплуатацию.
10. Права инвесторов в жилье защищены законом "О защите прав потребителей".

К теме В Украине изменятся правила продажи квартир в новостройке: что нужно знать

А Могильный против

Не смотря на то, что законодательная инициатива обрела статус закона, ее инициаторам не приходится спокойно почивать на лаврах. Есть радикальные критики нововведений. Среди таких – эксперт по градостроительству Георгий Могильный. По его мнению, закон не защитит инвесторов на рынке первичной недвижимости. Более того – он будет способствовать разгулу строительной мафии. А то, что говорит Елена Шуляк, якобы является фейком. Вот его контраргументы к приведенным выше 10 аргументам госпожи Шуляк.

1. Закон оставляет застройщикам большое количество запрещенных схем привлечения средств инвесторов в строительство при отсутствии прав собственности/пользования земельным участком и на проведение строительных работ. Более того, начинается свободный оборот с признанием и подтверждением государством каждой операции со "специальными имущественными правами на квартиры в стройке, официально признанном незаконным.
2. Новый закон не содержит императивного запрета на использование схем привлечения средств, которые не урегулированы новым законом (например, предварительных договоров купли-продажи квартир). Поэтому и в дальнейшем у недобропорядочных застройщиков будет существовать возможность повторно привлекать средства на одну и ту же квартиру, заманивая инвесторов ценами ниже рыночных. Требования нового закона распространяются только на строительство, разрешения на которое будут получены после вступления его в силу. Сейчас застройщиками уже получены бессрочные разрешения на строительство жилых домов на сотни тысяч квартир, значительное количество которых еще не выставлены на продажу и не начали строиться, а привлечение средств в строительство которых может происходить по старым правилам.
3. Инвестор становится собственником лишь "специального имущественного права", которое можно свободно продавать, но получение именно квартиры как пригодного для проживания объекта недвижимости – это исключительно обещание застройщика.
4. Требования к раскрытию информации застройщиком действительно предусмотрены Законом, но он содержит критические недостатки, позволяющие застройщикам безнаказанно размещать неактуальную информацию, фактически занимаясь дезинформацией инвесторов.
5. Принятый закон уменьшает существующие права инвестора относительно возможности расторжения договора и требования возврата уплаченных денежных средств и уплаты штрафных санкций в случае существенных нарушений застройщиком его обязательств.
6. Вместо усиления защиты инвесторов, Закон устанавливает исключительный перечень изменений, которые застройщик должен согласовывать с инвестором.
7. Закон предусматривает исключительно установленный на уровне договора для застройщика обязанность "подключение законченного строительством объекта к инженерным сетям на постоянной основе" без определения каких-либо сроков выполнения этой обязанности.
8. Что касается размера гарантийной доли, которая бы гарантировала достройку объектов в случае проблем застройщика, то главный вопрос здесь – размер гарантийной доли. Несмотря на многочисленные дискуссии по этому поводу, принятая редакция закона вообще не устанавливает размер гарантийной доли и перекладывает решение вопроса на Кабмин.
9. Что касается нормы, согласно которой застройщик не может повторно продать объект другому собственнику, то на самом деле ответственность застройщика за завершение строительства установлена соответствующим договором с инвестором и никоим образом не может исчезнуть без согласия инвестора на передачу прав на незавершенное строительство другому лицу.
10. Что касается защиты прав инвесторов в жилье законом "О защите прав потребителей", то сейчас покупатели обычных имущественных прав теоретически защищены нормами этого закона, но есть проблемы с практическим применением этих норм для защиты инвесторов.

От чего реально может защитить новый закон

Исполнительный директор Института законодательных идей Мартина Богуславец акцентирует на том, что закон дает право застройщику продавать жилье только после получения всех разрешений. Таким образом, уверена собеседница 24 канала, инвестор будет более защищенным от незаконного строительства и мошеннических схем по перепродаже имущества, чем это есть сейчас. Однако это касается будущих строек, а не тех, разрешения по которым выданы ранее.

Закон предусматривает, что будущий объект недвижимости может находиться в гражданском обороте лишь при условии государственной регистрации специального имущественного права, либо обременения в пользу лица, которое оплатило частично цену такого объекта в Государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество, объясняет директор юридического департамента Укргазбанка Игорь Пришко.

Закон направлен на предотвращение продажи недобросовестным застройщиком одного и того же будущего объекта недвижимости нескольким инвесторам,
– уверяет эксперт.

От чего закон не защитит инвесторов

По мнению Мартины Богуславец, от недобросовестных и непроверенных застройщиков закон вряд ли защитит инвестора, ведь содержит ряд рисков.

В частности, это касается защиты, которая становится условной, от недостроев – гарантийной доли. Ведь отсутствие критериев по определению Кабмином гарантийной доли может способствовать принятию субъективных решений в каждом отдельном случае строительства. То есть где-то она будет больше, а где-то может не покрыть стоимость достройки в случае несостоятельности застройщика.

Покупатель не сможет расторгнуть договор из-за задержки сдачи объекта более чем на 6 месяцев в случае, если будет происходить обжалование решений, действий или бездействия государственных органов в судебном порядке. То есть договор расторгнуть возможно, если доказать вину застройщика. В нынешней ситуации это непросто. В случае же расторжения договора по вине застройщика инвестор может получить лишь фактически уплаченные средства или даже меньше, если договором были предусмотрены и применены штрафные санкции,
– говорит эксперт.

Инвестору также предоставляется больше информации для выбора застройщика через обязательное требование относительно публикации данных о бенефициарах, субподрядчиках, информации относительно объекта строительства, проданное жилье, этапов выполнения работ. Однако не предусмотрена ответственность за представление недостоверной информации. И даже отсутствие информации на сайте застройщика грозит ему невысоким как для сферы строительства штрафом – 25 тысяч гривен. Поэтому размер такого штрафа не станет сдерживающим и предохранительным фактором для устранения в дальнейшем таких нарушений.

Ирина Плискань, адвокатское бюро "Ирины Плискань", обращает внимание на то, что законом не предусмотрен механизм достройки объектов в случае невозможности это сделать застройщиком. То есть, наличие гарантийной доли предусмотрено, но вряд ли другой застройщик захочет заниматься достройкой.

Нежелание недобросовестного заказчика строительства применять нормы закона к объектам строительства, право на выполнение строительных работ в отношении которых вступило до вступления в силу этого закона, может угрожать интересам инвесторов будущих объектов недвижимости,
– предостерегает Игорь Пришко.

Важно Есть деньги, покупайте доллары уже, – Эксперт о будущем курсе

Что не так в законе

Мартина Богуславец обращает внимание, что закон о защите инвесторов не меньшим образом защищает также застройщиков. Это касается и требований к публикации информации, и условий расторжения договоров, и возможности увеличивать площадь до 10% и получать за это дополнительные доходы.

Как закон повлияет на цену жилой недвижимости

Мартина Богуславец уверена, что закон может стимулировать подорожание жилья. Ведь все "дополнительные расходы" или недополученные средства на период заморозки гарантийной доли лягут на плечи инвесторов.

Очевидно, что застройщики будут включать в цену квадратного метра будущего новостроя и стоимость госрегистрации имущественного права, и главное – сумму недополученных средств, которая должна быть "зарезервирована" как гарантийная доля. Надеяться, что застройщик недополучит свои 20 – 30% дохода, не стоит,
– убеждена собеседница 24 канала.

Кроме того, стоимость жилья в каждом отдельном случае строительства может вырасти также из-за предоставленного застройщику права изменять площадь до 10% без согласия собственника. За эту дополнительную площадь украинцы должны будут доплачивать. С согласия собственника площадь может быть изменена и на больше процентов.

То есть может возникнуть ситуация, когда застройщиком было задекларировано строительство 15-этажного дома, в котором инвестор купил 40 квадратных метров, а после внесения изменений в проектную документацию получил на выходе 25 этажный дом (который будет строиться минимум в два раза дольше) с площадью квартиры 50 квадратных метров и с необходимостью доплаты существенной суммы денежных средств.

По мнению же Ирины Плискань, выполнение застройщиком новых законодательных требований вряд ли окажет сильное влияние на ценообразование на рынке недвижимости. Очевидно, что повышение цен произойдет, но в большей мере это точно произойдет не за счет административных затрат для организации продажи квартир застройщиком.

К теме На рынке жилья появляются единичные дисконты: стоит ли ожидать дальнейшего падения цен

Что стоило бы изменить в законе

Главное следствие строительных афер – недострои, за жилье в которых украинцы заплатили деньги и потом вынуждены в судах годами отстаивать свои права.

По мнению Мартины Богуславец, закон своей неопределенностью, в частности относительно гарантийной доли, не дает украинцам полной защиты от недостроев. Он является предохранителем, который может не сработать в различных схемах, и требует изменений.

Необходимо четко определить на уровне Закона критерии для определения Кабмином размеров гарантийной доли, исключить положения, которые предоставляют право застройщику изменять площадь квартиры, увеличить размеры штрафов за непубликацию информации о бенефициарах, субподрядчиках, информации относительно объекта строительства, проданного жилья, этапов выполнения работ, а также за размещение недостоверной или неактуальной информации,
– убеждена исполнительная директор Института законодательных идей.

Эффективное гарантирование государством имущественных прав на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости может быть осуществлено, если на законодательном уровне будет определен механизм страхования ответственности застройщика относительно будущего объекта строительства в пользу покупателя. Или установлена необходимость внесения средств инвестором на эскроу-счет, средства с которого будут поступать на счет застройщика поэтапно в соответствии с выполнением обязательств.

Ирина Плискань считает, что для реальной защиты инвесторов стоило бы на законодательном уровне:

• Определить государственный орган, который будет регулировать деятельность застройщиков;
• Лицензировать деятельность, связанную с привлечением средств физических лиц в строительство;
• Установить требования к девелоперской компании: – минимальный уставный капитал, который нужно будет постоянно поддерживать (за счет него инвесторам можно будет возвращать средства); – деловая репутация бенефициаров; – определение направлений распределения средств, которые инвесторы вкладывают в строительство; - подача отчетности.

Да, это радикальный шаг, который теоретически будет содержать бюрократические процедуры. Но мне кажется, что только при условии риска невозможности привлекать средства физических лиц-инвесторов в строительство застройщики будут ответственно относиться к достижению конечного результата в строительстве,
– размышляет собеседница 24 канала.

По убеждению Игоря Пришко, полноценная реализация закона связана с принятием дополнительных нормативно-правовых актов Кабинетом Министров Украины.

Имплементация непосредственно в закон тех норм, которых в нем не хватает и правовое регулирование которых законом отнесено на уровень Кабинета Министров (как то установление размера гарантийной доли, определение порядка распространения действия закона на объекты, строительство которых было начато до вступления в силу закона т. д), ожидаемо ускорило бы положительный эффект на рынке от принятия закона.