От чего зависит арендная плата за землю?
Юрист Елена Бондаренко в комментарии 24 Канала рассказала, что для того, чтобы законно пересмотреть ставку аренды земли в 2026 году, необходимо сравнить текущие выплаты с обновленной нормативной денежной оценкой (НДО) участка и актуальным рыночным уровнем арендных ставок. После запуска второго этапа земельной реформы рынок земли постепенно влияет на рост стоимости аренды, однако порядок изменения платы прежде всего зависит от условий конкретного договора.
Смотрите также Сосед засеял вашу землю: что делать фермеру и как вернуть участок
Елена Бондаренко
Юрист практики разрешения судебных споров RELIANCE
Базой для расчета арендной платы является нормативная денежная оценка земельного участка. Ежегодно Госгеокадастр определяет коэффициент индексации НДО на основе индекса потребительских цен за предыдущий год. В 2026 году коэффициент индексации составляет 1,08, то есть НДО увеличивается на 8%. Это может быть основанием для пересмотра арендной платы в соответствии с условиями договора аренды.
Прежде всего, по словам юристки, необходимо проанализировать договор аренды и проверить ключевые положения.
Как проверить, не занижена ли арендная ставка?
В соответствии со ст. 15 Закона Украины "Об аренде земли", одним из существенных условий договора аренды земли является арендная плата с указанием ее размера, индексации, формы платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра, а также ответственности за ее неуплату.
Если в договоре определена фиксированная сумма в гривнах без привязки к проценту от НДО или механизма индексации, то, по словам Елены Бондаренко, такая плата со временем может терять актуальность из-за инфляции и изменения рыночных условий.
Особое внимание следует обратить на пункт об изменении арендной платы и порядок пересмотра условий договора. Во многих договорах предусмотрено, что размер платы может изменяться по соглашению сторон или в случае изменения НДО или проведения ее индексации,
– говорит Елена Бондаренко.
Также, по ее словам, важным является срок действия договора. Если срок аренды приближается к завершению, арендодатель имеет больше возможностей для пересмотра условий или заключения договора с другим арендатором.
Часть вторая ст. 15 Закона Украины "Об аренде земли" предусматривает, что отсутствие в договоре одного из существенных условий, а также нарушение требований статей 4,5,6,11,17,19 этого Закона может быть основанием для признания договора недействительным в судебном порядке.
Важно! В то же время согласно ч. 1 ст. 638 ГК Украины договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия относительно всех существенных условий. На практике это означает, что нечеткие или отсутствующие положения о порядке пересмотра арендной платы могут стать предметом спора между сторонами.
Что делать, если арендатор не соглашается повышать плату?
Елена Бондаренко отметила, что порядок действий арендодателя зависит от условий конкретного договора. Однако в целом, по ее словам, можно выделить несколько основных шагов.
Шаг 1. Расчет актуальной стоимости аренды.
Закажите выписку о нормативной денежной оценке земельного участка через портал Госгеокадастра или ЦПАУ.
Умножьте сумму НДО на коэффициент индексации 1,08 для 2026 года.
После этого можно ориентировочно определить:
- уровень арендной платы, который фактически уплачивается;
- распространенный минимальный уровень аренды на практике – около 3% от НДО;
- средний рыночный уровень во многих регионах – около 8–12% от НДО в зависимости от области, качества почв и конкуренции между арендаторами.
Шаг 2. Анализ договора и сбор доказательств.
Найдите в договоре пункты о размере платы, срок действия и условия изменения условий.
Проверьте, является ли плата фиксированной, или зависит от процентов НДО.
Шаг 3. Подача официального требования.
Напишите письменное заявление-предложение о повышении платы на имя арендатора.
Укажите кадастровый номер пая, новую сумму и обоснование индексацией и рынком.
Добавьте к заявлению полученную свежую выписку об НДО.
Отправьте документы Укрпочтой ценным письмом с описью вложения.
Шаг 4. Юридическое оформление результата.
Подпишите Дополнительное соглашение о новой ставке в случае согласия фермера и зарегистрируйте его у нотариуса или госрегистратора.
Если согласие не достигнуто, а срок аренды завершается пришлите возражения против возобновления договора,
– отмечает юрист.
Важно! В случаях, когда стороны не могут договориться об изменении условий договора, спор может решаться в судебном порядке. Однако результат такого спора зависит от конкретных условий договора, наличия оснований для пересмотра арендной платы и фактических обстоятельств дела.
Может ли один из собственников расторгнуть аренду земли?
Довольно часто аренда земли из-за несогласия собственника и арендатора заканчивается расторжением договора. Однако, это надо делать правильно.
Расторжение договора аренды земли земли возможно только с согласия всех совладельцев, независимо от типа собственности.
Если один из совладельцев хочет расторгнуть договор, а другой нет, спор решается в судебном порядке.
Сложная ситуация может возникнуть на практике когда один из совладельцев желает расторгнуть договор аренды (к примеру, считая, что арендатор нарушает условия использования участка), а другой отказывается. В таком случае спор между совладельцами подлежит разрешению в судебном порядке. После чего может быть решена судьба договора аренды земли. Такие требования могут рассматриваться в одном судебном процессе с привлечением арендатора.