Самая большая проблема жилищных строительств за средства инвесторов – "без гарантии". Компания-застройщик охотно примет ваши деньги и даже создаст, как того требует закон, финансовый фонд для управления этими средствами. Но нет никакой гарантии, что вы получите свою квартиру и право собственности на нее, потому что как раз такого закона у нас нет.

Миллиард "на птичьих правах"

Специалисты в области строительства экспертной организации "Офис эффективного регулирования" подсчитали – в украинское жилищное строительство ежегодно заходит 1 миллиард долларов внутренних инвестиций (внесенных в новостройки обычными украинцами, которые хотят купить жилье) и 600 миллионов долларов внешних, от зарубежных инвесторов, не связанных со строительством жилья. И интересно, что украинское государство гарантирует защиту средств только внешним инвесторам – через инвестиционные договора и даже подписание соответствующих гарантий со стороны украинского правительства. А вот миллиард ежегодных инвестиций в строительство жилья от простых граждан, которые часто несут последнее, что откладывали сами и два поколения в семье в придачу, не защищены ни государством, ни страховыми компаниями.

Нет никаких механизмов, чтобы эти деньги защитить. Каждая пятая сделка на рынке новостроек попадает в раздел сомнительных. Имеем ситуации, когда на рынке первичной недвижимости не редкость двойные, или даже тройные перепродажи имущественных прав. А работа с финансовыми компаниями, которые согласно украинскому законодательству существуют, чтобы защищать права инвесторов, в реальности превращаются в кошмар для инвестора,
– отметила эксперт Офиса Елена Шуляк.

Кабальный договор и "ключи посреди улицы"

Яркий пример беспомощности инвестора в вопросе отстаивания своих денег, интересов и права выбора – скандал вокруг ЖК "Кришталеві джерела" в Киеве.

Мы инвестировали во вторую очередь в 2014 году. Дом был сдан в мае 2015 года. Мы начали обращаться – почему не выдают ключи, делали ремонт, ведь лето, удачно совпало. Они оттягивали, и только с сентября начали ключи выдавать,
– рассказала инвестор Виктория, которая уже второй год не может ни получить права на собственную квартиру, ни вернуть вложенные деньги.

Компания-застройщик, связана "особым" образом с финансовой компанией, управляющей средствами инвесторов, "бонусом" к выданному будущему владельцу квартиры акту приема-передачи добавляла обязательный дополнительный договор с обслуживающей компанией (ЖЭКом). "Изюминкой" этого договора были совершенно кабальные условия для жильцов: нефиксированная система штрафов, любые ремонтные работы в квартире можно делать только с письменного разрешения обслуживающей компании, необходимо сообщать о своем месте пребывания (чтобы жэковцы имели постоянный доступ к любой квартире) плюс еще такие "мелочи" как платная парковка и более высокие цены на отопление, чем в Киевэнерго. Причем этот договор – бессрочный. Отказаться или расторгнуть его в будущем тоже нельзя.

Вложенные средства в новостройку могут превратиться в борьбу за имущественные права

Значительная часть жителей кабальный договор все же подписала. За что им "разрешили" подписать акт приема-передачи. При этом обязательный экземпляр акта собственнику квартиры застройщик не отдал. Поэтому до сих пор жители "Хрустальных источников" не имеют на руках никаких документов, которые бы подтверждали их право собственности на жилую недвижимость. Как это и случилось с Викторией из–за ее нежелания повиноваться незаконным действиям компания-застройщик теперь убеждает суд, что женщина ничего не подписывала, а ключи, которые имеет на руках, мол, нашла на улице.

Нам не выдавали никаких документов. А потом – по почте прислали пустые конверты с чистыми листами бумаги, которые на суде представили так, что мы якобы проигнорировали требование в связи с договором подписать присланный акт приема-передачи. Получилось, что мы не выполнили условия договора и застройщик имеет право отъема наших квартир,
– рассказала Виктория.

О мелком шрифте в договоре

Юрист практики строительного права Александр Босенко считает главной проблемой отношений между застройщиком и инвестором недостаточную юридическую грамотность последнего. Часто граждане, которые вкладывают собственные деньги в строительство жилья, даже не читают договор, который подписывают. А когда появляются проблемы – обращаются к юристу. Но "болезнь" легче предотвратить.

Лучше читать договор перед подписанием

Впрочем, в ситуации Виктории кажется, что как раз ее знания и желание защитить собственные права "вышло боком". Комментируя ситуацию вокруг "Хрустальных источников", Босенко отмечает ряд нарушений: не слишком законное желание застройщика не упустить момент заработка после сдачи дома в эксплуатацию (путем "продвижения" своей же обслуживающей компании), что нарушает принцип свободы договора (жильцы имеют право сами решать, как и кем будет обслуживаться дом). Кроме того, предложенный жильцам договор с обслуживающей организацией тоже является нетипичным, таким, что противоречит законодательству. Ко всему есть еще одна проблема – даже в случае возврата денег за квартиру Виктории, это будет в разы меньшая сумма. Потому что по факту инвестор вносит, например, миллион гривен, а в договоре с фондом финансирования написано – 300 тысяч. И какую сумму вернут (если вернут) – догадаться не трудно.

Безусловно, люди обязаны читать то, что подписывают, анализировать предлагаемые условия. Однако и государство должно контролировать и регулировать процессы инвестирования в строительство жилья,
– считает юрист.

По его мнению, очень полезным инструментом мог бы стать открытый реестр имущественных прав, в котором были бы зафиксированы все проблемные дома и квартиры, чтобы избежать двойных и тройных перепродаж. Однако проблема более комплексная.

Такие разнообразные мошенничества

Буквально на днях вспыхнул имущественно-правовой скандал вокруг дома по улице Хмельницкого, 58А в Киеве. Инвесторы, которые с огромными трудностями достраивали дом за собственные деньги, потратив на 40% больше средств, чем могло бы быть, теперь вынуждены защищать свое имущество от желающих "нагреть руки" на чужом добре. Потому что появились мошенники, которые подделали подписи и документы, желая отменить имущественные права на квартиры, рассказывает один из инвесторов этого дома Мария Барабаш.

Скандал вокруг этого строительства – классическая схема, по которой застройщик признается банкротом и несколько владельцев встречаются в суде, отметила Елена Шуляк. И в этой схеме ключевую роль играет государство, которое является неэффективным регулятором, потому что введенный ею фонд финансирования строительства для привлечения средств не защищает инвесторов от многократных продаж, банкротства и затягивания строительства.

Сегодня инвестор, согласно законодательству, имеет только финансового посредника в лице фонда финансирования строительства, но в случае возникновения проблем он никак не поможет им решить вопрос возврата вложенных средств. Платят фонду, строит компания-подрядчик, а все риски несет только инвестор,
– подчеркнула эксперт.

Право собственности на имущество вместо права на покупку права

Эксперты Офиса эффективного регулирования говорят: выход есть. Нужен специальный закон, что обеспечит инвесторам получение реальных прав собственности на недвижимое имущество, а не только право на покупку таких прав. И даже уже разработали проект закона Украины относительно регистрации имущественных прав на объекты, которые будут построены в будущем.

Законопроект “О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно защиты прав собственности на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем” предусматривает регистрацию права собственности в три этапа:

I этап – регистрация за заказчиком строительства права собственности на каждый объект (квартиру), который будет построен в будущем при наличии всех разрешительных документов, что сделает невозможным незаконные строительства;
II этап – после приобретения объекта право собственности перерегистрируется на инвестора;
III этап – после завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию происходит автоматическая смена титула "право собственности на объект недвижимого имущества, который будет построен в будущем" на титул "право собственности на объект недвижимого имущества".

Сейчас инициатива проходит процедуру согласования в Министерстве юстиции. В Офисе эффективного регулирования надеются, что ее уже в ближайшее время закон будет вынесен на рассмотрение правительства и подан в парламент. И вложения средств в жилье, наконец, перестанет быть рулеткой.

Читайте также: Строительство в Украине: что и где строят сегодня