Может ли покупатель лишиться жилья из-за проблем предыдущего владельца
Покупатель действительно может лишиться приобретенного жилья, если кредитор продавца оспорит договор и суд признает его недействительным, пояснила в комментарии 24 Канала Марина Суткович – адвокат, управляющая партнерша Адвокатского объединения "Компетенс".
Основанием для обжалования может стать то, что сделка купли-продажи имеет признаки фиктивной сделки. Так называют сделки, которые должник заключает в ущерб кредиторам, в частности для того, чтобы вывести имущество и затруднить или сделать невозможным взыскание.
В постановлении от 3 июля 2019 года по делу № 369/11268/16-ц Большая Палата Верховного Суда указала, что кредитор может требовать признать такой договор недействительным. Однако сам долг или судебный спор в отношении продавца не означают, что продажа была незаконной.
Суд учитывает время заключения договора, поведение должника, цель продажи, ее цену, реальность расчетов и взаимосвязь сторон. На момент покупки квартира может не иметь никаких обременений, однако сделку все равно могут оспорить позже.
Поэтому нужно проверять не только жилье, но и продавца: его судебные дела, исполнительные производства и значительные долги.
Что нужно проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке
До передачи задатка необходимо убедиться, что продавец действительно является собственником и имеет право заключать договор. В Государственном реестре вещных прав можно проверить владельца, основание приобретения квартиры, аресты, ипотеку и другие обременения. Если действует представитель, следует проверить доверенность.
Особого внимания требуют объекты недвижимости, недавно полученные по наследству или по решению суда, а также квартиры, которые несколько раз перепродавались за короткий промежуток времени. Перед заключением сделки также необходимо выяснить, требуется ли согласие второго супруга, и не передавать значительную сумму до завершения проверки.