ОСББ-2019: як об'єднатися та дбати про своє житло

Процес створення ОСББ розпочався в Україні у 1995 році. У 2017 Міністерство регіонального розвитку та житлово-комунального господарства нараховувало 27 420 об'єднання співвласників багатоквартирних будинків. За останні роки були внесені зміни до закону про ОСББ і введено закон про особливості здійснення права власності багатоквартирних житлових будинків.

Читайте також: Власна квартира за 3 роки: вся правда про розтермінування

Про реалії діяльності ОСББ та його переваги 24 каналу розповів експерт з питань житлово-комунального господарства Олег Голубенко.

Що таке ОСББ?Це форма прийняття рішень з розпорядження житлом у спільній власності, зі спільним рахунком, відповідними повноваженнями і можливостями юридичної особи здійснювати управління, наймати когось.
Приватний будинок є у власності власника. Він вирішує, скільки грошей і на що витрачати для обслуговування будинку. Може ремонтувати дах чи водопровід самостійно, або – найняти людину чи компанію для виконання певних робіт.

Є приватні будинки на 2, 3 сім'ї. Вони можуть або самі домовитися, хто яку роботу виконуватиме, або створити ОСББ, відкрити рахунок, визначити, скільки внесків туди будуть вносити щомісяця, і визначають, яким чином будуть утримувати свою власність, кого наймати і які роботи проводити. І так само це працює для багатоквартирних будинків.

Як сьогодні об'єднатися в ОСББ?

Процедура дещо спростилася. Раніше необхідним було прийняття рішень органами місцевого самоврядування. Зараз у будинку, де створюється ОСББ, люди приймають відповідне рішення і повідомляють про те, що беруть свій будинок в управління. Раніше був баланс будинку. Зараз таких балансів немає, будинки з них зняті, є управлінські компанії. Всі ЖЕКи трансформувалися в управлінські компанії. Вони тепер – працівник, найнятий, щоб виконувати певну роботу, тобто управління будинком.

Читайте також: Нові ДБН про інклюзивність будівель в Україні: коли вони запрацюють і що зміниться

Змінилася філософія процесу. Раніше ЖЕК був балансоутримувачем будинку. Формальним, бо фактично баланс вони не могли відображати. Орган місцевого самоврядування, якщо цей будинок обслуговувався комунальним ЖЕКом, повинен був формально зняти його зі свого балансу. І було відповідне рішення.

У 2005 році, коли я був головою ОСББ, нам доводилося писати листа, давати копії протоколу про збори, де ми прийняли відповідне рішення, і формально чекати рішення органу місцевого самоврядування, тоді це була районна в місті Києві рада, щоб вони надали нам дозвіл, зняли нас з свого балансу і передали нам на баланс. Зараз всі мешканці є співвласниками будинку, і вони приймають рішення, що всі роботи по утриманню будинку здійснюватимуть або самі, або визначать, хто це робитиме,
– зазначив Голубенко.

Також, відповідно до чинного законодавства, є певні строки, коли управлінська компанія має підготувати відповідну документацію і передати будинок в управління ОСББ чи іншому управлінцю, якого співвласники визначили.

Що можуть робити співвласники, що ні: права і можливості

Будинок перебуває у спільній власності всіх мешканців. Сьогодні немає поняття – "члени ОСББ" і "не члени ОСББ". Всі мешканці – співвласники. ОСББ має ознаки юридичної особи і громадської організації. Це форма управління будинком. І ОСББ має право саме управляти будинком, або визначати, хто це робитиме. ОСББ потрібне, щоб люди могли об'єднатися, прийняти рішення. Всі вони приймаються відповідно до статуту. В законі про ОСББ чітко визначені права і обов'язки співвласників:

- утворювати органи управління, визначати умови та розмір плати за їхню діяльність;
- приймати рішення про надходження та витрати коштів об’єднання;
- визначати порядок користування спільним майном відповідно до статуту об’єднання;
- укладати договори;
- виступати замовником робіт з капітального ремонту, реконструкції багатоквартирного будинку;
- встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів;
- здійснювати для виконання статутних завдань господарче забезпечення діяльності об’єднання в порядку, визначеному законом;
- визначати підрядника, укладати договори про управління та експлуатацію, обслуговування, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення майна з будь-якою фізичною або юридичною особою;
- здійснювати контроль за своєчасною сплатою внесків і платежів;
- захищати права, представляти інтереси співвласників у судах, органах державної влади і органах влади Автономної Республіки Крим, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності;
- використовувати допоміжні приміщення у багатоквартирному будинку для потреб органів управління об’єднання;
- встановлювати сервітути, здавати в оренду допоміжні приміщення та інше спільне майно багатоквартирного будинку.

Страхи перед ОСББ – розпродадуть все

Раніше була така схема: ОСББ могло продати горище, що перебуває у спільній власності. Сьогодні для цього потрібна нотаріальна згода усіх співвласників. І коли зараз ще пишуть, що ОСББ створюють нібито для того, щоб щось приватизувати чи продати, то це неможливо. Будинок не є майном самого ОСББ. Він – спільна сумісна власність усіх співвласників. Продати щось без згоди кожного співвласника неможливо.

Але є казус з приводу земельної ділянки. ОСББ може бути власником земельної ділянки. Однак далі ми розуміємо, що є низка інших обмежень.

Читайте також: В Україні почали діяти нові будівельні норми: що змінилось

ОСББ може бути власником тих грошей і майна, які вони набули під час здійснення діяльності – наприклад, придбали комп'ютер. Але співвласники не несуть зобов'язання особистим майном за діяльність ОСББ. І так само ОСББ не несе відповідальності за дії чи бездіяльність співвласників.

Утеплити будинок силами ОСББ значно простіше, ніж самотужки

Як контролювати голову ОСББ?

На загальних зборах ОСББ, зазвичай, обирають правління, яке обирає голову. Або ОСББ обирає і правління, і голову, і ревізійну комісію. Це значить – комусь із співвласників доручають бути головою правління такого об'єднання. Він діє в рамках статуту і кошторису, який приймають самі співвласники на загальних зборах. Якщо він витрачає гроші поза кошторисом – йому потрібне для цього рішення загальних зборів. Інакше – це кримінальна відповідальність, він не має права цього робити.

І є ревізійна комісія, яка перевіряє, як витрачаються гроші. І є загальні збори, які проводяться не рідше одного разу на рік, які приймають звіти голови і ревізійної комісії. Кожен зі співвласників має право отримувати інформацію про видатки, стан речей в ОСББ, ініціювати загальні збори.

Читайте також: В Україні пропонують запровадити обов'язкове озеленення вулиць та доріг

Якщо голова ОСББ все ж вкрав гроші – чия вина?

В першу чергу – співвласників. Саме вони надають повноваження і мають контролювати їх виконання. Якщо ви внесли гроші, визначили кошторис, і хтось взяв ці гроші поза кошторисом, то у вас погано працювала система контролю. Належним чином має працювати ревізійна комісія. Співвласники мають бути активні. Інакше – ризикують своїми грошима.

Як впливати на неактивних співвласників, які не платять комуналку і на збори не ходять?

Борги за комуналку зараз досить просто стягувати через суди. ОСББ звертається до суду, який відразу видає судовий наказ до виконання. Надсилає його на виконавчу службу, яка починає стягувати ці гроші. Тому що власник зобов'язаний утримувати своє майно. Якщо споживач не погоджується – він може подати зустрічний позов, оскаржити цей судовий наказ, щоб захистити свої права.

Якщо ж співвласник просто не цікавиться справами ОСББ, але все сплачує, то це як з виборами. Прийшов чи не прийшов – твоя справа. Просто виберуть за тебе. Але від відсутності активності громадянин більше втрачає, ніж ОСББ. Бо він міг би більше контролювати видатки, впливати на їх розмір.

Брати електрика в штат ОСББ не обов'язково

Чим ОСББ краще за ЖБК та інші форми управління?

ОСББ – це просто сучасна форма ЖБК. Весь світ працює за цим принципом так званих кондомініумів: люди об'єдналися і управляють сумісною власністю. Це найефективніша форма.

Читайте також: У Києві зросли тарифи за вивезення сміття: що і на скільки

Але не потрібно ототожнювати ОСББ і ЖЕК. Правильний розвиток цієї системи – коли є ОСББ як форма прийняття рішень, і вони винаймають професійні компанії або управлінців, які здійснюють управління будинку. Не є нормальним, коли ОСББ набирає в штат осіб і починає здійснювати діяльність, це не притаманна йому функція. Хоча воно і може це здійснювати. Але правильніше найняти управлінця.

Вважайте, що ОСББ – це "верховна рада", яка приймає законодавчі рішення, правління – це "кабінет міністрів", а є найняті компанії, які виконують роботу – або за абонплату, або по актах виконаних робіт – електрика, сантехніка, управитель будинку, який здійснює адміністрування будинку, енергоаудитор тощо. Не обов'язково ОСББ мати в штаті всі ці посади.

Але так само без об'єднання співвласників будинок не може легально провести низку рішень. Наприклад, комплекс заходів з утеплення будинку. Без об'єднання мешканці не можуть себе формалізувати: як збирати гроші, хто за них відповідальний, на якій підставі, як це контролювати. Потрібна юридична особа. Тоді з нею може мати справу і банк – відкрити рахунок, і держава – надати кредит, наприклад.

ОСББ – це колективний споживач, який може замовляти низку послуг. Це і колективний договір на постачання електроенергії, і отримати її трохи дешевше. Так само – з тепло-, водопостачанням та водовідведенням.