На Заході стало дорожче, а Київ залишився осторонь: як змінилися ціни на квартири у 2024 році

У західних містах у 2024 році фіксували помітне зростання цін на житло, як і в більшості центральних. Ситуація на ринку східних та південних регіонів залишилася без змін або навіть погіршилася. 24 Канал поспілкувався з експертами, щоб дізнатися, які суттєві зміни спостерігалися на первинному та вторинному ринках протягом 2024 року.

Читайте також Ринок нерухомості: як змінювалися ціни на оренду квартир у містах у 2024 році

Ціни на первинному ринку традиційно зростали

Первинний ринок загалом демонструє стійку тенденцію до зростання вартості квадратного метра, каже провідний експерт українського маркетплейса DIM.RIA.

Київ, як і раніше, тримає лідерство за абсолютними цифрами – у новобудові це у середньому 1 341 долар за метр квадратний. Проте протягом року середня ціна на нове житло у столиці залишалася приблизно на одному і тому самому рівні,
– коментує Віталій Поберезький, керівник розвитку продуктів DIM.RIA.

У містах, що розташовані ближче до західного кордону, ціни зростали активніше. На думку експерта, це можна пояснити зрушеннями в економічному кліматі, зацікавленістю інвесторів, а також переорієнтацією внутрішнього попиту.

Новий ЖК у Львові / Фото КН РІЕЛ

Згідно з аналітичними даними DIM.RIA, середня вартість квадратного метра у великих містах:

• Київ – знизилася на 2% (1 341 долар за квадрат);
• Львів – зросла на 2,5% (1 108 доларів за квадрат);
• Харків – зросла на 3% (832 долари за квадрат);
• Одеса – залишилась без змін (896 доларів за квадрат);
• Дніпро – залишилась без змін (1 092 долари за квадрат).

Квадратний метр на первинному ринку особливо подорожчав у тих житлових комплексах, де пропонують розвинену інфраструктуру та сучасні планування квартир.

Квартири подорожчали у всіх великих містах, окрім одного

Оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак каже, що ціни на ринку новобудов зросли суттєвіше. У регіонах, де безпекова ситуація більш стабільна, показник міг сягати +15%.

Середньозважене зростання цін на первинному регіоні було в межах +15% в гривні у регіонах з більш-менш стабільною безпековою ситуацією, наприклад у Львові, це було +14%, в Одесі та Дніпрі ми бачили +10%,
– коментує експертка.

У Харкові ситуація зовсім інша – там ціни залишилися фактично без змін. Вікторія Берещак вважає, що харківський ринок "перебуває у стані шокової заморозки".

Угоди, що відбуваються, стосуються вторинки та мають дещо "воєнний контекст": купують переважно або переселенці із Харківської, Донецької та Луганської областей, що не хочуть їхати далеко від дому, або військові та рідні військових, щоб бути ближче до захисників,
– каже оглядачка ринку нерухомості.

Ринок новобудов у Харкові називають замороженим / Фото KHARKIV Today

Які фактори "тягнули" ціни вгору

Однією з причин підвищення цін на первинне житло Вікторія Берещак називає збільшення собівартості будівництва, чому сприяли:

• інфляція і зростання курсу долара;
• підвищення цін на будівельно-монтажні роботи (в середньому +37% від початку 2024 року);
• брак кваліфікованих кадрів;
• подорожчання будматеріалів (залежно від категорії, але в середньому на 45%).

Водночас ситуація на ринку свідчить про те, що був також вагомий фактор, який стримував зростання цін. Мовиться про показники реального рівня попиту і продажів. За спостереженнями Вікторії Берещак, рівень попиту практично не виріс, а подекуди навіть зменшився.

Процес будівництва нового ЖК у Львові / Фото КН РІЕЛ

Як змінилася вартість вторинного житла у великих містах

• Київ

За даними аналітиків OLX, вартість житла на вторинному ринку в Києві майже не змінилася. Якщо брати до уваги середній ціновий показник, то зафіксоване навіть зниження на 2%.

Про те, що ціни на квартири в Києві "програють" західним, зазначила також президентка Асоціації фахівців з нерухомості України Олена Гайдамаха.

Київ в питанні цін пасе задніх, тут ми бачимо, що ціни залишилися на тому ж рівні, а в деяких сегментах навіть знизилися,
– зазначила Олена Гайдамаха.

Вартість однокімнатної квартири на вторинному ринку / Дані OLX Нерухомості

• Львів

Дані OLX Нерухомості свідчать про те, що ціни на вторинному ринку у Львові знизилися на 3% за рік (враховуючи вартість одно-, дво- та трикімнатних квартир). Для західних міст таке падіння нетипове, адже ціни в Івано-Франківську, Рівному та Луцьку зросли на понад 10%. Рівне взагалі стало містом-лідером за підвищенням цін на житло в Україні (у середньому +20%).

Аналітики DIM.RIA стверджують, що на Львівщині ситуація інша. Середня ціна за однокімнатну квартиру в області зросла приблизно на 7% за рік і наразі становить 70,9 тисячі доларів.

• Дніпро

На вторинному ринку Дніпра зафіксували найсуттєвіше падіння цін. За даними OLX, цей показник складає -14%. Дані аналітиків DIM.RIA також свідчать про різке падіння середньої вартості, яке становить -13%.

• Одеса

За даними OLX Нерухомості, вторинний ринок в Одесі залишається стабільним. Ціни з початку 2024 року майже не змінилися. Щоправда, в липні середня вартість різко впала, але до кінця року встигла відновитися.

• Харків

На вторинному ринку в Харкові ціни загалом стали нижчими на 10%, кажуть аналітики OLX. Середня вартість однокімнатних квартир впала найсуттєвіше – на 14%. Дані аналітиків DIM.RIA свідчать про ще більше зниження цін.

В окремих обласних центрах і містах, що втратили привабливість для інвесторів чи зіштовхнулися з відтоком населення, цей показник може бути від'ємним. Це стосується здебільшого областей, наближених до східного або південного кордону України. Якщо дивитися на вартості однокімнатних квартир на вторинному ринку, Харків показав -19%,
– Віталій Поберезький.

Вартість двокімнатної квартири на вторинному ринку / Дані OLX Нерухомості

Чому в деяких містах ціни на вторинці постійно зростають

Експертка Вікторія Берещак пояснює, що міста, де ціни на вторинці постійно зростають, можна віднести до двох категорій. Перша – міста-хаби, тобто ті, що постійно приймають переселенців. Друга – міста, де ринок активний через підвищений попит, здебільшого мовиться про західні.

У Львові ринок досі активний, тому бачимо зростанням в середньому до 10% в доларах. Дніпро, який є хабом, теж має невелике зростання – до 5% в доларах,
– пояснила Вікторія Берещак.

Однокімнатна квартира в популярному Львові, за спостереженнями експертки, зараз коштує близько 67 тисяч доларів. Це навіть більше, аніж в Києві (60 тисяч доларів).

Житло на вторинному ринку / Фото Pexels

За якими критеріями українці обирали житло у 2024 році

У 2024 році провідними залишилися ті ж критерії, що й у 2023-му. Це найперше ціна, кількість кімнат, площа квартири та район.

Однак цього року значно важливішими стали "критерії воєнного часу", про що свідчать результати опитування OLX Нерухомості. Зокрема, українці проголосували за:

• поверх (69%);
• додаткове живлення в разі відключення світла (63%);
• автономне опалення (61%);
• наявність бомбосховища (60%).

За якими критеріями українці обирали житло у 2024 році / Дані OLX Нерухомості

Як підсумувала президентка АФНУ Олена Гайдамаха, понад 85% запитів – це купівля вторинного житла з ремонтом чи в житловому стані.

Ремонт – це довго, дорого і значний дефіцит майстрів, що не дозволяє покупцям жити в цій нерухомості тут і зараз,
– зазначила експертка.

Переїзд у квартиру з ремонтом / Фото Pexels

Отже, ціни на квартири протягом 2024 року здебільшого змінилися. Найперше ці зростання чи зниження вартості були пов'язані з безпековою ситуацією в тому чи іншому регіоні та були сформовані попитом.

У західних містах ціни на квартири продовжують зростати, випереджаючи часом вартість у столиці. У містах, що страждають від частих обстрілів чи розташовані неподалік від зони бойових дій, ринок, на жаль, досі "заморожений".