Как новые показатели стоимости строительства повлияют на восстановление и жилищные программы?
Показатели опосредованной стоимости строительства жилья Минразвития пересматривает ежеквартально, рассказала в комментарии 24 Канала заместитель министра развития общин и территорий Наталья Козловская.
Смотрите также Не Киев, но цены почти как в столице: подорожает ли аренда квартиры в июне
Именно на них ориентируется государство при расчете поддержки в жилищной сфере – от объемов финансирования отдельных программ до размера льготных кредитов и компенсаций для граждан.
Фактически этот инструмент позволяет адаптировать государственные жилищные программы к изменениям на рынке. Ведь стоимость строительства постоянно меняется из-за цен на материалы, логистику, оплату труда и другие расходы. Во время военного положения в расчеты также включают индекс потребительских цен, который определяет Госстат.
В то же время не стоит воспринимать эти показатели как реальную рыночную стоимость строительства жилья.
В большинстве случаев показатели опосредованной стоимости имеют ориентировочный характер и используются прежде всего для планирования и расчетов в текущем периоде объемов государственных инвестиций и жилищных программ. Важно учитывать, что показатели опосредованной стоимости строительства жилья являются обязательными к применению в случаях, когда они прямо определены нормативно-правовыми актами как база для расчета размера государственной поддержки или компенсации,
– объясняет Наталья Козловская.
Однако сейчас методика не учитывает дополнительные расходы. Она была сформирована еще до 2022 года на основе типовых жилых проектов, которые не предусматривали строительства укрытий. Поэтому не учитываются расходы на обустройство встроенных укрытий, инженерную подготовку территорий и другие решения по безопасности.
Как определяют себестоимость муниципального социального жилья?
По словам заместителя министра развития, себестоимость социального жилья определяют на основе реальных данных о стоимости строительства в каждом регионе. Для этого используют информацию, которую предоставляют общины: сметную документацию, технические характеристики объектов, а также данные о ценах на строительные материалы и выполнения работ.
Во время войны стоимость строительства может существенно отличаться в зависимости от региона. Поэтому для отдельных проектов могут применяться дополнительные коэффициенты и механизмы корректировки стоимости в зависимости от условий строительства.
Что касается подхода к формированию себестоимости такого жилья, то сегодня Министерство фактически меняет саму модель реализации строительных проектов. Мы отходим от устаревших подходов с формальными сметами и переходим к рыночному и прозрачному ценообразованию,
– рассказывает Наталья Козловская.
По словам заместителя министра развития общин, модель муниципального социального арендного жилья уже перешла от концепции к практической реализации. Для ее запуска Украина привлекает первый пакет финансирования на 100 миллионов евро.
Она напомнила, что 2 июля 2025 года Кабинет Министров утвердил порядок реализации экспериментального проекта по созданию фонда муниципального социального арендного жилья.
Первыми участниками пилотной программы стали Житомир, Кременчуг, Кропивницкий, Николаев и Львов, которые сейчас согласовывают с Министерством финансов условия проектов. В дальнейшем этот механизм планируют масштабировать на другие общины.
В целом модель муниципального социального жилья сегодня рассматривается не как временное антикризисное решение, а как часть новой системной жилищной политики Украины, которая должна создать полноценный сектор доступного арендного жилья в общинах,
– подчеркнула Козловская.
Какова потребность Украины в муниципальном социальном жилье?
Сейчас в Украине нет единой официальной оценки того, сколько именно социального жилья нуждается страна. По словам Натальи Козловской, это одна из главных проблем, которую должна решить новая жилищная политика.
Сегодня государство оперирует лишь отдельными показателями. По данным, которые Минразвития получает от областных военных администраций, на социальном квартирном учете находятся около 9 тысяч граждан, тогда как социальным жильем обеспечены менее 2 тысяч человек. Вместе с тем эти цифры не дают полного представления о реальной потребности.
Сегодня данные о жилищном фонде, очереди, программы поддержки и людей, нуждающихся в жилье, хранятся в различных органах власти и часто не связаны между собой. Часть людей вообще не находится на социальном квартирном учете, хотя фактически нуждается в жилищной поддержке,
– пояснила заместитель министра развития.
Изменить ситуацию должна Единая информационно-аналитическая жилищная система, которую предусматривает принятый в этом году Закон "Об основных принципах жилищной политики". В ней планируют собрать данные о жилищном фонде, жилищные программы, арендное и социальное жилье, а также людей, нуждающихся в помощи или уже ее получили.
По словам чиновницы, система впервые позволит увидеть полную картину жилищных потребностей по всей стране. Благодаря этому можно будет определить реальную потребность в муниципальном социальном жилье и спрогнозировать ее на годы вперед. Реализация проекта запланирована на 2026 – 2028 годы.
В этом году планируют подготовить техническую основу системы и начать создание первых реестров жилых объектов, получателей жилищной помощи и системы управления жилищными программами.
Что сдерживает масштабирование муниципального социального жилья?
Для развития муниципального социального жилья Украине прежде всего не хватает современной законодательной базы. Пока нет четких правил, которые бы определяли, кто может претендовать на такое жилье, на каких условиях его будут предоставлять, какими должны быть стандарты качества, кто будет отвечать за строительство и управление жилищным фондом, а также как обеспечить стабильную работу этой системы в будущем.
Еще одна проблема заключается в том, что муниципального жилищного фонда в Украине фактически нет. На протяжении десятилетий страна развивалась по модели приватизации жилья, поэтому общины сегодня имеют очень ограниченное количество социального жилья. Поэтому его придется создавать практически с нуля – строить новые объекты, реконструировать и восстанавливать имеющиеся.
Отдельная проблема – финансирование. Создание муниципального жилья требует значительных инвестиций, тогда как во время войны государство и общины направляют значительную часть ресурсов на оборону, безопасность и критическое восстановление. Поэтому модель предусматривает привлечение международного финансирования, частных инвестиций и создание финансово устойчивой системы управления жильем.
Собственно на решение этих вызовов и направлен законопроект "О социальном жилье". Он предусматривает цифровой учет жилья и потребностей людей через Единую информационно-аналитическую жилищную систему, новые прозрачные критерии получения социального жилья, доступную арендную плату ниже рыночной с возможностью получения субсидии для семей с низкими доходами, а также создание самоокупаемой модели управления жилищным фондом и привлечения внебюджетных источников финансирования,
– отметила заместитель министра развития.
По словам Натальи Козловской, важно также, чтобы к новой модели были готовы сами общины. Ведь муниципальное жилье – это не только строительство, но и управление жилищным фондом, работа с арендаторами, привлечение финансирования и планирование его развития. В итоге речь идет не об отдельной программе или нескольких пилотных проектов, а о создании полноценного сектора муниципального социального жилья, который должен стать одним из базовых инструментов новой жилищной политики Украины.
Какими будут проекты социального жилья в разных городах?
Минразвития выбрало Львов, Житомир, Николаев, Кременчуг и Кропивницкий для пилотного проекта по строительству социального жилья для переселенцев. Общая стоимость отдельных инициатив колеблется примерно от 680 миллионов до почти 5 миллиардов гривен. Один из крупнейших проектов представил Львов. Там предлагают построить четыре многоквартирных дома высотой от 6 до 10 этажей на 1 000 квартир.
Кропивницкий планирует возвести 8 шестиэтажных домов на 1003 квартиры. Николаев и Кременчуг в своих проектах делают ставку на финансовую устойчивость. В Житомире предложили более компактный формат – один 9-этажный четырехсекционный дом на 216 квартир с современными техническими решениями.