8 вересня президент Володимир Зеленський підписав Закон України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому". Відповідний законопроєкт № 5091 був зареєстрований в парламенті півтора року тому – 17 лютого 2021 року, а прийнятий у вигляді закону лише 15 серпня цього року, воєнного. Весь цей час навколо законодавчої ініціативи розгортались гарячі баталії, які не охололи навіть після підписання закону президентом.

Зверніть увагу Незамінна платформа: як торгувати криптовалютою ефективно

Позиція ініціатора

Головна ініціаторка закону народна депутатка від партії "Слуга народу" Олена Шуляк переконана, що віднині ринок первинної нерухомості в Україні стане прозорішим, а люди, які вкладають кошти в будівництво свого житла, стануть більш захищеними.

На доказ своїх слів пані Шуляк називає 10 законодавчих запобіжників, прописаних в законі, які мають захистити інвесторів у будівництво:

  1. Забудовник не зможе продавати квартири, не маючи всіх дозвільних документів.
  2. Стане неможливо повторно продавати одну й ту саму квартиру.
  3. Інвестор у будівництво купуватиме не обіцянки, а зареєстроване право на майбутній об’єкт нерухомості.
  4. Вся інформація про будівництво має бути прозорою та доступною.
  5. Інвестор має право розірвати невигідний йому договір із забудовником.
  6. Девелопер має погодити зміни в проєкті, якщо вони впливають на інтереси покупця.
  7. Забудовник зобов’язаний під’єднати будинок до інженерних мереж на постійній основі перед введенням будинку в експлуатацію.
  8. На кожну чергу будівництва чи пусковий комплекс встановлюється гарантійна частка.
  9. Забудовник не може повторно продати об’єкт іншому власнику до його прийняття в експлуатацію.
  10. Права інвесторів у житло захищені законом "Про захист прав споживачів".

До теми В Україні зміняться правила продажу квартир у новобудові: що варто знати

А Могильний проти

Незважаючи на те, що законодавча ініціатива набула статусу закону, її ініціаторам не доводиться спокійно спочивати на лаврах. Є радикальні критики нововведень. Серед таких – експерт з питань містобудування Георгій Могильний. На його думку, закон не захистить інвесторів на ринку первинної нерухомості. Ба більше – він сприятиме розгулу будівельної мафії. А те, що каже Олена Шуляк, буцімто є фейком. Ось його контраргументи до наведених вище 10 аргументів пані Шуляк.

  1. Закон залишає забудовникам велику кількість незаборонених схем залучення коштів інвесторів в будівництво за відсутності прав власності/користування земельною ділянкою та на проведення будівельних робіт. Ба більше: започатковується вільний оберт із визнанням та підтвердженням державою кожної операції зі "спеціальними майновими правами" на квартири в будівництві, офіційно визнаному незаконним.
  2. Новий закон не містить імперативної заборони на використання схем залучення коштів, що не врегульовані новим законом (наприклад, попередніх договорів купівлі-продажу квартир). Тому і надалі у недобропорядних забудовників існуватиме можливість повторно залучати кошти на одну й ту саму квартиру, заманюючи інвесторів цінами, нижчими за ринкові. Вимоги нового закону розповсюджуються лише на будівництво, дозволи на яке буде отримано після набрання ним чинності. Наразі забудовниками вже отримано безстрокові дозволи на будівництво житлових будинків на сотні тисяч квартир, значна кількість яких ще не виставлена на продаж і не почала будуватися, а залучення коштів в будівництво яких може відбуватися за старими правилами.
  3. Інвестор стає власником лише "спеціального майнового права", яке можна вільно продавати, але отримання саме квартири як придатного для проживання об’єкту нерухомості – це виключно обіцянка забудовника.
  4. Вимоги до розкриття інформації забудовником дійсно передбачені законом, але він містить критичні недоліки, що дозволяють забудовникам безкарно розміщувати неактуальну інформацію, фактично займаючись дезінформацією інвесторів.
  5. Прийнятий закон зменшує існуючі права інвестора щодо можливості розірвання договору та вимагання повернення сплачених коштів і сплати штрафних санкцій у разі суттєвих порушень забудовником його зобов’язань.
  6. Замість посилення захисту інвесторів, закон встановлює виключний перелік змін, які забудовник повинен погоджувати з інвестором.
  7. Закон передбачає виключно встановлений на рівні договору для забудовника обов’язок "підключення закінченого будівництвом об’єкта до інженерних мереж на постійній основі" без визначення жодних строків виконання цього обов’язку.
  8. Що стосується розміру гарантійної частки, яка б гарантувала добудову об’єктів у разі проблем забудовника, то головне питання тут – розмір гарантійної частки. Попри численні дискусії з цього приводу, прийнята редакція закону взагалі не встановлює розмір гарантійної частки і перекладає вирішення питання на Кабмін.
  9. Що стосується норми, згідно якої забудовник не може повторно продати об’єкт іншому власнику, то насправді відповідальність забудовника за завершення будівництва встановлена відповідним договором з інвестором і жодним чином не може зникнути без згоди інвестора на передачу прав на незавершене будівництво іншій особі.
  10. Що стосується захисту прав інвесторів у житло законом "Про захист прав споживачів", то наразі покупці звичайних майнових прав теоретично захищені нормами цього закону, але є проблеми із практичним застосуванням цих норм для захисту інвесторів.

Від чого реально може захистити новий закон

Виконавча директорка Інституту законодавчих ідей Мартина Богуславець акцентує на тому, що закон дає право забудовнику продавати житло тільки після отримання всіх дозволів. Таким чином, впевнена співрозмовниця 24 каналу, інвестор буде більш захищеним від незаконного будівництва та шахрайських схем із перепродажу майна, ніж це є наразі. Однак це стосується майбутніх будівництв, а не тих, дозволи за якими видані раніше.

Мартина Богуславець

Виконавча директорка Інституту законодавчих ідей

Закон передбачає введення гарантійної частки, яка теоретично дозволить у разі неможливості завершення об'єкта забудовником продати її та добудувати житло. Однак розмір частки законом не регламентований - її визначатиме Кабмін. Тому - захистить гарантійна частка від недобудови чи ні, залежатиме від кожного конкретного випадку.

Закон передбачає, що майбутній об’єкт нерухомості може перебувати в цивільному обороті лише за умови державної реєстрації спеціального майнового права або обтяження на користь особи, яка сплатила частково ціну такого об’єкта, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, пояснює директор юридичного департаменту Укргазбанку Ігор Пришко.

Закон спрямований на запобігання продажу недобросовісним забудовником одного і того ж майбутнього об’єкту нерухомості кільком інвесторам,
– запевняє експерт.

Від чого закон не захистить інвесторів

На думку Мартини Богуславець, від недобросовісних і неперевірених забудовників закон навряд чи захистить інвестора, адже містить низку ризиків.

Зокрема, це стосується захисту, який стає умовним, від недобудов – гарантійної частки. Адже відсутність критеріїв щодо визначення Кабміном гарантійної частки може сприяти прийняттю суб’єктивних рішень у кожному окремому випадку будівництва. Тобто десь вона буде більшою, а десь може не покрити вартість добудови у разі неспроможності забудовника.

Покупець не зможе розірвати договір через затримку здачі об'єкта на понад 6 місяців у випадку, якщо буде відбуватися оскарження рішень, дій або бездіяльності державних органів у судовому порядку. Тобто договір розірвати можливо, якщо довести вину забудовника. У нинішній ситуації це непросто. У разі ж розірвання договору за вини забудовника інвестор може отримати лише фактично сплачені кошти або навіть менше, якщо договором були передбачені і застосовані штрафні санкції,
– каже експертка.

Інвестору також надається більше інформації для обрання забудовника через обов'язкову вимогу щодо публікації даних про бенефіціарів, субпідрядників, інформації щодо об'єкта будівництва, продане житло, етапів виконання робіт. Однак не передбачено відповідальності за подання недостовірної інформації. І навіть відсутність інформації на сайті забудовника загрожує йому невисоким як для сфери будівництва штрафом – 25 тисяч гривень. Тому розмір такого штрафу не стане стримуючим та запобіжним фактором для усунення в подальшому таких порушень.

Ірина Плискань, адвокатське бюро "Ірини Плискань", звертає увагу на те, що законом не передбачений механізм добудови об’єктів у разі неможливості це зробити забудовником. Тобто, наявність гарантійної частки передбачена, але навряд чи інший забудовник захоче займатися добудовою.

Ірина Плискань

Адвокатське бюро "Ірини Плискань"

Законом не передбачена відповідальнсіть для забудовника за непідключення будинку до інженерних мереж на постійній основі, а також за порушення строків введення об’єкта в експлуатацію.

Небажання недобросовісного замовника будівництва застосовувати норми Закону до об’єктів будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто до набрання чинності цим Законом, може загрожувати інтересам інвесторів майбутніх об’єктів нерухомості,
– застерігає Ігор Пришко.

Важливо Маєте гроші, купуйте долари вже, – експерт про майбутній курс

Що не так у законі

Мартина Богуславець звертає увагу, що закон про захист інвесторів не меншим чином захищає також забудовників. Це стосується і вимог до публікації інформації, і умов розірвання договорів, і можливості збільшувати площу до 10% та отримувати за це додаткові доходи.

Як закон вплине на ціну житлової нерухомості

Мартина Богуславець впевнена, що закон може стимулювати здорожчання житла. Адже усі "додаткові витрати" або недоотримані кошти на період замороження гарантійної частки ляжуть на плечі інвесторів.

Очевидно, що забудовники будуть включати в ціну квадратного метра майбутнього новобуду і вартість держреєстрації майнового права, і головне – суму недоотриманих коштів, що має бути "зарезервована" як гарантійна частка. Сподіватися, що забудовник недоотримає свої 20 – 30% доходу, не варто,
– переконана співрозмовниця 24 каналу.

Крім того, вартість житла в кожному окремому випадку будівництва може зрости і через надане забудовнику право змінювати площу до 10% без згоди власника. За цю додаткову площу українці повинні будуть доплачувати. За згодою власника площа може бути змінена і на більше відсотків.

Тобто може виникнути ситуація, коли забудовником було задекларовано будівництво 15-поверхового будинку, в якому інвестор купив 40 квадратних метрів, а після внесення змін до проектної документації отримав на виході 25 поверховий будинок (який буде будуватися мінімум у два рази довше) з площею квартири 50 квадратних метрів та з необхідністю доплати значної суми коштів.

На думку ж Ірини Плискань, виконання забудовником нових законодавчих вимог навряд чи матиме сильний вплив на ціноутворення на ринку нерухомості. Очевидно, що підвищення цін відбудеться, але в більшій мірі це точно відбудеться не за рахунок адміністративних витрат для організації продажу квартир забудовником.

До теми На ринку житла з'являються поодинокі дисконти: чи варто очікувати на подальше падіння цін

Що би варто було змінити в законі

Головний наслідок будівельних афер – недобудови, за житло в яких українці заплатили гроші і потім змушені в судах роками відстоювати свої права.

На думку Мартини Богуславець, закон своєю невизначеністю, зокрема щодо гарантійної частки, не дає українцям повного захисту від недобудов. Він є запобіжником, який може не спрацювати у різних схемах, і потребує змін.

Необхідно чітко визначити на рівні Закону критерії для визначення Кабміном розмірів гарантійної частки, виключити положення, які надають право забудовнику змінювати площу квартири, збільшити розміри штрафів за непублікацію інформації про бенефіціарів, субпідрядників, інформації щодо об'єкта будівництва, проданого житла, етапів виконання робіт, а також за розміщення недостовірної або неактуальної інформації,
– переконана виконавча директорка Інституту законодавчих ідей.

Ефективне гарантування державою речових прав на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості може бути здійснено, якщо на законодавчому рівні буде визначено механізм страхування відповідальності забудовника щодо майбутнього об'єкта будівництва на користь покупця. Або встановлено необхідність внесення коштів інвестором на ескроу-рахунок, кошти з якого будуть надходити на рахунок забудовника поетапно відповідно до виконання зобов'язань.

Ірина Плискань вважає, що для реального захисту інвесторів варто було б на законодавчому рівні:

  • Визначити державний орган, який регулюватиме діяльність забудовників;
  • Ліцензувати діяльність, пов'язану із залученням коштів фізичних осіб у будівництво;
  • Встановити вимоги до девелоперської компанії: – мінімальний статутний капітал, який потрібно буде постійно підтримувати (за рахунок нього інвесторам можна буде повертати кошти); – ділова репутація бенефіціарів; – визначення напрямків розподілу коштів, що інвестори вкладають у будівництво; - подача звітності.

Так, це радикальний крок, який теоретично міститиме бюрократичні процедури. Але мені здається, що лише за умови ризику неможливості залучати кошти фізичних осіб-інвесторів у будівництво забудовники будуть відповідально ставитися до досягнення кінцевого результату в будівництві,
– розмірковує співрозмовниця 24 каналу.

На переконання Ігоря Пришка, повноцінна реалізація закону пов’язана із прийняттям додаткових нормативно-правових актів Кабінетом Міністрів України.

Імплементація безпосередньо в закон тих норм, яких у ньому не вистачає і правове регулювання яких законом віднесено на рівень Кабінету Міністрів (як то встановлення розміру гарантійної частки, визначення порядку поширення дії закону на об’єкти, будівництво яких було розпочате до набрання чинності законом тощо), очікувано прискорило б позитивний ефект на ринку від прийняття закону.