Квартира в іпотеку на 20 років: кому вигідно брати кредит через "єОселю" та які мінуси програми

"єОселя" працює в Україні впродовж 3 років. Експерти зауважують, що найбільш вигідною вона є для військових, медиків, учителів, але скористатися нею можуть і непільгові категорії населення. 

Програма "єОселя" має попит, але виділених на неї ресурсів недостатньо для покриття реальних потреб населення України. Здебільшого кошти йдуть не на розвиток будівельної галузі, адже майже 60% кредитів беруть під купівлю житла на вторинному ринку. 

24 Канал поспілкувався з головою Української асоціації девелоперів Євгеном Фаворовим, експертом з нерухомості Юрієм Пітою та учасниками програми, щоб зʼясувати, які є "підводні камені" державної іпотеки. 

Які переваги "єОселі"?

Від моменту запуску "єОселі" у жовтні 2022 року за програмою видали понад 21 тисячу 412 кредитів. Половина з них припала на військових та силовиків, іншу отримали медики, вчителі, ветерани та ВПО, а майже чверть – непільгові категорії населення. Загальна сума виданих кредитів станом на 19 листопада становила 36,4 мільярда гривень.

Дивіться також Під котлован чи вторинка: як зараз купувати квартиру найвигідніше та в яких містах 

Державна іпотека пропонує пільгові кредити зі ставкою 3 – 6% річних та масові – під 7 – 10%. Вона є значно доступнішою за комерційну, де ставки кредитування можуть сягати 20% і вище. 

Іпотеку з найнижчою ставкою можуть взяти військові, працівники силових структур, медики, педагоги та науковці. Для них у перші 10 років ставка за кредитом буде 3%, а з 11-го – 6% річних. 

Масову іпотеку під 7% на перше десятиріччя можуть брати ветерани та члени їхніх родин, внутрішньо переміщені особи та інші громадяни, які не мають житла або воно менше за визначені державою норми. З 11-го року повернення кредиту ставка для них зросте до 10%.

Зверніть увагу! Для жителів прифронтових регіонів та ВПО діє механізм компенсації. Держава покриває 70% першого внеску за іпотекою, але не більше 30% вартості житла, а також 70% щомісячних платежів протягом першого року кредитування. Проте не більше 150 тисяч гривень загального річного платежу. Умовою нарахування компенсації є вартість житла, яка не перевищує 2 мільйони гривень. 

Також передбачене відшкодування до 40 тисяч гривень для супутніх витрат при оформленні іпотеки: комісій, збори та страхування.

Стандартний початковий внесок становить 20% від вартості житла, проте для молоді віком до 26 років його зменшили до 10%. 

Як програма державної іпотеки впливає на економіку України?

Вкладаючи гроші у пільгову іпотеку, держава розглядає її не тільки в контексті соцзахисту, але і як інструмент пожвавлення економіки. На цьому акцентувала Прем’єр-міністерка Юлія Свириденко, підбиваючи підсумки перших 20 тисяч виданих кредитів у вересні 2025 року. 

"єОселя" не лише допомагає сім’ям отримати власну домівку, але й стимулює нашу економіку. Кожна гривня, яку держава вклала в програму, повертається у бюджет майже трьома гривнями податків – завдяки розвитку будівництва й виробництву будматеріалів, створенню нових робочих місць, 
– зазначила посадовиця.

На думку голови Української асоціації девелоперів Євгена Фаворова, наразі іпотека не є системним інструментом фінансування житла в Україні та джерелом попиту, а її вплив на галузь залишається обмеженим.

"єОселя" – це інструмент соціальної підтримки, а не заміна ринкової іпотеки. Вона допомагає окремим категоріям громадян придбати житло, але не формує фінансову інфраструктуру, необхідну для відновлення ринку іпотечного кредитування та стимулювання будівництва. Більшість кредитів видаються під купівлю вторинної нерухомості, тобто кошти не надходять у будівництво, а лише перерозподіляють наявний житловий фонд, що не створює мультиплікаційного ефекту для економіки,
– каже експерт.

За даними "Укрфінжитла", станом на 19 листопада отримані за державною іпотекою гроші вкладали в купівлю житла:

• 58,9% – на вторинному ринку;
• 31,4% – у забудовника;
• 9,7% – на первинному ринку. 

Покупець більше готовий купувати готове житло. Він менш схильний інвестувати, чекати й потім ще робити ремонт. Як правило, шукають об'єкти готові, а ще краще з ремонтом,
– зауважує рієлтор Юрій Піта. 

Євген Фаворов говорить, що нині будівельний ринок України живе завдяки "інерції довоєнних проєктів", а потенціал нових запусків скоротився понад удвічі. Експерт наводить наступні дані щодо тенденцій у будівництві за останні роки.

1. Середній обсяг введення в експлуатацію нових квартир впав на 21% у порівнянні з періодом до повномасштабної війни. Середня кількість у багатоповерхових житлових будинках становила:

• 93,5 тисячі квартир у 2019 – 2021 роках;
• 74, 3 тисячі квартир у 2022 – 2025 роках.

2. Середній обсяг розпочатих будівництв скоротився на 57%. Середня кількість передбачених квартир у багатоповерхівках на початок будівництва:

• 132 тисячі квартир у 2019 – 2021 роках;
• 57,4 тисячі квартир у 2022 – 2025 роках.

Чи здатна "єОселя" задовольнити попит на пільгову іпотеку?

Програма державної іпотеки повернула зацікавленість населення до купівлі житла в кредит. Проте, на думку Євгена Фаворова, обсяги виданих позик наразі залишаються недостатніми в масштабах країни та не покривають реальної потреби у відновленні житлового фонду.

За оцінкою Київської школи економіки станом на листопад 2024 року, через війну в Україні пошкоджені або зруйновані 236 тисяч житлових будівель, серед яких: 

• 209 тисяч приватних будинків;
• 27 тисяч багатоповерхівок;
• 600 гуртожитків.

У листопаді 2024 року голова правління Укрфінжитла Євген Мецгер розповідав, що за два роки роботи програми "єОселя" через Дію надійшли 236 тисяч заявок на пільговий кредит, проте ресурси держави обмежені.

Так, один позичальник може подавати заявки до кількох банків. Ще хтось із заявників, можливо, тренувався, випробовував програму. Але 100 – 150 тисяч реальних родин справді розраховують взяти пільговий кредит. Помножимо на середній розмір позики й отримаємо 170 мільярдів гривень, щоб задовольнити усіх охочих. Ви розумієте, що зараз таких коштів у держави немає,
– сказав посадовець.

Попри обмежені обсяги фінансування, за час роботи програми кількість виданих іпотек зростає:

• за 2022 – 2023 роки видали 6 228 кредитів;
• за 2024 рік – 8,7 тисячі кредитів;
• за неповний 2025 рік – понад 6,3 тисячі кредитів.

Програма має потенціал, але ресурсів недостатньо, щоб охопити значну частину населення. З 10 охочих 1 – 2 людини в результаті доходять до отримання кредиту, а на ринку зберігається колосальний запит на доступну іпотеку в гривні,
– підсумовує голова Української асоціації девелоперів.

Зауважимо! Обсяг виданої за рік іпотеки в Польщі в десять разів перевищує кількість кредитів за "єОселею" після трьох років роботи. За 2024 рік у цій країні видали 202 тисячі нових кредитів, а за перший квартал 2025 – понад 48 тисяч.

Які недоліки державної програми іпотеки?

За даними з сайту Укрфінжитла, "єОселя" розрахована на купівлю житла з вартістю до 2 мільйонів гривень у разі отримання компенсації від Міністерства соціальної політики. 

На думку голови Української асоціації девелоперів Євгена Фаворова, цей критерій негативно впливає на ефективність програми для жителів великих міст, де вартість нерухомості є значно вищою.

Водночас з інформації на сайтах банків-учасників програми відомо, що максимальна сума кредиту через "єОселю" може бути наступною:

• Ощадбанк – 6 мільйонів гривень;
• Приватбанк – 5 мільйонів гривень;
• Таскомбанк – 5 мільйонів гривень;
• Укргазбанк – 5 мільйонів гривень;
• SkyBank – до 80% від вартості предмета іпотеки, але не більше за розрахункову граничну вартість 1 квадратного метра;
• Sense Bank – 5 мільйонів гривень.

За умовами програми, якщо вартість одного квадратного метра житла квартири перевищує максимальну (її розраховують для кожного регіону окремо з застосуванням коефіцієнтів), різницю має сплачувати покупець у межах першого внеску.

Програма залишається дієвою лише для обмеженого сегмента житла з мінімальною ціною, площею та обмеженою географією. До прикладу, у Києві покупець повинен внести 30 – 45% від вартості квартири, бо частину ціни держава не профінансує через обмеження граничної вартості та вимоги щодо розміру першого внеску,
– говорить Євген Фаворов.

Зі звіту ЛУН за 3 квартал 2025 року відомо, що середня ціна найдешевшої однокімнатної квартири на первинці в Києві становить 2,4 мільйона гривень.

Експерт з нерухомості Юрій Піта звертає увагу на інший недолік програми – нестабільне фінансування.

Це час і ризики. Продавець не готовий чекати пів року, доки з'явиться фінансування, і покупець не може розрахуватися. Це відштовхує від цієї програми. Останні пів року такої проблеми ми не спостерігаємо, гроші там з'явилися, проте така проблема існувала в певний період. Перерв фінансування бажано не допускати,
– каже рієлтор.

Крім того, програма "єОселя" не враховує витрат на оздоблення й ремонти, яких потребує помешкання. Євген Фаворов зазначає, що вони становлять ще близько 12 – 16 тисяч гривень на квадратний метр, або 10 – 20% від загальної вартості житла. Через це частина покупців віддає перевагу нерухомості на вторинному ринку.

Проблемним моментом для охочих взяти іпотеку через "єОселю" можуть стати й вимоги до віку житла. Після останніх змін він здебільшого має не перевищувати 3 років. Винятки є для пільгових категорій, проте діють вони переважно в п’яти областях: 

• Чернігівській;
• Запорізькій;
• Херсонській;
• Харківській;
• Сумській.

Обмеження по віку житла в цих областях становить 10 років. В інших регіонах діє загальне правило – не більше трьох років. 

Зауважте! Існує виняток для ВПО: кредит під 7% річних вони можуть брати на житло не старше 10 років у будь-якому населеному пункті підконтрольної Україні території.

Постійно змінюють вимоги до житла, його віку. Програма зараз вже більше налаштована на купівлю первинної нерухомості. На вторинному ринку важче шукати об'єкти й запропонувати, тому що це три роки й не більше має бути будинку, а таких у нас все ж таки менше,
– говорить рієлтор Юрій Піта.

Рішення про надання іпотеки ухвалюють досить швидко, проте затримкою може стати перевірка об’єкта нерухомості, яку додатково виконує банк. 

Іноді банківські фахівці можуть такі вимоги виставляти, що законом навіть не передбачаються. Це може затягнути час. І банк може відмовити, хоча всі розуміють, що за документами все максимально правильно. А банк сказав ні – і все. І нема куди це оскаржити,
– додає експерт з нерухомості.

Які відгуки учасників програми "єОселя"?

24 Канал поспілкувався з кількома учасниками програми "єОселя" про їхній досвід оформлення іпотеки. 

Успішним він був у поліціянтки з Донеччини Ольги Іщенко, яка з родиною переїхала до Києва й торік взяла кредит на квартиру від забудовника на 20 років.

На процес оформлення документів жінка витратила місяць. Спочатку подала заявку в Дії, почала шукати житло й контактувати з банком. Знайти квартиру вдалося самостійно, не вдаючись до послуг рієлтора. 

Труднощів не було. Усе робиться через Дію. Довідки про доходи потрібно було брати з роботи, до ЦНАПу звернутися по витяг про нерухоме майно, що в нас немає. Збирали документи онлайн. Робили через Приватбанк, менеджерка з нами зв'язувалася. Ми їй надсилали документи, які вона казала. Вона також зв'язувалася з представниками забудовника, вони їй надсилали документи,
– каже Ольга Іщенко.

Загальна вартість обраного нею житла становить 3 мільйони гривень. У межах першого 20-відсоткового внеску родина сплатила 670 тисяч гривень. Також були додаткові витрати в розмірі 150 тисяч гривень на послуги нотаріуса, збір на обов’язкове державне пенсійне страхування (1% вартості житла), комісію за надання кредиту тощо. 

Зверніть увагу! Як пільгова позичальниця, у перші 10 років кредиту поліціянтка має відсоткову ставку 3% річних, а з 11-го – 7%. 

Щомісячний платіж виходить 11 тисяч гривень. Але це ж без ремонту була квартира, від забудовника. Якщо орендувати, як у Дніпрі, наприклад, де спочатку моя сім'я проживала, то там ми сплачували 12 тисяч. Зараз же я сплачую за свою квартиру, плюс комунальні. Це все одно вигідніше. Зробили так, щоб можна було заїхати, а далі ремонтуємо частинами: як з’являються кошти або людей наймаємо, або самі,
– підсумовує Ольга Іщенко.

Уродженець Київщини Василь Грох придбав однокімнатну квартиру через єОселю в Борисполі у квітні 2024 року. Іпотеку на непільгових умовах він взяв під 7% річних на перші 10 років, а з 11-го  – 10%.

Розглядали варіанти, які є. Не було суми, щоб купити відразу повністю квартиру. Почули від знайомого про цю програму. Подивилися умови для участі й оплати. Вирішили, що так буде зручно й вигідно, щоб не орендувати квартиру, а сплачувати за своє житло,
– говорить Василь Грох.

Вартість квартири в забудовника становила 30 тисяч доларів. На старті чоловік сплатив близько 8 тисяч доларів: у цю суму ввійшов перший внесок у розмірі 20% (6 тисяч) та додаткові витрати на послуги нотаріуса, збори, страховку тощо.

Крім того, житло в новобудові потребує облаштування. У ремонт нині вклали близько 8 тисяч доларів, а в підсумку ця сума зросте до 10 – 15 тисяч, каже власник.

На оформлення іпотеки Василь Грох витратив менш як місяць. Спочатку подав заявку на "єОселю" в Дії, потім спілкувався з банками й збирав необхідні документи.

Мій офер пішов по банках, і потім, буквально протягом дня, деякі банки вже відповіли, чи готові вони дати кредит. Декілька відмовили. Потім я вже набирав банки, які погодили, і домовлявся про деталі й зустріч. Знайомий також нам порадив "Укргазбанк". Я відразу тут й подзвонив. Потім вже ми домовилися про зустріч. Я прийшов, і мені розповіли, що потрібно, які документи. Десь протягом місяця я їх готував. Тут все залежить вже від покупців, тобто від нас залежало, як швидко ми підготуємо ці документи,
– зауважує чоловік.

Спочатку щомісячний внесок за квартиру становив 9,6 тисячі гривень. За майже півтора року платіж скоротився й нині становить 9 100 гривень. Іпотека розрахована на 20 років, проте за бажанням кредит можна погасити й швидше, а сума не зміниться.

За словами Василя Гроха, вартість оренди житла в новому будинку з ремонтом у Борисполі перевищує суму, яку він сплачує щомісяця за квартиру в іпотеці.

Про свою невдачу з придбанням квартири через "єОселю" 24 Каналу розповів військовий Вадим із Тернопільщини – пілот БпЛА. Він вирішив взяти іпотеку, адже потрібне йому житло коштує 3 – 4 мільйони гривень, а на руках чоловік має не більше 1 мільйона. Заявлені умови отримання кредиту оцінив як вигідні, тому подався на програму.

За словами Вадима, збирати документи було не складно і все можна зробити за місяць, проте для військових є своя специфіка. 

Найважче було отримати довідку про доходи. Тому що на цивільних роботах це робиться легко, а в армії – супер важко. У мене в довідці про доходи чотири підписи й дві печатки. Це було важко, але в цілому зібрати документи – нічого надзвичайного немає,
– говорить військовий.

Воїн хотів купувати квартиру в Києві у забудовника. Зібрав і подав документи до Ощадбанку, через який вирішив брати кредит, проте зрештою отримав відмову.

Зібрали для банку всі необхідні документи й дійшли до моменту, коли комісія мала погоджувати або не погоджувати кредит. І в останній день від нас попросили письмове пояснення, чому в фінальній наданій мною довідці про доходи відсутня премія в розмірі 100 тисяч. Пояснення я їм надав. І в результаті цього дня нам повідомили, що в погодженні кредиту відмовили,
– каже Вадим.

Військовий пояснив банку, що його дохід змінився через бойове поранення, отримане під час заїзду на позицію. До цього він майже щомісяця мав премію в розмірі 100 тисяч гривень, бо виконував бойові завдання на Покровському напрямку. Але після отримання поранення лікувався й проходив перенавчання, тож додаткових винагород не мав. У банку йому порадили повторно звернутися, щойно премію знову будуть нараховувати.

Як можна покращити програму?

Рекомендації експертів щодо покращення програми "єОселя" наступні:

• переглянути максимальну вартість житла, на яке можна брати державну іпотеку;
• врахувати витрати на оздоблення та ремонти;
• збільшити ресурс програми, аби задовольнити попит;
• забезпечити стабільність фінансування;
• вимог до кредитованого житла.

На думку голови Української асоціації девелоперів, державній політиці іпотечного кредитування потрібно більше системності, аби стати реальним інструментом для стимулювання розвитку економіки. 

Україні потрібна не разова програма, а стратегія довгих грошей: державні гарантії для інвесторів і девелоперів, кредитування будівництва, синхронізоване з іпотекою. Інакше ми не запустимо відновлення економіки через будівельну галузь,
– акцентує Євген Фаворов.

Хто може взяти участь у програмі "єОселя"?

Державна іпотека доступна для всіх громадян України за кількох умов:

• вік понад 18 років на дату оформлення кредиту;
• вік до 70 років на дату погашення;
• платоспроможність;
• відсутність власного житла або якщо воно є меншим ніж 52,5 квадратного метра + 21 квадратний метр на кожного наступного члена сім'ї додатково (чоловіка/дружину, неповнолітніх дітей тощо) чи розташоване в районі бойових дій або на тимчасово окупованій території.