Так формируется главное противоречие современного рынка: строительство дорожает, но возможности и готовность покупателей платить больше ограничены. Это сдерживает запуск новых проектов и повышает требования к финансовой устойчивости застройщиков. Подробнее читайте в эксклюзивной колонке для 24 Канала.

Спрос перераспределяется между регионами

Безопасность стала одним из главных факторов выбора жилья. Покупатель оценивает, сможет ли его семья оставаться в городе, работать и обучать детей. Внутреннее перемещение поддерживает спрос в западных областях, тогда как в городах с более высокими рисками решения чаще откладываются.

Несмотря на военные риски и экономическую неопределенность, общие объемы ипотеки в Украине растут, достигая 50 миллиардов гривен. 93% новых кредитов приходится на "еОселю". При этом больше всего кредитов выдают в Киеве и Киевской области.

По моим наблюдениям, Львовский регион демонстрирует одну из самых сильных динамик. По данным "ЛУН Статистика", медиана стартовой цены квадратного метра в новостройках города комфорт-класса остается примерно на 23% выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Цена квадратного метра жилья бизнес-класса выросла на 20%.

Себестоимость растет независимо от готовности покупателя платить

Замедление продаж должно было бы оказать давление на цены. Однако на первичном рынке возможности скидок ограничивает экономика строительства.

По данным Госстата, в июле 2026 года цены в строительстве в целом выросли на 23,7% по сравнению с июлем 2025 года. В частности, строительство жилых домов за месяц, с июня по июль, подорожало на 1,4%. Эти данные подтверждают рост затрат застройщиков.

На бюджет проекта влияют материалы, энергоносители, курс валют и дефицит рабочей силы. Изменились и требования к дому. Резервное электроснабжение, автономное отопление и укрытие стали существенными аргументами при покупке и влияют на себестоимость.

Например, противорадиационное укрытие необходимо спроектировать, построить, оборудовать вентиляцией, водоснабжением и санитарными помещениями. Девелопер финансирует эти работы, хотя соответствующую площадь не сможет продать как квартиры.

Поэтому при слабом спросе компании могут откладывать новые проекты и удерживать цены на квартиры, которые уже продаются. На новых объектах застройщик иногда вынужден идти на уступки по марже, чтобы получить деньги для продолжения работ.

Запас капитала определяет способность завершить строительство

Проект может оказаться прибыльным в итоге, но столкнуться с нехваткой средств в середине строительства. Подрядчики и поставщики ожидают оплаты по графику, а покупатели могут перенести сделки. Если модель держится только на быстрых продажах, задержка поступлений сразу ставит под угрозу сроки работ.

Финансировать строительство за собственный счет в течение двух–трех лет сложно. Поэтому осторожность в отношении новых проектов может быть оправданным решением компании, стремящейся завершить уже начатое.

Для покупателя это меняет критерии выбора застройщика. Опыт и количество сданных объектов остаются важными, но к ним добавляется поведение компании во время войны: продолжала ли она работы, как выполняла обязательства, что делала в случае задержек. Доверие к застройщику стало частью продукта. Покупая квартиру на стадии строительства, человек зависит от способности застройщика финансировать проект до его завершения.

Частные инвесторы возвращаются выборочно

Часть частных инвесторов постепенно возвращается к вложению средств в недвижимость. Война остается риском, однако эти люди уже готовы учитывать его в цене, местоположении и сроках взносов. В то же время после интенсивных атак даже подготовленные сделки могут приостанавливаться.

Для инвестора особенно важно определить цель покупки. Жилье для собственного проживания и доходная недвижимость требуют разных расчетов. За близость к работе, школе или семье человек может сознательно заплатить больше. Для инвестиционного объекта главными будут чистый доход и возможность впоследствии его продать.

Однако доходность нужно рассчитывать с учетом расходов на содержание, ремонт, налоги и периоды без арендатора. Отдельно нужно иметь финансовый резерв помимо недвижимости. Если владелец вынужден срочно продавать объект, скидка покупателю может перечеркнуть несколько лет арендного дохода.

В Карпатах усиливается конкуренция за деньги инвестора

В Карпатах появилось много новых инвестиционных проектов. При этом количество людей, готовых вкладывать в них средства, не растет с той же скоростью. Конкуренция за капитал усиливается, а часть девелоперов пересматривает сроки реализации.

Это не отменяет перспектив курортной недвижимости. Есть объекты, которые строятся, работают и приносят владельцам доход. Но новым проектам придется более убедительно объяснять свою экономику и подтверждать способность выполнить обещанное.

Так, доход владельца номера или виллы зависит от работы всего комплекса: загруженности, тарифа, управления, затрат на привлечение гостей и содержание. Заполненные номера на новогодние праздники еще не доказывают годовую рентабельность.

Я бы оценивал такую инвестицию по полному годовому циклу и нескольким сценариям. Более низкая загрузка, более дорогое обслуживание и более позднее открытие должны быть учтены в расчетах. При этом следует разделять два риска: хватит ли девелоперу денег на достройку комплекса и сможет ли оператор обеспечить ожидаемый доход после открытия. Успешное завершение строительства решает лишь первую часть задачи.

Восстановление спроса будет неравномерным

Мой базовый прогноз – затраты на новое строительство и в дальнейшем будут ограничивать возможности снижения цен. При сохранении высоких рисков безопасности девелоперы будут осторожно запускать объекты, а покупатели дольше будут проверять проекты и компании.

Несмотря ни на что, я смотрю на перспективы рынка недвижимости с оптимизмом. Люди откладывают покупку, но продолжают планировать жизнь, искать жилье, рассматривать инвестиции. Когда появится больше определенности, часть этих планов превратится в сделки. Однако рассчитывать, что тогда будет продаваться все, я бы точно не стал.

Для девелопера задача уже сейчас – строить то, что понадобится людям через несколько лет, и иметь ресурсы, чтобы довести проект до конца.

Задача инвестора – проверить, оправдана ли покупка без ожидаемого роста цены: какой доход принесет объект и во сколько обойдется его содержание.