Від вартості будівництва до соціального житла: що змінюється в житловій політиці України
Мінрозвитку оновило показники вартості будівництва житла, які використовують для розрахунку державної підтримки у житлових програмах. Паралельно в Україні запускають проєкти муніципального соціального житла, хоча держава досі не має повної картини того, скільки людей потребують такої підтримки.
Як нові показники вартості будівництва вплинуть на відбудову та житлові програми?
Показники опосередкованої вартості будівництва житла Мінрозвитку переглядає щоквартально, розповіла в коментарі 24 Каналу заступниця міністра розвитку громад та територій Наталія Козловська.
Дивіться також Не Київ, але ціни майже як у столиці: чи подорожчає оренда квартири у червні
Саме на них орієнтується держава під час розрахунку підтримки у житловій сфері – від обсягів фінансування окремих програм до розміру пільгових кредитів і компенсацій для громадян.
Фактично цей інструмент дозволяє адаптувати державні житлові програми до змін на ринку. Адже вартість будівництва постійно змінюється через ціни на матеріали, логістику, оплату праці та інші витрати. Під час воєнного стану до розрахунків також включають індекс споживчих цін, який визначає Держстат.
Водночас не варто сприймати ці показники як реальну ринкову вартість будівництва житла.
У більшості випадків показники опосередкованої вартості мають орієнтовний характер і використовуються насамперед для планування та розрахунків у поточному періоді обсягів державних інвестицій та житлових програм. Важливо враховувати, що показники опосередкованої вартості будівництва житла є обов'язковими до застосування у випадках, коли вони прямо визначені нормативно-правовими актами як база для розрахунку розміру державної підтримки або компенсації.
Однак нині методика не враховує додаткові витрати. Вона була сформована ще до 2022 року на основі типових житлових проєктів, які не передбачали будівництва укриттів. Тому не враховуються витрати на облаштування вбудованих укриттів, інженерну підготовку територій та інші безпекові рішення.
Як визначають собівартість муніципального соціального житла?
За словами заступниці міністра розвитку, собівартість соціального житла визначають на основі реальних даних про вартість будівництва в кожному регіоні. Для цього використовують інформацію, яку надають громади: кошторисну документацію, технічні характеристики об'єктів, а також дані про ціни на будівельні матеріали та виконання робіт.
Під час війни вартість будівництва може суттєво відрізнятися залежно від регіону. Тому для окремих проєктів можуть застосовувати додаткові коефіцієнти й механізми коригування вартості залежно від умов будівництва.
Що стосується підходу до формування собівартості такого житла, то сьогодні Міністерство фактично змінює саму модель реалізації будівельних проєктів. Ми відходимо від застарілих підходів із формальними кошторисами та переходимо до ринкового і прозорого ціноутворення,
– розповідає Наталія Козловська.
За словами заступниці міністра розвитку громад, модель муніципального соціального орендного житла вже перейшла від концепції до практичної реалізації. Для її запуску Україна залучає перший пакет фінансування на 100 мільйонів євро.
Вона нагадала, що 2 липня 2025 року Кабінет Міністрів затвердив порядок реалізації експериментального проєкту зі створення фонду муніципального соціального орендного житла.
Першими учасниками пілотної програми стали Житомир, Кременчук, Кропивницький, Миколаїв та Львів, які зараз погоджують із Міністерством фінансів умови проєктів. Надалі цей механізм планують масштабувати на інші громади.
Загалом модель муніципального соціального житла сьогодні розглядається не як тимчасове антикризове рішення, а як частина нової системної житлової політики України, яка має створити повноцінний сектор доступного орендного житла у громадах,
– наголосила Козловська.
Якою є потреба України в муніципальному соціальному житлі?
Наразі в Україні немає єдиної офіційної оцінки того, скільки саме соціального житла потребує країна. За словами Наталії Козловської, це одна з головних проблем, яку має вирішити нова житлова політика.
Сьогодні держава оперує лише окремими показниками. За даними, які Мінрозвитку отримує від обласних військових адміністрацій, на соціальному квартирному обліку перебувають близько 9 тисяч громадян, тоді як соціальним житлом забезпечені менш ніж 2 тисячі осіб. Водночас ці цифри не дають повного уявлення про реальну потребу.
Сьогодні дані про житловий фонд, черги, програми підтримки та людей, які потребують житла, зберігаються в різних органах влади та часто не пов'язані між собою. Частина людей взагалі не перебуває на соціальному квартирному обліку, хоча фактично потребує житлової підтримки,
– пояснила заступниця міністра розвитку.
Змінити ситуацію має Єдина інформаційно-аналітична житлова система, яку передбачає ухвалений цього року Закон "Про основні засади житлової політики". У ній планують зібрати дані про житловий фонд, житлові програми, орендне й соціальне житло, а також людей, які потребують допомоги або вже її отримали.
За словами посадовиці, система вперше дасть змогу побачити повну картину житлових потреб по всій країні. Завдяки цьому можна буде визначити реальну потребу в муніципальному соціальному житлі та спрогнозувати її на роки вперед. Реалізацію проєкту заплановано на 2026 – 2028 роки.
Цьогоріч планують підготувати технічну основу системи та розпочати створення перших реєстрів житлових об'єктів, отримувачів житлової допомоги та системи управління житловими програмами.
Що стримує масштабування муніципального соціального житла?
Для розвитку муніципального соціального житла Україні насамперед бракує сучасної законодавчої бази. Поки що немає чітких правил, які б визначали, хто може претендувати на таке житло, на яких умовах його надаватимуть, якими мають бути стандарти якості, хто відповідатиме за будівництво та управління житловим фондом, а також як забезпечити стабільну роботу цієї системи в майбутньому.
Ще одна проблема полягає в тому, що муніципального житлового фонду в Україні фактично немає. Впродовж десятиліть країна розвивалася за моделлю приватизації житла, тому громади сьогодні мають дуже обмежену кількість соціального житла. Через це його доведеться створювати практично з нуля – будувати нові об'єкти, реконструювати та відновлювати наявні.
Окрема проблема – фінансування. Створення муніципального житла потребує значних інвестицій, тоді як під час війни держава та громади спрямовують значну частину ресурсів на оборону, безпеку та критичне відновлення. Тому модель передбачає залучення міжнародного фінансування, приватних інвестицій та створення фінансово сталої системи управління житлом.
Власне на вирішення цих викликів і спрямований законопроєкт "Про соціальне житло". Він передбачає цифровий облік житла та потреб людей через Єдину інформаційно-аналітичну житлову систему, нові прозорі критерії отримання соціального житла, доступну орендну плату нижче ринкової з можливістю отримання субсидії для сімей із низькими доходами, а також створення самоокупної моделі управління житловим фондом та залучення позабюджетних джерел фінансування.
За її словами, важливо також, щоб до нової моделі були готові самі громади. Адже муніципальне житло – це не лише будівництво, а й управління житловим фондом, робота з орендарями, залучення фінансування та планування його розвитку. У підсумку йдеться не про окрему програму чи кілька пілотних проєктів, а про створення повноцінного сектору муніципального соціального житла, який має стати одним із базових інструментів нової житлової політики України.
Якими будуть проєкти соціального житла у різних містах?
Мінрозвитку обрало Львів, Житомир, Миколаїв, Кременчук і Кропивницький для пілотного проєкту з будівництва соціального житла для переселенців. Загальна вартість окремих ініціатив коливається приблизно від 680 мільйонів до майже 5 мільярдів гривень. Один із найбільших проєктів представив Львів. Там пропонують побудувати чотири багатоквартирні будинки висотою від 6 до 10 поверхів на 1 000 квартир.
Кропивницький планує звести 8 шестиповерхових будинків на 1003 квартири. Миколаїв і Кременчук у своїх проєктах роблять ставку на фінансову стійкість. У Житомирі запропонували компактніший формат – один 9-поверховий чотирисекційний будинок на 216 квартир із сучасними технічними рішеннями.