Какой правовой режим и процедурные требования достройки?

Вопрос достройки или пристройки балкона на первом этаже многоквартирного жилого дома охватывает ряд взаимосвязанных правовых режимов: режим права собственности, градостроительное регулирование, требования к объектам строительства, а также соблюдение прав других совладельцев многоквартирного дома, сообщает 24 Канал.

Читайте также Как приватизировать землю возле дома: детали процедуры

По словам адвоката Ирины Босой, с правовой точки зрения, такая реконструкция или пристройка является строительной деятельностью, которая, в зависимости от характера вмешательства, может быть признана реконструкцией объекта недвижимости или самовольным строительством в случае нарушения требований закона.

Достройка как реконструкция

В соответствии с пунктом 17 части статьи 1 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности", реконструкция объекта строительства – это перестройка, предусматривающая изменение геометрических размеров, функционального назначения, технических характеристик конструктивных элементов или инженерного оборудования.

Ирина Боса

Адвокат АО "Максим Боярчуков и партнеры"

Итак, пристройка балкона к квартире на первом этаже признается реконструкцией, поскольку изменяет пространственные характеристики жилья и фасад дома, а также влияет на целостность здания.

Самовольное строительство

По словам юриста, согласно статье 376 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), самовольным считается строительство объекта недвижимости без:

  • документов, дающих право на выполнение строительных работ;
  • должным образом утвержденного проекта (если таковой требуется);
  • согласования с совладельцами многоквартирного дома (если объект является общим имуществом).
  • Правовые последствия самовольного строительства:
  • отсутствие у собственника права на такой объект;
  • возможность обязательства судом привести объект в первоначальное состояние или демонтировать его;
  • в случае причинения вреда – ответственность по нормам статьи 1166 ГКУ (деликтная ответственность).

Процедурные требования к легализации достройки

Получение согласия сособственников

В соответствии со статьи 10 Закона Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", любое вмешательство в общее имущество требует решения совладельцев, принятого большинством голосов. Достройка балкона, которая меняет фасад здания, непосредственно влияет на общее имущество, следовательно требует согласования общего собрания или ОСМД.

Разработка и согласование проектной документации

В соответствии со статьи 29 ЗУ "О регулировании градостроительной деятельности", заказчик строительства обязан:

  • заказать изготовление проектной документации у лицензированного субъекта;
  • обеспечить ее экспертизу (при необходимости);
  • утвердить проектную документацию;
  • получить разрешение на выполнение строительных работ (в случае класса последствий СС2 и выше – разрешение; при СС1 – сообщение).

Для реконструкции с пристройкой балкона обычно достаточно сообщения о начале строительных работ через Единую государственную электронную систему в сфере строительства в соответствии с Порядком №466, утвержденного КМУ,
– отмечает Ирина Боса.

Ввод объекта в эксплуатацию и регистрация права собственности

После завершения строительных работ, реконструированный объект необходимо ввести в эксплуатацию, подавая соответствующее уведомление и документы, подтверждающие выполнение работ в соответствии с проектом (части 1 статьи 39 ЗУ "О регулировании градостроительной деятельности").

Обратите внимание! После ввода объекта в эксплуатацию, изменения в техническую документацию (техпаспорт БТИ) должны быть внесены, а новая конфигурация квартиры – зарегистрирована в Государственном реестре прав на недвижимое имущество в соответствии с ЗУ "О государственной регистрации прав...".

Что говорит судебная практика

Постановление № 464/104/16-ц от 28.05.2024 – это еще один четкий прецедент Верховного Суда, который подчеркивает, что даже “незначительное” расширение балконов на первом этаже без надлежащего разрешения является незаконным, и такие конструкции подлежат демонтажу по решению суда.

Постановление КЦС ВС от 28.06.2023 по делу № 334/5737/20 "Все владельцы квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами на праве общей совместной собственности общего имущества. Использование придомовой территории должно происходить по ее назначению; создание на придомовой территории определенных объектов должно проводиться только с согласия совладельцев поэтому создание на придомовой территории определенных объектов требует согласования с совладельцами.

На основании этого суд обязал ответчика демонтировать самовольно установленные объекты и восстановить придомовую территорию до прежнего состояния за свой счет.

Что стоит запомнить, планируя достройку?

Таким образом, достройка балкона на первом этаже многоквартирного дома допускается, однако при соблюдении всех предусмотренных законом процедур:

Обязательно:

  • согласование совладельцев (ОСМД или общее собрание);
  • изготовление проекта и инженерной документации;
  • подача уведомления о начале работ;
  • ввод в эксплуатацию реконструированной части;
  • регистрация изменений в праве собственности.

Недопустимо:

  • возведение балкона без разрешительной документации;
  • самовольное изменение фасада;
  • отсутствие согласования с жильцами или ОСМД.

Важно! По словам Ирины Босой, самовольное строительство, независимо от этажа, является нарушением публичного порядка, и может повлечь как административную ответственность, так и судебное обязательство по демонтажу.