Февраль 2024 года. Депутаты Луцкого городского совета практически единогласно поддерживают решение о продаже участка площадью в 14 "соток" в селе Тарасово в 5 километрах от города. Не проходит и года, как мы находим объявление о продаже этого же участка на ОЛХ, но по цене, в разы выше.

Вопросов много и все они очень простые: почему Луцкий городской совет согласовал продажу земли по такой цене? Кто оценивал участок? И почему вообще приняли решение о продаже без аукциона – то есть без конкуренции, возможности роста цены и, соответственно, увеличения поступлений в бюджет?

Ответы на вопросы искал журналист 24 Канала, предварительно проанализировав сотни документов Луцкого городского совета о продаже земли за период от начала полномасштабного вторжения и до начала осени 2024 года.

Электронная система Prozorro.Sale начала работу в Украине в 2016 году. На этом сервисе видно, как государственные и коммунальные структуры выставляют на продажу недвижимость, земельные участки, чтобы на конкурентных началах наполнять бюджет.

Впервые Луцкий городской совет попытался продать землю, согласно данным Prozorro.Sale, только в январе 2022 года, объявив торги на земельный участок в 11 "соток". В то же время, как нам объяснила заместитель директора Департамента градостроительства, земельных ресурсов и рекламы Луцкого горсовета София Гула, аукционы до того проводились – просто без привлечения сервиса Prozorro.Sale.

Но поскольку время для торгов оказалось не очень удачным, то торги не состоялись.

Однако Луцкий городской совет на этом не остановился. Всего за все время на протяжении большой войны, как мы посчитали, Луцкий городской совет продал земельных участков на аукционах за почти 26 миллионов гривен. Это за семь участков со средней ценой за "сотку" в 277 тысяч гривен. И это в разы выше чем то, за сколько горсовет продавал землю без аукционов.

Прежде всего нехитрый анализ показывает, что без аукционов Луцкий городской совет продавал землю значительно чаще. С начала полномасштабного вторжения в руки физических и юридических лиц перешло 35 земельных участков, а в бюджет должно было бы поступить – более 55 миллионов 600 тысяч гривен. Средняя цена за "сотку" в таких продажах была всего 46 тысяч гривен.

Все участки, которые Луцкий горсовет продал без аукционов за 2,5 года / Карта создана 24 Каналом

Как Луцкий горсовет продавал землю / Инфографика 24 Канала

Однако, за исключением определенных кейсов, большой зрады в этом нет.

С одной стороны, действительно, в Земельном кодексе Украины четко указано, что:

Земельные участки государственной или коммунальной собственности продаются или передаются в пользование отдельными лотами на конкурентных началах (по результатам аукционов – 24 Канал).

Вместе с тем в законодательстве предусмотрен широкий перечень исключений, когда продажа земли через конкурентные торги невозможна. В частности, это касается случаев, если:

  • на земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности;
  • земельный участок предоставляется для реализации проекта со значительными инвестициями;
  • для строительства объектов инженерной, транспортной, энергетической инфраструктуры и прочее.

По словам чиновника Софии Гулы, пока Луцкий городской совет продает земельные участки без аукциона только в тех случаях, если на этих участках есть недвижимое имущество. Любые другие основания не принимаются во внимание.

У нас идут продажи земельных участков без аукциона исключительно на основании наличия недвижимого имущества на этих земельных участках... Если это свободный земельный участок, то, даже если она длительное время в аренде, мы ее не продаем без аукциона,
– отметила чиновница.

Собственно, в случае с участком в 14 "соток" в селе Тарасовом, который продали без аукциона, – именно такая ситуация. Похоже, на ней расположены коммерческие помещения, зарегистрированные на частное лицо за несколько лет перед выкупом.

Именно это недвижимое имущество, по словам нового владельца земли, с которым мы контактировали как журналисты, и обусловило то, что участок продали за такую цену. А вот высокая цена на ОЛХ, по его словам, объясняется тем, что участок продают не просто сам по себе, а вместе с расположенной на нем недвижимостью.

Участок с нежилыми помещениями в Тарасово / Взято с сайта OLX

К вопросу цен и оценки земли мы еще вернемся позже, а пока сосредоточимся на том, какие злоупотребления мы обнаружили при продаже земли без аукциона, если на них уже были частные здания.

"Объект недвижимого имущества". Несмотря на то, что мы все понимаем значение этой формулировки, с ней не все так просто, как кажется на первый взгляд. Так, 27 апреля 2022 года, в разгар первых месяцев большой войны, депутаты Луцкого городского совета позволили семейству Константиновых выкупить земельный участок, площадью в 0,7 "сотки" на улице Президента Грушевского возле жилого дома за 37 тысяч гривен.

Все бы ничего, но "объект недвижимо имущества", расположен на этом земельном участке – обычный заброшенный киоск, принадлежавший Константиновым. Как писали местные СМИ, в общем Константиновы не один раз обращались в горсовет, чтобы выкупить земельный участок под этим киоском, но им отказывали из-за того, что "объект недвижимого имущества" является временным сооружением.

В Луцке продали землю по цене айфона. Оценка земельного участка делалась до реконструкции киоска, который на ней расположен. Вероятно, сейчас она стоила бы значительно больше. Однако переоценку никто не делал,
– отмечало издание Волынь.UA

Где расположен участок, который продали под киоск / Карта создана 24 Каналом

Впоследствии, в середине 2023 и в начале 2024 года, депутаты Луцкого городского совета дали зеленый свет на выкуп двух соседних земельных участков Юрием Хлебовским и Игорем Марчуковым. Речь идет о северо-востоке города, а именно – пересечение улиц Карбышева и Ершова (после переименования – Назария Яремчука).

Где расположены участки, которые продали Хлебовскому и Марчукову / Карта создана 24 Каналом

На участках действительно были расположены частные объекты недвижимости, но есть один большой нюанс. Ранее депутаты Луцкого горсовета голосовали за передачу земель в этом районе в аренду Хлебовскому и Марчукову, и без проведения аукциона, хотя и часть наделов тогда, похоже, была свободной от застройки.

Тогда местные журналисты жаловались на сомнительность этого решения, добавляя, что "Земельный кодекс требует, чтобы все свободные от застройки земельные участки выделялись в аренду только на конкурсной основе".

Юрий Хлебовский и Валентина Марчукова (вероятно, жена Игоря Марчукова – 24 Канал) не рядовые лучане, а компаньоны семейного бизнеса Довгополюков ... О каком конкурсе может идти речь когда землю надо "подогнать" чиновнику из белого дома. Речь идет о начальнике управления инфраструктуры и туризма Волынской ОГА Виктора Довгополюка,
– писало издание "Под прицелом".

Очевидно, местные депутаты догадывались, что "делают что-то не то", давая свободные от застройки участки в аренду без конкурса. Поэтому и это решение не прошло с первого раза. Но, в конце концов, за него все-таки проголосовали.

В общем кейсы с Константиновыми, Хлебовскими и Марчуковыми – не единственные, когда депутатам Луцкого городского совета не получалось "договориться" с первого раза.

В конце января 2024-го городской совет в Луцке проголосовал за продажу земли на улице Трункина фирме "Тандем-Экспресс". Участок площадью в 7 "соток" оценили в 292 тысячи гривен (это всего 40 тысяч гривен за "сотку"), и члены комиссии по вопросам земельных отношений и земельного кадастра не поддержали ее продажу.

Депутаты не поддержали проект решения, поскольку выразили свое несогласие с заниженной ценой участка,
– утверждали местные журналисты.

Однако уже через несколько месяцев этот вопрос повторно вынесли на рассмотрение комиссии и все без исключения присутствующие депутаты из разных фракций его поддержали. И никто на заседании не вспоминал о том, что цену в 292 тысячи гривен так и не повысили. Также мы не нашли публикаций в местных изданиях на эту тему.

Где расположен участок, который продали ООО "Тандем-Экспресс" / Карту создано 24 Каналом

Подобная история была с участком на улице Глушец, которую продали предприятию "Торговый Альянс". Перед решением надел нужно было поделить, и с первого раза земельная комиссия не одобрила этот шаг.

Там есть немного жалоб,
– констатировал перед голосованием на заседании депутат Козлюк Александр.

Следующее заседание было ровно через месяц, депутаты все-таки проголосовали "за", в частности и сам Козлюк.

Расположение участка, который поделили и продали ЧП "Торговый Альянс" / Карту создано 24 Каналом

Еще более интересная ситуация сложилась с большим участком площадью почти 23 "сотки" на улице Подгаецкой. Депутаты Луцкого городского совета только со второго раза решили продать его гражданину Олегу Кугаевскому – в то время влиятельному волынскому застройщику.

Участок, на котором был расположен его гараж, Кугаевский выкупил с целевым назначением для "основных, подсобных и вспомогательных зданий, сооружений предприятий промышленности".

Участок на Подгаецкой, который продали Олегу Кугаевскому / Карта создана 24 Каналом

Впоследствии эту землю внесли в уставный капитал его строительного общества "Подгаецкая ЛТД". После этого Кугаевский выбыл из числа владельцев фирмы, а уже через месяц целевое назначение участка изменили на такое, что позволяет "строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома с объектами торгово-развлекательной и рыночной инфраструктуры".

История участка на улице Подгаецкой в Луцке
Что происходило вокруг участка на улице Подгаецкой в Луцке / Инфографика 24 Канала

Этот кейс интересен и уникален тем, что является многослойным.

Во-первых, почему депутаты голосовали дважды? Не смогли договориться?

Во-вторых, участок внесли в уставный капитал компании "Подгаецкая ЛТД", а потом у фирмы сменились владельцы. По словам юриста и адвоката объединения T&T Partners Владислава Юрчака, это один из самых дешевых методов "продать" землю.

Налоги не уплачиваются при внесении земли учредителем в уставный капитал,
– констатировал он.

В-третьих, изменили целевое назначение земли с, грубо говоря, "подсобных помещений" на "строительство многоэтажки". Если бы участок выкупали сразу для "строительства многоэтажки", то, подозреваем, цена была бы значительно выше.

Именно о ценах и деньгах речь пойдет в следующем блоке этого материала.

Напомним, что в целом Луцкий городской совет выручил от продажи земли без аукциона за период после начала полномасштабного вторжения чуть более 55 миллионов 600 тысяч гривен. Общая площадь проданных земельных участков составляет 17,7 гектара.

С помощью сервиса Google maps мы измерили площадь территории, на которой раскинулся замок Любарта в его современных масштабах в самом центре Луцка. Получилось почти 90 "соток".

То есть в целом на земле, которую Луцкий городской совет продал без аукциона за последние 2,5 года, можно было бы разместить около 19,5 замка Любарта.

Сколько земли без аукционов продал Луцкий городской совет
Сколько земли без аукционов продал Луцкий городской совет – измеряем замками Любарта / Инфографика 24 Канала

Общаясь с местными риелторами и анализируя наделы, которые люди продают в интернете, мы обнаружили, что цена коммерческой земли за "сотку" в Луцке по состоянию на осень 2024 года стартует от 5 тысяч долларов (200 тысяч гривен).

Хотя несколько риелторов заявили, что купить что-то дешевле 8 тысяч долларов (330 тысяч гривен) за "сотку" практически невозможно.

Цифры, что мы привели, значительно ближе к средней цене, по которой Луцкий городской совет продавал земли на аукционах (277 тысяч гривен за "сотку"), а не без них (46 тысяч гривен за "сотку"). Однако, как мы уже отмечали выше со ссылкой на одного из землевладельцев, ниже рыночной стоимость земельного участка при продаже без аукциона часто объясняется тем, что на ней расположены частные объекты недвижимости. И вообще при оценке земли учитывают очень много факторов.

Многое учитывают: это и район размещения, и что рядом возле участка, и какие коммуникации расположены... Есть большой перечень, который учитывается при формировании оценки экспертом,
– отметила София Гула, заместитель директора департамента по градостроительству Луцка.

В то же время чиновник уточнила, что именно городской совет заключает договор с экспертом, который осуществляет оценку участка, но его работа оплачивается не городским советом, а лицом или компанией, которая хочет этот участок выкупить.

Поэтому что делать? Цены при продаже без аукциона существенно ниже рыночных, но продать определенные участки на аукционах просто-таки невозможно, поскольку там есть чья-то недвижимость.

Скажем, эксперт по градостроительству Георгий Могильный считает, что землю городским советам в целом продавать не выгодно, лучше ее сдавать в аренду. В целом это логично, поскольку городской бюджет будет пополняться ежегодно. Но, что важно, в соответствии с законодательством, свободные от застройки земельные участки должны сдавать в аренду по результатам аукциона.

Вопрос продажи или аренды земли, с аукционом или без него являются тяжелыми не только для Луцка, однако в материале мы сконцентрировались именно на этом одном городе, чтобы показать, какие злоупотребления могут существовать и ответить на вопрос, почему все происходит так, а не иначе.

Почему одну землю можно продавать на аукционе, а другую – нет, почему цены отличаются от рыночных, какие в целом цены на рынке и сколько земель продал городской совет? Эти вопросы, на которые мы ответили в контексте Луцка, можно ставить к каждой местной власти. И при каждой удобной возможности – это стоит делать.

В общем чем отличается продажа имущества без аукциона в других городах Украины, какие из них зарабатывают больше всего и какие злоупотребления мы еще нашли – читайте уже скоро в публикациях моих коллег.