Житло на вторинному ринку: як купити надійно

Які документи перевірити, як дізнатися, чи порядний продавець, як не стати жертвою аферистів і не втратити гроші – 24 каналу розповіли керівник практики нерухомості АО "Бачинський та партнери" Тетяна Кордіяка та молодший юрист Галина Калитовська.

Читайте також: Власна квартира за 3 роки: вся правда про розтермінування

На що звернути увагу при купівлі житла на вторинному ринку

Потрібно перевірити документи, що підтверджують право власності на квартиру, відомості про власника житла, сплату комунальних послуг. У будь-якому випадку слід оглянути квартиру, звірити планування з технічним паспортом.

На початку сторони домовляються про певний аванс чи завдаток і встановлюють строк, впродовж якого повинна відбутись угода. Передання авансу чи завдатку повинно відбуватись лише на основі попереднього договору, договору завдатку тощо, в якому буде чітко прописано домовленості сторін про термін, вартість, а також обов’язки продавця знятись з реєстрації місця проживання до угоди тощо.

Зазвичай, у випадку, коли покупець відмовиться від укладення основного договору, завдаток йому не повертається, а якщо передумав продавець – він повинен повернути покупцю завдаток у подвійному розмірі.

Купівля житла на вторинному ринку нерухомості в Україні//Фото: 24 канал

Які документи має надати продавець

Обов’язково:

- правовстановлюючий документ на квартиру. Це може бути нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право власності на квартиру тощо. Все залежить від підстави набуття права власності;

- витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності. Також це може бути інформаційна довідка, реєстраційне посвідчення (залежно від року набуття, наприклад у 2016 році видавались інформаційна довідка без підпису і печатки нотаріуса, тому якщо Ваш продавець купив квартиру у 2016 році, у нього буде така довідка);

- технічний паспорт на квартиру, в якому можна побачити, чи не здійснювались незаконні перепланування;

- експертна оцінка;

- згода на продаж квартири дружини або чоловіка, якщо продавець перебуває в шлюбі. Звернути увагу потрібно на те, що навіть у випадку розлучення майно, яке було набуте особами за час шлюбу, є їхнім спільним майном, тому згода буде потрібна також. Для цього друга особа з подружжя повинна прийти на угоду до нотаріуса або зробити нотаріально посвідчену згоду перед угодою в іншого нотаріуса (якщо проживає в іншому місті чи країні).

- довідка про зареєстрованих осіб. Ідеально, щоб в квартирі на момент продажу ніхто не був зареєстрований. Таку довідку може видавати ЖЕК або ОСББ, залежно від того, хто натепер є балансоутримувачем будинку. У Києві, до прикладу, є Реєстр територіальної громади, нотаріус перед угодою звертається із запитом і отримує витяг про зареєстрованих осіб. У Львові такого, на жаль, немає і по факту ОСББ може і не знати, є зареєстровані особи чи ні.

Читайте також: Коли купувати квартиру: що зараз з ринком нерухомості і до чого готуватись українцям

Можуть бути і додаткові документи. Наприклад, якщо інформації про квартиру немає в електронному реєстрі, потрібно брати спеціальну довідку в БТІ для підтвердження реєстрації права власності. У Львові це поширена практика, оскільки багато квартир були приватизовані ще у 90-х роках, коли не існувало електронного реєстру.

Всі ці документи також вимагатиме нотаріус.

Які документи необхідні для купівлі квартири на вторинному ринку

Що потрібно перевіряти

► Інформацію про власника. Окрім перевірки конкретної квартири в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, слід перевірити і власника: чи немає у нього накладеної заборони відчуження майна. Інформація про нього перевіряється в Єдиному реєстрі боржників.

►Судові справи. Їх можна спробувати відшукати в Єдиному реєстрі судових рішень. Пошуковим параметром слід взяти точну адресу вулиці та будинку. Так можна знайти судові справи щодо квартири, про стягнення заборгованості. Також власника варто перевірити на Офіційному порталі судової влади (можливо, у нього є судовий спір з дружиною про поділ майна чи спори з попередніми власниками, що може бути ризиковано для покупця).

►Заборгованості по сплаті комунальних платежів. Для цього продавець повинен надати останні квитанції про здійснення оплати, з якими можна звірити показники лічильників. Також заборгованість можна спробувати перевірити у системі Приват24 ще перед наданням квитанцій для розуміння ситуації. Важливо звірити оплачений показник з тим, що на лічильнику. Бували випадки, коли покупців хотіли обманути на 4000-5000 гривень, приховуючи актуальний показник лічильника.

Читайте також: В Європі дорожчає нерухомість: де і як змінились ціни у 2018

Які є схеми купівлі-продажу житла на вторинному ринку?

На вторинному ринку немає якихось конкретних схем продажу, як при купівлі квартири у новобудові. Тут головним є договір купівлі-продажу, який потрібно обов'язково посвідчувати у нотаріуса. Такий договір повинні підписати дві сторони: продавець і покупець, або ж особа за довіреністю. Щодо такої довіреності, то найкращим варіантом буде зустріч з власником особисто, щоб впевнитись, що він дійсно згоден продати житло. Продаж на підставі довіреності є доволі ризикованим, якщо Ви особисто ніколи не бачили продавця.

Договір купівлі-продажу обов'язково необхідно посвідчити в нотаріуса

Як оформити договір купівлі-продажу, щоб не було сюрпризів

Що обов’язково потрібно зазначити в договорі:

● Для покупця додатковими гарантіями є положення про те, що у квартирі ніхто не зареєстрований, жодних перепланувань не відбувалось, заборгованості за комуналкою немає, немає прихованих недоліків чи дефектів тощо. Якщо продавець буде проти якогось із таких положень, то потрібно замислитись, чи дійсно все так, як Вам розповідають. Також повинен бути передбачений термін звільнення квартири від речей власника та його виселення, перелік майна, що залишається (якщо таке є).

● Юристи рекомендують не зазначати в договорі меншу вартість квартири для оптимізації податків, а вказувати лише реальну ціну продажу, оскільки якщо в майбутньому виникнуть якісь непорозуміння чи з'являться підстави для визнання договору недійсним, фактична сума, яку Ви дійсно сплатите, ніде не фігуруватиме, і Ви можете розраховувати на повернення лише тієї суми, яка вказана в договорі.

Читайте також: Купівля нерухомості: перевіряємо надійність забудовника

● Якщо розрахунок відбувається в момент підписання договору, потрібно зазначити про проведення повного розрахунку і відсутність у продавця претензій до покупця.

Як відбуваються розрахунки на вторинному ринку

Між фізичними особами використовується як готівка, так і безготівковий розрахунок. При безготівковому розрахунку кошти перераховуються на рахунок продавця, вказаний у договорі. Зараз банки повинні перевіряти джерело походження коштів у всіх клієнтів, які хочуть провести операції на суму понад 150 000 гривень, тому покупцеві потрібно буде надати підтвердження походження коштів.

На практиці продовжує використовуватись розрахунок готівкою. Незважаючи на законодавчу заборону розрахунків між фізичними особами готівкою на суму більше 150 000 гривень в день, для фізичних осіб не встановлено відповідальності за порушення, а нотаріус не зобов’язаний перевірити, чи сторони розрахувались. Також у договорі зазвичай пишуть, що розрахунок відбувся до дня укладення договору.

Розрахунки за купівлю нерухомості на вторинному ринку відбуваються переважно готівкою

Інші особливості і що повинно насторожувати

Одразу повинно насторожувати, якщо було кілька перепродажів квартири підряд, якщо вона буквально недавно була успадкована. Це може свідчити про ризик пред'явлення претензій третіми особами.

Читайте також: Вторинний ринок нерухомості України: де і як змінювались ціни у 2018 – інфографіка по містах

Багато хто вважає, що все це має перевірити нотаріус, хоча це не зовсім так. Нотаріус перевіряє право власності, необхідні документи, арешти власника, але він не зобов’язаний перевіряти судові справи, заборгованості за комунальні послуги, попередніх власників. Це покупцеві потрібно зробити самостійно або залучити юриста.