Заробляти на оренді стало складніше: які квартири приносять найбільший дохід
Інвестиції в житло для подальшої здачі в оренду залишаються одним із найпопулярніших способів збереження та примноження капіталу в Україні. Водночас ринок став значно складнішим, а реальна дохідність часто виявляється нижчою, ніж очікують інвестори.
Чому дохідність орендного житла знижується?
За останні роки прибутковість житла під оренду в Україні знизилася, розповіла Ірина Луханіна у коментарі "Мінфіну".
Дивіться також Оренда "з'їдає" майже всю зарплату: де українцям найважче винаймати житло
Якщо раніше інвестори могли розраховувати на 8 – 10% річних у валюті, то нині чиста дохідність у більшості міст становить близько 4 – 7%.
Наприклад, майже ідеальна історія: ви купили квартиру за 48 тисяч доларів, здаєте – за 400 доларів у місяць, що за рік дає 4 800 доларів, а за 10 років дозволяє повністю повернути вкладення. Чим вища орендна ставка й нижча вартість квартири, тим коротші терміни окупності, – пояснила Луханіна.
Експерти пояснюють це одразу кількома факторами. Насамперед суттєво зросли ціни на квартири, а також витрати на ремонт, меблі, техніку та подальше обслуговування житла. Додатково на прибутковість впливають періоди простою між орендарями та витрати на пошук нових мешканців.
Як зазначають фахівці, інвестори дедалі частіше стикаються з тим, що вкладені кошти повертаються повільніше, ніж кілька років тому. Якщо раніше ринок дозволяв розраховувати на швидшу окупність, то зараз інвестиції в орендне житло розглядають як довгострокову стратегію.
Які квартири приносять найбільший дохід?
Одними з найцікавіших об'єктів для інвесторів нині вважаються смартквартири. Попри скептичне ставлення до такого формату в минулому, попит на компактне житло залишається стабільним.
За словами Луханіної, смартквартири площею 20 – 25 квадратних метрів активно орендують студенти, молоді спеціалісти та пари. Вартість таких об'єктів часто становить від 38 до 48 тисяч доларів, тоді як орендна плата може сягати 10 – 15 тисяч гривень на місяць, а в окремих житлових комплексах – до 18 тисяч гривень.
Дорожчі квартири не завжди забезпечують вищу дохідність, адже їхня вартість зростає швидше, ніж потенційний орендний дохід.
Саме тому багато хто зараз дивиться саме на недороге житло, скажімо, смартформату. Воно дешевше "на вході", на нього швидше знаходяться орендарі, і в результаті такі обʼєкти показують кращу дохідність, ніж дорожчі квартири,
– розповідають експерти компанії Greenville.
Які витрати та ризики найчастіше не враховують інвестори?
Експерти наголошують, що багато власників оцінюють лише потенційний дохід від оренди, не враховуючи додаткові витрати. Наприклад, оновлення меблів і техніки, дрібні ремонти, клінінг, заміна сантехніки та інші поточні витрати.
Окремим ризиком залишається пошук надійних орендарів. Власники можуть зіткнутися з простоями квартири, несвоєчасною оплатою або необхідністю відновлення житла після виселення мешканців.
Також на фактичну прибутковість впливають податки, комісії, валютні коливання та непередбачувані витрати на ремонт. Саме тому експерти радять оцінювати інвестиційну нерухомість не лише за рівнем заявленої дохідності, а й за обсягом часу та ресурсів, які доведеться витрачати на її утримання.
Чи будуть нові штрафи за "тіньову" оренду квартир?
В Україні поки не впроваджуватимуть нових штрафів за неофіційну оренду житла. Водночас це не означає, що відповідальності за несплату податків немає. Якщо власник квартири здає житло та не декларує доходи, податкова може нарахувати штраф і пеню.
У 2026 році власники квартир, які офіційно здають житло в оренду, повинні сплачувати 18% податку на доходи фізичних осіб від суми орендної плати. Крім цього, орендодавці також мають сплачувати 5% військового збору. Або єдиний податок, якщо житло здають як ФОП.