Журналисты 24 Канала пообщались с экспертом по строительству Назаром Проциком о том, как и из чего строят современные дома в Украине, как правильно выбрать жилье для себя и под инвестицию и понять, что вы не переплачиваете зря.

Смотрите также Где украинцы чаще всего покупают жилье во время войны

Когда человек начинает искать квартиру на первичном рынке, всегда возникает вопрос – с чего же лучше начать? Что вы посоветуете: обращать внимание сначала на локацию, планировки или все же на качество материалов, из которых построен дом?

Первое и одно из основных факторов, что формирует стоимость недвижимости, – это локация. Каждый выбирает район, который ему комфортен, в котором он привык жить. Иногда люди меняют районы, но это случается редко. Локация – это то, что на 50% влияет на конечный выбор покупателя. После того как человек определился с локацией, стоит обратить внимание на материалы, из которых строят дом, а также на планировку.

По моему мнению, начинать стоит с выбора локации, далее посмотреть на наполнение самого дома, что предлагает застройщик. Потому что застройщик может, например, предлагать очень качественный дом, но локация у него будет такой себе, и вы не будете иметь хорошей инфраструктуры вокруг.

Зато другой застройщик может предлагать хорошую инфраструктуру, которая в конце концов компенсирует вам какие-то минусы. Поэтому я бы выделил следующие критерии, по которым стоит выбирать жилье:

  1. Локация.
  2. Качество материалов.
  3. Планировка.

Эксперт по недвижимости Назар Процик
Эксперт по недвижимости Назар Процик / Фото предоставлено 24 Каналу

Чем отличается подход к выбору жилья "для себя" и "под инвестицию"?

Выбор жилья под инвестицию обычно базируется на том, сколько средств можно заработать либо на перепродаже, либо на сдаче в аренду. И здесь ключевую роль играет локация: чем лучше локация, тем выгоднее покупать квартиру для инвестиции.

Обычно инвесторы отдают предпочтение однокомнатным квартирам – они более ликвидны, поскольку имеют меньшую площадь и, соответственно, более низкую общую стоимость. Хотя цены за квадратный метр в однокомнатных квартирах могут быть выше, общая сумма инвестиции меньше, а окупаемость – быстрее.

Интересно! Однокомнатные квартиры легче сдать в аренду, особенно студентам или людям, которые хотят жить самостоятельно, поэтому спрос на такие квартиры всегда высокий.

Когда же выбирают жилье для себя, подход другой. Здесь важно оценить не только локацию, но и то, что предлагает жилой комплекс в целом – удобства, окружающую инфраструктуру, направление окон, планировки. Ведь покупка жилья для себя – часто это важный и долгосрочный выбор, к которому подходят очень тщательно. Люди анализируют много деталей и взвешивают, что для них действительно важно, а на что можно и уступить.

Если подытожить, инвесторы ищут максимально окупаемый проект с хорошей локацией и обычно выбирают компактное жилье. А те, кто покупает для себя, ориентируются на комфорт и перспективу – большую площадь, удобства и условия для жизни семьи. Это и есть основная разница в подходах к выбору жилья.


Инвесторы ищут максимально окупаемый проект / Фото предоставлено 24 Каналу

Иногда трудно понять, действительно ли цена квартиры соответствует качеству строительства. На что стоит обращать внимание, чтобы не ошибиться и не переплатить?

Это действительно сложный вопрос, но определить адекватность цены на квартиру вполне возможно. Стоимость недвижимости формируется на рынке в соответствии с законами спроса и предложения, а также общих рыночных условий.

Прежде всего, нужно понимать, что существует четыре основных класса строительства:

  • Эконом – это самый бюджетный вариант жилья, который подходит для тех, кто хочет получить собственную квартиру за минимальную цену. Здесь часто применяются простые материалы, базовая планировка без особых удобств. А уровень шумо- и теплоизоляции может быть ниже. Обычно такие комплексы расположены на окраинах города или в районах с менее развитой инфраструктурой.
  • Комфорт – предлагает лучший баланс между ценой и качеством. В таких домах используют качественные материалы, обеспечивается хорошая тепло- и шумоизоляция, а планировка квартир учитывают современные потребности жителей. Обычно комфорт-класс имеет собственную инфраструктуру – детские площадки, парковки, зоны отдыха – и располагается в районах с удобной транспортной доступностью.
  • Бизнес – это жилье повышенного комфорта с использованием современных технологий и премиальных материалов. В таких домах обычно предлагаются просторные, продуманные планировки, дизайнерские решения, системы безопасности, вентиляции и собственная развитая инфраструктура – фитнес-залы, охрана, подземный паркинг. Как правило, бизнес-класс расположен в престижных районах или в зонах с хорошим транспортным сообщением.
  • Премиум – это элитное жилье, которое сочетает в себе уникальный дизайн, высочайшее качество строительства и максимальный комфорт. Для такого класса характерно использование лучших материалов и технологий, например, вентилируемые фасады, панорамные окна и индивидуальные архитектурные решения. Жилые комплексы премиум-класса имеют собственную развитую инфраструктуру, включая консьержа, лаунж-зоны, зеленые территории, подземный паркинг и высокий уровень безопасности и приватности.

Каждый из классов строительства имеет свои особенности, которые влияют на стоимость квадратного метра, – это и качество материалов, и уровень комфорта, и дополнительные услуги, которые предлагает застройщик.

Чтобы понять, адекватная ли цена, следует сравнивать квартиры, которые принадлежат к одному классу строительства и расположены в одной локации. Например, если рядом в том же районе продаются квартиры комфорт-класса с разными характеристиками – одни с металлопластиковыми окнами, другие с алюминиевыми, качество которых выше и, соответственно, цена тоже – это нормальная ситуация.

На что еще надо обращать внимание?

  • тип фасада (вентилируемый обычно дороже "мокрого"),
  • качество утепления,
  • шумоизоляцию,
  • придомовая территория и дизайн холлов.

Планировка квартиры тоже очень важна: некоторые застройщики стараются максимально использовать каждый метр площади, но при этом создают неудобные ниши или углы, которые не добавляют комфорта. Другие же предлагают более продуманные и гибкие планировки, которые можно легко перепланировать в будущем.

Все эти факторы влияют на качество жизни в квартире, на ее эксплуатационные расходы и общую стоимость. Поэтому, сравнивая варианты, стоит учитывать не только цену, но и то, что она включает. Так вы сможете сделать более осознанный и выгодный выбор.

Как понять, действительно ли цена квартиры соответствует качеству строительства
Как понять, действительно ли цена квартиры соответствует качеству строительства / Фото Unsplash

Расскажите, пожалуйста, из чего сегодня в Украине чаще всего строят жилье? Какие материалы сейчас "в тренде" и почему именно их выбирают застройщики?

Сейчас в большинстве случаев многоквартирные дома в Украине строят по монолитно-каркасной технологии. Сначала заливают сваи и фундамент, затем возводят сам каркас из бетона и арматуры, который является основой дома. Далее происходит заполнение стен – самые распространенные материалы для этого:

  • газоблок,
  • керамоблок (кирпич).

Оба варианта имеют свои плюсы и минусы: кирпич прочнее и лучше обеспечивает шумоизоляцию, а газоблок – лучше по теплопроводности, но менее прочный и хуже защищает от шума.

Для многоквартирных домов чаще используют кирпич из-за лучшей шумоизоляции, тогда как небольшие дома (например, двухэтажные) часто строят из газоблока, который легче и создает меньшую нагрузку на фундамент. В общем и кирпич, и газоблок – это вполне приемлемые варианты, главное – учитывать ваши ожидания относительно комфорта.

Относительно окон, то сегодня самые распространенные металлопластиковые, но все больше застройщиков начинают использовать алюминиевые, что тоже имеет свои преимущества. Для утепления фасадов используют минеральную вату или пенопласт – толщина утепления зависит от материала стен и требований к энергоэффективности дома.

Итак, основные материалы для строительства жилья – это:

  1. монолитный каркас,
  2. кирпич или газоблок для стен,
  3. современные окна,
  4. качественное утепление.

Далее идут различные индивидуальные решения, которые уже зависят от конкретного проекта.


Назар Процик рассказал о строительных материалах / Фото предоставлено 24 Каналу

На какие важные характеристики дома влияют именно материалы? Например, насколько они определяют тепло, шумоизоляцию, долговечность и даже безопасность?

Материалы, из которых строят дом, существенно влияют на такие его характеристики, как

  • теплоизоляция,
  • шумоизоляция,
  • долговечность,
  • безопасность.

Например, тепло в вашей квартире зависит не только от того, из чего сделаны стены – кирпич, керамоблок, газоблок или другие варианты, но и от толщины этих материалов и как они возведены. Важно также утепление фасада – от его качества зависит, не будет ли дом "промерзать" в холодное время.

Например, неправильно утепленный фасад или неотапливаемый паркинг под домом могут создать "холодные зоны", через которые теряется тепло. Аналогично, тепло может выходить через некачественные окна или крышу. Квартиры внутри дома, окруженные другими жилыми помещениями, обычно теплее, потому что их дополнительно согревают соседи.

Болезненный вопрос многих – это "шумоизоляция". Какие материалы должен использовать застройщик, чтобы владельцы квартир не слышали соседей?

Что касается шумоизоляции, она также сильно зависит от материалов и технологий, которые использует застройщик. Например, есть специальные решения, как "шумоизолирующие стены" или "плавающие полы", которые помогают уменьшить ударный шум – тот, что слышно, когда кто-то ходит или топает на верхнем этаже.

Как это работает? Такие конструкции поглощают вибрации и удары, и делают жизнь в квартире комфортнее. Материал стен тоже играет роль: кирпич, особенно полнотелый, лучше изолирует звук, чем пустотелый, хотя разница не очень большая.

Кроме выбора материала, очень важно обращать внимание на то, как именно он используется. Например, дом можно строить "в кирпич", а можно "в полкирпича" – это существенно влияет на тепло- и шумоизоляцию. Так же утепление фасада может быть разной толщины: 10 сантиметров минеральной ваты или 15, или даже 20 – и от этого также зависит, насколько комфортно будет в квартире. То есть не только сам материал важен, но и то, как его применяют, потому что от этого зависит конечный результат – тепло, тишина и общее качество жилья.

Итак, тепло, шумоизоляция, долговечность и безопасность дома – это комплексный результат правильного выбора материалов, их качества и грамотного сочетания с другими конструктивными решениями. Важно учитывать все эти факторы вместе, чтобы обеспечить комфортную и безопасную жизнь.

Часто люди интересуются, насколько на самом деле могут служить современные дома – действительно ли они долговечны, как обещают застройщики? Расскажите, пожалуйста, насколько долговечны сегодняшние новостройки?

По долговечности современных домов, здесь есть много важных моментов. Если дом построен с нарушениями конструктивных норм, особенно в монолитно-каркасных зданиях, его срок службы может быть значительно короче. К сожалению, иногда застройщики экономят на качественных материалах, и из-за этого дома начинают терять свой вид и удобство уже через 3 – 4 года или даже быстрее. Часто покупатели получают квартиру с хорошей презентацией, но впоследствии сталкиваются с проблемами, возникающими из-за низкого качества строительства.

Именно поэтому на рынке максимально ценятся те застройщики, которые заботятся о качестве. Долговечность также зависит от того, насколько правильно выполнены фундамент, монолитные конструкции, учтены деформационные швы и обеспечено ли надлежащее техническое выполнение всех этапов строительства.

По стандарту современные дома рассчитаны на срок службы около 50 лет, что считается хорошим показателем. Однако если застройщик экономит на материалах и технологиях, то через полвека ситуация может повторить проблемы, которые мы видим в старых зданиях, например, хрущевках.

Но должен заметить, что почти все застройщики сейчас не экономят на конструкции дома. Они привлекают профессиональных конструкторов, которые тщательно планируют сваи и монолитную основу, чтобы дом был прочным и служил долго. Это действительно заслуживает уважения, потому что сейчас застройщики очень серьезно относятся к этому аспекту.

Относительно того, насколько именно материалы влияют на безопасность – здесь сложно сказать однозначно, ведь важно учитывать все элементы строительства и их комплексное качество. Но в целом можно уверенно сказать, что прочность конструкции и соответствие строительным нормам являются ключевыми для долговечности и безопасности жилья.