Рынок недвижимости вступает в пик сезона: где цены на аренду уже выросли и почему осенью можно ожидать роста цен

Весной и летом рынок недвижимости традиционно активизируется. Во многих регионах Украины цены на аренду и продажу растут. Динамика, несмотря на это, остается неравномерной, ведь на нее влияют спрос, внутренняя миграция, ситуация с безопасностью и экономические факторы.

Поэтому средняя стоимость жилья все меньше отражает реальную ситуацию на рынке. Ведь если для арендаторов решающими становятся характеристики конкретного дома и квартиры, то на рынке купли-продажи все больше зависит от сегмента жилья и региона.

24 Канал выяснял, почему средняя цена аренды уже не отражает реальную ситуацию на рынке, как сейчас меняются цены на первичном и вторичном рынках жилья и стоит ли ожидать нового подорожания аренды уже этой осенью.

Почему средняя цена аренды уже почти ничего не объясняет

В комментарии 24 Каналу Людмила Кирюхина, руководительница ЛУН Статистики, объяснила, что в конце лета на рынок выходит большой объем студентов, молодых специалистов и семей с детьми, которые меняют место жительства перед началом учебного года.

Читайте также Атаки изменили рынок жилья на Лукьяновке: какова стоимость квартир в Шевченковском районе

И в этом году уже наблюдаются первые признаки сезонного оживления: быстрее всего дорожают именно однокомнатные квартиры – сегмент, который традиционно первым реагирует на рост спроса.

• За последний месяц медианная стоимость аренды однокомнатного жилья выросла во Львове на 11%, в Одессе – на 8%, в Харькове – на 7%, в Виннице – на 7%, в Киеве – на 6%.
• Двухкомнатные квартиры дорожают медленнее и неравномернее: Львов +9%, Одесса +7%, Днепр +6%, Киев +1%, Харьков без изменений.
• В сегменте трехкомнатных квартир в большинстве городов цены остаются стабильными или даже снижаются, например, в Одессе за месяц они уменьшились на 10%, в Днепре – на 6%.

Интересно, что эксперт по недвижимости Ирина Луханина в эфире 24 Канала рассказала, что парадокс сегодняшнего рынка аренды заключается в том, что средняя цена все меньше отражает то, что на самом деле происходит. Ведь аренда сейчас постепенно дорожает, однако две почти одинаковые квартиры в одном районе могут отличаться по цене на 20 – 30%.

По словам Луханиной, это редко связано с площадью, ремонтом или даже расположением. Скорее это связано с тем, что изменился принцип, по которому арендатор оценивает жилье сейчас.

Луханина приводит динамику средних арендных ставок в Киеве по данным ЛУН, где:

• 1-комнатная квартира

В начале апреля цена составляла 16 819 гривен, а в начале июля стоимость составила 17 500 гривен. Разница составила 681 гривну, то есть +4%.

• 2-комнатная квартира

В апреле стоимость составляла 25 000 гривен, а в начале июля – 27 000 гривен. Изменение составило 2 000 гривен (+8%).

• 3-комнатная квартира

В апреле цена составляла 40 808 гривен, а в начале июля – 44 435 гривен. Изменение: +3 627 грн (+8,9%).

По словам экспертов, то, что еще несколько лет назад считалось лишь дополнительным преимуществом, сейчас стало одним из ключевых факторов, влияющих на стоимость аренды. Речь идет прежде всего о наличии генератора, автономных инженерных систем, бесперебойного водоснабжения, подземной парковки, которую можно использовать в качестве укрытия, а также профессионального управления домом.

Если квартира расположена в современном жилом комплексе с генератором, автономными инженерными системами, подземной парковкой и профессиональным управлением, она, как правило, быстрее находит арендатора и имеет больше шансов быть сданной без снижения цены. В то же время аналогичное по площади жилье в доме старого фонда часто уступает по привлекательности, даже если расположено рядом, 
– говорит Ирина.

Из-за этого средняя стоимость аренды по району уже не всегда отражает реальную ситуацию на рынке. Внутри одного района сформировался заметный ценовой разрыв между современными жилыми комплексами и домами старого фонда.

Как меняются цены на квартиры

Если на рынке аренды все большее значение приобретают характеристики самого жилья, то на рынке купли-продажи ситуация различается в зависимости от сегмента. Руководитель по развитию продуктов DIM.RIA Виталий Поберезкий в комментарии для 24 Канала объясняет , почему о общем летнем подорожании пока говорить рано.

На первичном рынке цены в основном колеблются в пределах 1 – 3%, то есть массового летнего подорожания пока не наблюдается.

• Больше всего за июнь квадратный метр подорожал в Черкасской (+7,5%) и Черновицкой (+6,4%) областях. В то же время в Запорожской (-6,3%) и Кировоградской (-4,8%) областях цены, напротив, снизились.
• В Киеве средняя стоимость квадратного метра в новостройках даже несколько снизилась – до 1 379 долларов (-3,5% за месяц).

На вторичном рынке ситуация иная. Здесь подорожание уже ощутимо:

• Больше всего за июнь выросли цены на однокомнатные квартиры в Кировоградской (+19%), Черниговской (+16%) и Черновицкой (+11%) областях.
• В сегментах двух- и трехкомнатных квартир темпы роста были более умеренными, однако общая тенденция к подорожанию также сохраняется.

Поэтому говорить о начале летнего роста цен можно именно в отношении вторичного рынка, ведь там цены действительно пошли вверх в большинстве регионов. На первичном же рынке ситуация более сдержанная: местами цены растут, местами даже снижаются, отмечает эксперт.

Где сегодня спрос остается самым устойчивым

Если анализировать рынок недвижимости столицы, то Луханина заявляет, что высокий потенциал есть в Голосеевском и Дарницком районах. В обоих районах спрос поддерживается большим количеством современных жилых комплексов, хорошим соотношением цены и качества, а также университетами и офисными кварталами.

Выше среднего потенциал в Соломенском и Оболонском районах. Если в первом районе спрос формируют удобная транспортная логистика и активный рынок труда, то во втором – семейный спрос и дефицит качественного предложения.

В Шевченковском районе стабильный потенциал поддерживает спрос, хотя потенциал дальнейшего роста уже ограничен высокими ценами. А вот в Печерском он умеренный, при этом здесь обычно самая высокая ценовая база в столице. Из-за этого темпы дальнейшего подорожания здесь значительно сдержаннее.

Если же говорить о других городах, то лучшие перспективы по-прежнему остаются у больших городов, которые продолжают принимать внутреннюю миграцию и имеют активный рынок труда. Прежде всего это Киев, Львов, Ивано-Франковск, Ужгород и Черновцы.

В то же время в некоторых западных регионах цены уже приблизились к пределу платежеспособности арендаторов. Именно поэтому потенциал дальнейшего роста там выглядит более сдержанным, чем в столице, 
– добавляет эксперт по недвижимости.

Подобную тенденцию фиксируют и аналитики DIM.RIA. По словам Виталия Поберезского, в ближайшие месяцы цены могут расти быстрее всего именно в западных регионах – Львове, Ужгороде, Тернополе, Ивано-Франковске и Черновцах. Основной причиной остается внутренняя миграция, ведь спрос здесь по-прежнему превышает предложение.

В Киеве, особенно в центральных районах, в частности Печерском и Шевченковском, цены также останутся высокими, однако темпы их роста, по оценке эксперта, будут более сдержанными из-за некоторого снижения спроса.

Статистика от ЛУН показывает, что за последний год наиболее стабильные высокие темпы роста демонстрируют следующие регионы:

• Во Львове аренда квартир за год подорожала на 24 – 28% в зависимости от количества комнат, в Ивано-Франковске – на 20 – 30%, в Черновцах и Тернополе – на 22 – 24%, в Хмельницком – на 17–36%, в Ужгороде – на 18 – 31%.
• Наиболее спокойной остается ситуация в Киеве, где аренда однокомнатных квартир за год выросла лишь на 6%, двухкомнатных – на 3%, а трехкомнатных практически не изменилась.
• В то же время в небольших городах центральной Украины рост был более заметным: в Виннице – на 15 – 23%, в Полтаве – на 10 – 25%, в Кропивницком – до 29% для однокомнатных квартир.
• Наибольшие темпы роста зафиксированы на Востоке и Юге Украины. В Харькове арендная плата за год выросла на 70 – 100%, в Запорожье – на 43 – 60%, в Николаеве – на 17 – 80%.
• В Днепре годовой рост был более умеренным – 7 – 13%, а в Одессе – 17 – 23% для одно- и двухкомнатных квартир.

В целом можно сказать, что на западе Украины аренда дорожает стабильно и постепенно; Восток и Юг демонстрируют самые высокие темпы из-за эффекта низкой базы, а Киев пока остается одним из самых стабильных рынков.

Стоит ли ожидать подорожания аренды осенью

Дальнейшая динамика будет зависеть не только от сезонности, но и от экономических факторов, отмечает Поберезкий. Дело в том, что летом решающими для рынка остаются спрос и предложение, себестоимость строительства, ситуация с безопасностью и доступность финансирования.

На первичный рынок наибольшее влияние оказывают подорожание строительных материалов и логистики, дефицит рабочей силы, затраты на энергоресурсы, темпы строительства и уровень доверия к застройщику. Именно поэтому девелоперы нередко вынуждены постепенно пересматривать цены, компенсируя рост себестоимости.

А на вторичном рынке ключевыми факторами остаются уровень спроса, внутренняя миграция, ситуация с безопасностью, государственные программы "еОселя" и "еВосстановление", а также количество доступных предложений.

В городах со стабильным спросом у владельцев больше возможностей повышать цены, тогда как в регионах с более высокими рисками продавцы чаще вынуждены идти на уступки.

В то же время, по мнению Ирины Луханиной, до осени не стоит ожидать равномерного подорожания всего рынка. Скорее всего, будет наблюдаться уже знакомый сезонный цикл, а именно – с середины августа спрос традиционно начинает расти.

Дело в том, что именно в этот период начинаются переезды первокурсников к месту учебы, переезды старшекурсников, переезды семей, которые активизировались после летних отпусков и планируют сменить жилье и т. д.

Именно в этот период владельцы квартир обычно получают наибольшее количество запросов и могут несколько повысить арендные ставки. Как правило, этот этап длится до середины сентября, 
– добавляет эксперт.

В то же время рынок возвращается к более спокойному состоянию в конце сентября – начале октября. Тогда арендные ставки приближаются к уровню начала лета.