Обо всем этом, а также о текущей ситуации на рынке недвижимости, изменениях за годы полномасштабной войны, основных тенденциях и перспективах читайте в эксклюзивном интервью 24 Канала з президентом Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Еленой Гайдамахой.
Узнайте больше Что происходит с рынком недвижимости Украины на третьем году войны: изменения в цифрах и тенденции
Какова ситуация с недвижимостью в относительно безопасных регионах
Знаем, что с полномасштабным вторжением многие украинцы из опасных и оккупированных регионов ехали на Запад, где арендовали или покупали жилье. Какими были основные тенденции тогда и сохраняются ли они и сейчас?
Цены на аренду в западных регионах выросли примерно вдвое.
Рынок купли-продажи недвижимости уже немного замедлился, однако в 2022 – 2023 годах люди очень активно покупали жилье. Даже квартиры, которые были на этапе фундамента.
Сейчас в западных областях фиксируем некоторое затишье. Уже нет такого роста цен. Можно даже сказать, что они остановились, но на высокой планке, очень высокой.
Здесь есть еще один важный аспект. Квартиры то строят, однако не везде начинают работать новые предприятия, появляются дополнительные рабочие места. А это означает, что когда закончится война, начнется отток людей. Если в населенном пункте не будет достаточно бизнесов, то люди не будут иметь чем там заниматься. Будет снижение цен на недвижимость. Потому что будет много предложений, но мало спроса.
Какие сейчас цены на недвижимость в относительно безопасных регионах?
Высокие цены на недвижимость – в западных регионах, а также на Волыни. Если смотреть на карте, то это – Тернопольская, Львовская, Ивано-Франковская, Черновицкая, Закарпатская и Волынская области. Вот там цены действительно высокие.
За годы полномасштабной войны больше всего цены на недвижимость выросли в западных областях / Фото OLX
На Винницкой области недвижимость также дорогая, но рост цен там уже приостановился. Потому что они же поднимаются вверх тогда, когда спрос большой. А сейчас, мне кажется, что все, кто мог купить недвижимость, уже сделал это. Большинство покупает жилье по государственным программам.
Относительно Хмельницкой области, то сейчас там фиксируем поднятие цен, но почему? Раньше люди не очень ехали туда. Выбирали другие регионы. И поэтому там цена не очень ощутимо росла. За последний год все изменилось. Цены пошли вверх.
На Киевщине, в частности в Белой Церкви, а также в Житомире цены тоже выросли и держатся на довольно высокой отметке. Люди не боятся там покупать жилье.
Как работает рынок жилья в прифронтовых городах
Если анализировать прифронтовые области, города, то каков рынок недвижимости там? Покупают ли люди квартиры, дома?
На всех прифронтовых территориях недвижимость очень упала в цене. По состоянию на конец 2024 года в Херсоне совсем нет сделок по купле-продаже. В Харькове существенно снижены и цены, и сделки. Однако рынок все же работает.
Например, в Харькове однокомнатную квартиру сейчас можно купить за 15 – 18 тысяч долларов. Таких цен харьковчане не помнят уже очень давно.
В Запорожье ситуация примерно такая же. Но в целом рынок там немного живее, чем в Харькове. Цены также упали в Одессе, но не так существенно.
До сих пор я считала, что постоянное падение цен на жилье в Киеве – эмоциональная часть. Из-за обстрелов, из-за того, что в столице постоянно летают "Шахеды".
Однако, когда пообщалась с николаевскими риелторами, узнала, что у них наоборот – цены идут вверх.
В Николаеве цены на недвижимость в последнее время пошли вверх / Фото Александра Гордиенко, Суспільне
Благодаря чему это происходит?
Благодаря тому, что заработали государственные программы компенсации за разрушенное жилье.
Людям перечислили деньги в размере 36 – 38 тысяч гривен за квадратный метр за потерянные дома. А дома же были немалые – 150 квадратных метров или больше.
И хотя государственная программа дает возможность покупать новое жилье в любом уголке нашей страны, только не на оккупированных территориях, люди все же выбирают жилье как можно ближе к потерянному дому.
То есть большинство не хочет строить жизнь в другой области. Конечно, есть часть людей, которая поехала в западные регионы. Но основа все-таки покупает жилье в Николаеве. Отсюда и большой спрос, а за ним и рост цен на недвижимость.
Что с недвижимостью в Киеве
Как за годы полномасштабной войны изменились цены на недвижимость в Киеве?
Что касается самого Киева, то цены упали после полномасштабного вторжения, когда открылись реестры. Это был июнь 2022 года. Тогда стоимость недвижимости опустилась примерно на 40%. На некоторые объекты даже и больше.
Если разделить недвижимость на средний и высокий сегменты, то квартиры, которые стоили до 100 тысяч долларов, опустились в цене на 30 – 40%. Все, за что нужно было заплатить 120 – 150 тысяч и выше, подешевело на 50%. Если же анализировать сегмент домов, то те, которые стоили 600 – 700 тысяч, сейчас предлагают за 350 – 400 тысяч.
Учитывая, что по таким объявлениям не очень откликаются, то цены и дальше будут опускаться. Видимо, на 70%, чтобы люди стали покупать такие объекты. Особенно те, которые определенное время были под оккупацией.
Однако есть и исключения. Например, в Ирпене и Буче цены наоборот поднялись. Ведь строительство там продолжается.
Всего с июня 2024 года цены на недвижимость в Киеве начали расти. Они не достигли уровня, который был на момент полномасштабного вторжения, но направляются к нему. Сейчас очень близко, но все же пока ниже.
За последние полгода цены поднялись до отметки минус 10% от конца 2021 и начала 2022 годов.
В Буче и Ирпене цены на недвижимость растут / Фото DIM.RIA
Реальные цены на квартиры
Вы говорили, что владельцам квартир приходится снижать цену. Насколько начальная может отличаться от той, за которую в конце продают жилье?
Если анализировать квартиры, которые выставляют на продажу, то где-то каждые две недели на 1 – 2 тысячи долларов в сегменте цен до 100 тысяч они падают. Если смотреть по предложениям, которые есть на порталах DIM.RIA, OLX, то стоит заметить важную вещь – это предложения и пожелания владельцев квартир.
Но база реальных сделок показывает очень большую разницу между предложенной и фактической ценой сделки.
Когда приходят на объекты, например, стоимостью 85 тысяч долларов, часто очень быстро говорят: мы готовы купить за 70 тысяч. Вот такой торг предлагают сразу.
Так, до какой-то цены могут договориться, но с живыми деньгами людей очень мало.
Возведение нового жилья
По состоянию на сейчас насколько активно в Украине строят новую жилую недвижимость?
Сейчас строительство везде идет медленно. Это связано с тем, что большое количество специалистов забирают на войну и строить просто некому.
Были такие заявления, что застройщики якобы ведут переговоры с Турцией. Чтобы привлекать к строительству в Украине их людей. Но все это на уровне поговорили и все осталось, как было.
Наибольшая на сегодня активность строительства – это Ивано-Франковск, Ужгород, Черновцы. Во Львове – уже медленнее, Винница тоже. По Киеву, то строят 15 – 20% от уровня, который был по состоянию на начало 2022 года.
Строительство жилья замедлилось по всей Украине / Фото Depositphotos
Как работает государственная программа "еОселя"
В Украине появились государственные программы, которые касаются жилья. В частности, "еОселя". Насколько активно украинцы ею пользуются?
Я общалась с представителями Укрфинжилья, неоднократно пыталась донести свое мнение. Суть в чем: в начале 2023 года появились разговоры о том, что вектор программы "еОселя" будут менять в сторону новостроек. Все действительно так произошло, еще и очень быстро.
Особенно это чувствуется, если учесть, что люди боялись государственных программ, боялись всего, что касается ипотеки, кредитования. Вспоминали 2008 год, когда все это набирало обороты, и потом в один момент обвалилось. Курс доллара стремительно пошел вверх. И люди просто потеряли свое жилье. Поэтому и был страх. Люди просто не реагировали на предложения. Мне казалось, что каждый уже слышал об этих государственных программах. Говорили о них везде.
Выяснилось, что, например, люди, которые меня окружают лично, которые попадали под эту государственную программу, только после моих сообщений начали обращать внимание на нее. Поэтому где-то год это была раскачка. Люди учились доверять программе, начинали искать жилье. Понимали, что эта программа хорошая, доступная.
И постепенно украинцы начали таким образом покупать жилье. Продавцов также приходилось убеждать. Потому что деньги за недвижимость, которые они получали, имели определенные ограничения на снятие. Но все же владельцы квартир на это соглашались. И вот, когда эта программа набрала обороты, ее решили изменить.
Расскажите коротко, чего именно касаются изменения.
Не буду вдаваться в подробности, рассказал в целом. В Киеве и остальных крупных городах по этой программе можно было покупать дома, квартиры "возрастом" до 10 лет. Если за пределами городов, то ограничение было, чтобы здание не было построено более 55 лет назад. То есть продавалось вторичное жилье.
Во время полномасштабной войны в Украине запустили программу "еОселя" / Фото Depositphotos
С 1 ноября 2024 года можно покупать дома и квартиры как в пределах крупных городов, так и за ними, но недвижимость должна быть возведена за последние 3 года. А за такое жилье у нас предусмотрены налоги. Президент подписал закон об увеличении военного сбора с 1,5% до 5%.
Налоги должны платить продавцы. Это закон так трактует. Но на практике часто продавец говорит: хотите купить нашу квартиру, уплатите за нас налоги. И нагрузка идет на покупателя. Или же продавец соглашается сам заплатить налоги, но дает дополнительную наценку на жилье в 10%.
Это первый момент. А второй – пять категорий, которые попадают под 3% кредитования – ученые, учителя, врачи, контрактники ВСУ, полиция и спасатели. Этим людям надо жить сейчас, а не делать ремонты. Купить новостройку с ремонтом, которой до трех лет, это же какая цена будет. И таких объектов очень мало.
С 18 декабря программа "еОселя" немного расширилась. Можно купить жилье, которому до 10 лет. Но только для ВПЛ.
Какие перспективы для рынка недвижимости
Наши Вооруженные Силы, к счастью, держат врага. Но полномасштабная война идет уже почти три года. На рынке спрос порождает предложение. Если же он очень медленный, то все так и работает. Покупатели опускают цену, много объектов на паузе. Покупатели ждут, что цена еще снизится. Продавцы – что поднимется.
Был такой смешной случай. Приходят мои риелторы и хохочут. Я спрашиваю, что произошло. Рассказывают, что были на осмотре жилья с клиентами. На вопрос, планирует ли торговаться, владелец квартиры очень уверенно ответил: "Да вы что, я с завтрашнего дня буду поднимать цену, война же закончилась". Думали, что он так шутит. Но нет. Свои слова он объяснил тем, что Трамп победил, а он же обещал закончить войну за 24 часа.
Немного черный юмор, но он существует. Например, как анекдот, когда риелтор показывает две квартиры и говорит: "Вот тут окна с "Шахедной" стороны, а вот эти – с ракетной". И голос покупателя: "А вы что посоветуете, какую сторону выбрать?".
Пока война продолжается, мы не знаем, когда и как она закончится. Но я верю в победу. А после нее мы будем поднимать недвижимость и двигать ее.