Весной и летом рынок недвижимости традиционно активизируется. Во многих регионах Украины цены на аренду и продажу растут. Динамика, несмотря на это, остается неравномерной, ведь на нее влияют спрос, внутренняя миграция, ситуация с безопасностью и экономические факторы.

Поэтому средняя стоимость жилья все меньше отражает реальную ситуацию на рынке. Ведь если для арендаторов решающими становятся характеристики конкретного дома и квартиры, то на рынке купли-продажи все больше зависит от сегмента жилья и региона.

24 Канал выяснял, почему средняя цена аренды уже не отражает реальную ситуацию на рынке, как сейчас меняются цены на первичном и вторичном рынках жилья и стоит ли ожидать нового подорожания аренды уже этой осенью.

В комментарии 24 Каналу Людмила Кирюхина, руководительница ЛУН Статистики, объяснила, что в конце лета на рынок выходит большой объем студентов, молодых специалистов и семей с детьми, которые меняют место жительства перед началом учебного года.

Читайте также Атаки изменили рынок жилья на Лукьяновке: какова стоимость квартир в Шевченковском районе

И в этом году уже наблюдаются первые признаки сезонного оживления: быстрее всего дорожают именно однокомнатные квартиры – сегмент, который традиционно первым реагирует на рост спроса.

  • За последний месяц медианная стоимость аренды однокомнатного жилья выросла во Львове на 11%, в Одессе – на 8%, в Харькове – на 7%, в Виннице – на 7%, в Киеве – на 6%.
  • Двухкомнатные квартиры дорожают медленнее и неравномернее: Львов +9%, Одесса +7%, Днепр +6%, Киев +1%, Харьков без изменений.
  • В сегменте трехкомнатных квартир в большинстве городов цены остаются стабильными или даже снижаются, например, в Одессе за месяц они уменьшились на 10%, в Днепре – на 6%.

Людмила Кирюхина,

руководитель отдела статистики ЛУН

Такая динамика свидетельствует о сезонном оживлении спроса именно на компактное жилье, которое традиционно пользуется наибольшим спросом в преддверии нового учебного года. В то же время Киев этим летом демонстрирует более сдержанную активность, чем обычно. Медианный срок нахождения квартиры на рынке аренды сейчас составляет около 7 дней, тогда как в предыдущие летние сезоны он сокращался примерно до 5 дней.

Интересно, что эксперт по недвижимости Ирина Луханина в эфире 24 Канала рассказала, что парадокс сегодняшнего рынка аренды заключается в том, что средняя цена все меньше отражает то, что на самом деле происходит. Ведь аренда сейчас постепенно дорожает, однако две почти одинаковые квартиры в одном районе могут отличаться по цене на 20 – 30%.

По словам Луханиной, это редко связано с площадью, ремонтом или даже расположением. Скорее это связано с тем, что изменился принцип, по которому арендатор оценивает жилье сейчас.

Ирина Луханина,

риэлтор

На первый взгляд может показаться, что цены просто равномерно растут. На самом деле это уже не так. Самое интересное даже не в том, что аренда подорожала. Это было вполне предсказуемо. Гораздо интереснее другое – почему сегодня люди готовы платить больше. Ответ уже давно не сводится только к району или ремонту.

Луханина приводит динамику средних арендных ставок в Киеве по данным ЛУН, где:

  • 1-комнатная квартира

В начале апреля цена составляла 16 819 гривен, а в начале июля стоимость составила 17 500 гривен. Разница составила 681 гривну, то есть +4%.

  • 2-комнатная квартира

В апреле стоимость составляла 25 000 гривен, а в начале июля – 27 000 гривен. Изменение составило 2 000 гривен (+8%).

  • 3-комнатная квартира

В апреле цена составляла 40 808 гривен, а в начале июля – 44 435 гривен. Изменение: +3 627 грн (+8,9%).

По словам экспертов, то, что еще несколько лет назад считалось лишь дополнительным преимуществом, сейчас стало одним из ключевых факторов, влияющих на стоимость аренды. Речь идет прежде всего о наличии генератора, автономных инженерных систем, бесперебойного водоснабжения, подземной парковки, которую можно использовать в качестве укрытия, а также профессионального управления домом.

Если квартира расположена в современном жилом комплексе с генератором, автономными инженерными системами, подземной парковкой и профессиональным управлением, она, как правило, быстрее находит арендатора и имеет больше шансов быть сданной без снижения цены. В то же время аналогичное по площади жилье в доме старого фонда часто уступает по привлекательности, даже если расположено рядом,
– говорит Ирина.

Из-за этого средняя стоимость аренды по району уже не всегда отражает реальную ситуацию на рынке. Внутри одного района сформировался заметный ценовой разрыв между современными жилыми комплексами и домами старого фонда.

Если на рынке аренды все большее значение приобретают характеристики самого жилья, то на рынке купли-продажи ситуация различается в зависимости от сегмента. Руководитель по развитию продуктов DIM.RIA Виталий Поберезкий в комментарии для 24 Канала объясняет , почему о общем летнем подорожании пока говорить рано.

На первичном рынке цены в основном колеблются в пределах 1 – 3%, то есть массового летнего подорожания пока не наблюдается.

  • Больше всего за июнь квадратный метр подорожал в Черкасской (+7,5%) и Черновицкой (+6,4%) областях. В то же время в Запорожской (-6,3%) и Кировоградской (-4,8%) областях цены, напротив, снизились.
  • В Киеве средняя стоимость квадратного метра в новостройках даже несколько снизилась – до 1 379 долларов (-3,5% за месяц).

Виталий Поберезкий,

руководитель по развитию продуктов DIM.RIA

Причина такой осторожной динамики – спрос на новое жилье в июне заметно упал в большинстве регионов, особенно в Киеве (-21%). То есть застройщики пока не спешат поднимать цены, поскольку покупатели не очень спешат покупать.

На вторичном рынке ситуация иная. Здесь подорожание уже ощутимо:

  • Больше всего за июнь выросли цены на однокомнатные квартиры в Кировоградской (+19%), Черниговской (+16%) и Черновицкой (+11%) областях.
  • В сегментах двух- и трехкомнатных квартир темпы роста были более умеренными, однако общая тенденция к подорожанию также сохраняется.

Поэтому говорить о начале летнего роста цен можно именно в отношении вторичного рынка, ведь там цены действительно пошли вверх в большинстве регионов. На первичном же рынке ситуация более сдержанная: местами цены растут, местами даже снижаются, отмечает эксперт.

Если анализировать рынок недвижимости столицы, то Луханина заявляет, что высокий потенциал есть в Голосеевском и Дарницком районах. В обоих районах спрос поддерживается большим количеством современных жилых комплексов, хорошим соотношением цены и качества, а также университетами и офисными кварталами.

Выше среднего потенциал в Соломенском и Оболонском районах. Если в первом районе спрос формируют удобная транспортная логистика и активный рынок труда, то во втором – семейный спрос и дефицит качественного предложения.

В Шевченковском районе стабильный потенциал поддерживает спрос, хотя потенциал дальнейшего роста уже ограничен высокими ценами. А вот в Печерском он умеренный, при этом здесь обычно самая высокая ценовая база в столице. Из-за этого темпы дальнейшего подорожания здесь значительно сдержаннее.

Если же говорить о других городах, то лучшие перспективы по-прежнему остаются у больших городов, которые продолжают принимать внутреннюю миграцию и имеют активный рынок труда. Прежде всего это Киев, Львов, Ивано-Франковск, Ужгород и Черновцы.

В то же время в некоторых западных регионах цены уже приблизились к пределу платежеспособности арендаторов. Именно поэтому потенциал дальнейшего роста там выглядит более сдержанным, чем в столице,
– добавляет эксперт по недвижимости.

Подобную тенденцию фиксируют и аналитики DIM.RIA. По словам Виталия Поберезского, в ближайшие месяцы цены могут расти быстрее всего именно в западных регионах – Львове, Ужгороде, Тернополе, Ивано-Франковске и Черновцах. Основной причиной остается внутренняя миграция, ведь спрос здесь по-прежнему превышает предложение.

В Киеве, особенно в центральных районах, в частности Печерском и Шевченковском, цены также останутся высокими, однако темпы их роста, по оценке эксперта, будут более сдержанными из-за некоторого снижения спроса.

Статистика от ЛУН показывает, что за последний год наиболее стабильные высокие темпы роста демонстрируют следующие регионы:

  • Во Львове аренда квартир за год подорожала на 24 – 28% в зависимости от количества комнат, в Ивано-Франковске – на 20 – 30%, в Черновцах и Тернополе – на 22 – 24%, в Хмельницком – на 17–36%, в Ужгороде – на 18 – 31%.
  • Наиболее спокойной остается ситуация в Киеве, где аренда однокомнатных квартир за год выросла лишь на 6%, двухкомнатных – на 3%, а трехкомнатных практически не изменилась.
  • В то же время в небольших городах центральной Украины рост был более заметным: в Виннице – на 15 – 23%, в Полтаве – на 10 – 25%, в Кропивницком – до 29% для однокомнатных квартир.
  • Наибольшие темпы роста зафиксированы на Востоке и Юге Украины. В Харькове арендная плата за год выросла на 70 – 100%, в Запорожье – на 43 – 60%, в Николаеве – на 17 – 80%.
  • В Днепре годовой рост был более умеренным – 7 – 13%, а в Одессе – 17 – 23% для одно- и двухкомнатных квартир.

В целом можно сказать, что на западе Украины аренда дорожает стабильно и постепенно; Восток и Юг демонстрируют самые высокие темпы из-за эффекта низкой базы, а Киев пока остается одним из самых стабильных рынков.

Дальнейшая динамика будет зависеть не только от сезонности, но и от экономических факторов, отмечает Поберезкий. Дело в том, что летом решающими для рынка остаются спрос и предложение, себестоимость строительства, ситуация с безопасностью и доступность финансирования.

На первичный рынок наибольшее влияние оказывают подорожание строительных материалов и логистики, дефицит рабочей силы, затраты на энергоресурсы, темпы строительства и уровень доверия к застройщику. Именно поэтому девелоперы нередко вынуждены постепенно пересматривать цены, компенсируя рост себестоимости.

А на вторичном рынке ключевыми факторами остаются уровень спроса, внутренняя миграция, ситуация с безопасностью, государственные программы "еОселя" и "еВосстановление", а также количество доступных предложений.

В городах со стабильным спросом у владельцев больше возможностей повышать цены, тогда как в регионах с более высокими рисками продавцы чаще вынуждены идти на уступки.

В то же время, по мнению Ирины Луханиной, до осени не стоит ожидать равномерного подорожания всего рынка. Скорее всего, будет наблюдаться уже знакомый сезонный цикл, а именно – с середины августа спрос традиционно начинает расти.

Дело в том, что именно в этот период начинаются переезды первокурсников к месту учебы, переезды старшекурсников, переезды семей, которые активизировались после летних отпусков и планируют сменить жилье и т. д.

Именно в этот период владельцы квартир обычно получают наибольшее количество запросов и могут несколько повысить арендные ставки. Как правило, этот этап длится до середины сентября,
– добавляет эксперт.

В то же время рынок возвращается к более спокойному состоянию в конце сентября – начале октября. Тогда арендные ставки приближаются к уровню начала лета.