Укр Рус
Нерухомість Аналітика ринку Продали житло за кордоном і втратили тисячі: чому українці платять 23% із усієї угоди
14 квітня, 16:56
3

Продали житло за кордоном і втратили тисячі: чому українці платять 23% із усієї угоди

Ксенія Войновська
Основні тези
  • Українці, які продають нерухомість за кордоном, повинні сплачувати 23% податку з усієї суми угоди, а не лише з прибутку.
  • Податкове навантаження складається з 18% податку на доходи фізичних осіб та 5% військового збору, без урахування витрат на придбання житла.

Українці, які продають нерухомість за кордоном, можуть зіткнутися з неочікуваним податковим навантаженням. У багатьох випадках податок доведеться сплачувати не лише з прибутку, а з усієї суми угоди.

Чому не працюють податкові пільги для закордонної нерухомості?

Податкове законодавство України передбачає пільгу при продажу житла, якщо воно перебувало у власності понад три роки, пояснює сайт Дебет-Кредит із посиланням на дані Податкової.

Дивіться також Податок на нерухомість можуть перерахувати: хто заплатить більше, а хто менше 

Однак ця норма не поширюється на нерухомість за кордоном. Податкова служба пояснює це тим, що такі операції розглядаються як іноземний дохід, а не як класичний продаж майна.

У результаті українці не можуть скористатися базовими податковими пільгами. Та сама операція в Україні та за її межами оподатковується за різними правилами.

Скільки доведеться заплатити і як рахують податок?

Сукупне податкове навантаження становить 23% від суми продажу:

  • 18% – податок на доходи фізичних осіб;
  • 5% – військовий збір.

Для продавців основна проблема полягає у підході до розрахунку податку. Податкова не враховує витрати на придбання житла.

Наприклад, якщо квартиру купили за 100 тисяч євро, а продали за 120 тисяч, податок нарахують не на різницю, а на всю суму продажу. Тобто замість 4,6 тисячі євро за прибуток у 20 тисяч євро, доведеться заплатити 27,6 тисячі євро від усієї суми. 

Такий підхід аж ніяк не стимулює людей добровільно декларувати продаж нерухомості за кордоном. Логічним було б принаймні дозволити відняти вартість придбання і сплачувати податок лише з чистого приросту вартості, 
– зазначив адвокат Богдан Янків.

Які строки й ризики для продавців?

Отриманий дохід потрібно задекларувати до 1 травня наступного року, а податки сплатити до 1 серпня. При цьому суму угоди переводять у гривню за курсом НБУ на момент отримання коштів. Через це продавці можуть втратити частину доходу на курсовій різниці.

Важливо! Зменшити податкове навантаження можна, якщо між Україною та країною продажу діє угода про уникнення подвійного оподаткування. У такому разі податок, сплачений за кордоном, можуть зарахувати у рахунок ПДФО.

Водночас військовий збір у 5% доведеться сплатити в Україні за будь-яких умов.

Окремо варто враховувати міжнародний обмін фінансовими даними. Україна отримує інформацію про рахунки громадян із понад 100 країн, тому приховати дохід від продажу нерухомості за кордоном стає значно складніше.

Які угоди потрапляють під фінмоніторинг в Україні?