Ринок нерухомості входить у гарячий сезон: де ціни на оренду вже пішли вгору й чого очікувати восени

Навесні та влітку ринок нерухомості традиційно пожвавлюється. У багатьох регіонах України ціни на оренду та продаж зростають. Динаміка, попри це, залишається нерівномірною, адже на неї впливають попит, внутрішня міграція, безпекова ситуація та економічні чинники. 

Відтак середня вартість житла дедалі менше відображає реальну ситуацію на ринку. Адже якщо для орендарів вирішальними стають характеристики конкретного будинку та квартири, то на ринку купівлі все більше залежить від сегмента житла та регіону. 

24 Канал дізнавався, чому середня ціна оренди вже не відображає реальної ситуації на ринку, як зараз змінюються ціни на первинному та вторинному ринках житла та чи варто очікувати нового подорожчання оренди вже цієї осені.

Чому середня ціна оренди вже майже нічого не пояснює 

У коментарі 24 Каналу Людмила Кірюхіна, керівниця ЛУН Статистики, пояснила, що наприкінці літа на ринок виходить велика кількість студентів, молодих спеціалістів і сімей із дітьми, які змінюють місце проживання перед початком навчального року. 

Читайте також Атаки змінили ринок житла на Лук'янівці: яка вартість квартир у Шевченківському районі

І цьогоріч вже є перші ознаки сезонного пожвавлення: найшвидше дорожчають саме однокімнатні квартири – сегмент, який традиційно першим реагує на збільшення попиту.

• За останній місяць медіанна вартість оренди однокімнатного житла зросла у Львові на 11%, Одесі – на 8%, Харкові – на 7%, Вінниці – на 7%, Києві – на 6%.
• Двокімнатні квартири дорожчають повільніше й нерівномірніше: Львів +9%, Одеса +7%, Дніпро +6%, Київ +1%, Харків без змін.
• У сегменті трикімнатних квартир у більшості міст ціни залишаються стабільними або навіть знижуються, наприклад, в Одесі за місяць вони зменшилися на 10%, у Дніпрі – на 6%. 

Цікаво, що експертка з нерухомості Ірина Луханіна для 24 Каналу розповіла, що парадокс сьогоднішнього ринку оренди полягає в тому, що середня ціна дедалі менше пояснює те, що насправді відбувається. Адже оренда зараз поступово дорожчає, втім, 2 майже однакові квартири в районі можуть відрізнятися в ціні на 20 – 30%. 

За словами Луханіною, це рідко пов'язано з площею, ремонтом чи навіть локацією. Радше це через те, що змінився принцип, за яким орендар оцінює житло зараз. 

Луханіна наводить динаміку середніх орендних ставок у Києві, за даними ЛУН, де:

• 1-кімнатна квартира

На початку квітня ціна становила 16 819 гривень, а на початку липня вартість склала 17 500 гривень. Різниця склала – 681 гривню, тобто +4%. 

• 2-кімнатна квартира

У квітні вартість становила 25 000 гривень, а на початку липня – 27 000 гривень. Натомість зміна – 2 000 гривень (+8%).  

• 3-кімнатна квартира

У квітні ціна була на рівні 40 808 гривень, а на початок липня – 44 435 гривень. Зміна: +3 627 грн (+8,9%).  

За словами експертів, те, що ще кілька років тому вважалося лише додатковою перевагою, нині стало одним із ключових чинників, які впливають на вартість оренди. Йдеться насамперед про наявність генератора, автономних інженерних систем, безперебійного водопостачання, підземного паркінгу, який можна використовувати як укриття, а також професійного управління будинком. 

Якщо квартира розташована в сучасному житловому комплексі з генератором, автономними інженерними системами, підземним паркінгом та професійним управлінням, вона зазвичай швидше знаходить орендаря й має більше шансів бути зданою без зниження ціни. Натомість аналогічне за площею житло у будинку старого фонду часто поступається за привабливістю, навіть якщо розташоване поруч, 
– каже пані Ірина.

Через це середня вартість оренди по району вже не завжди відображає реальну ситуацію на ринку. Усередині одного району сформувався помітний ціновий розрив між сучасними житловими комплексами та будинками старого фонду. 

Як змінюються ціни на квартири 

Якщо на ринку оренди дедалі важливішими стають характеристики самого житла, то на ринку купівлі ситуація відрізняється залежно від сегмента. Керівник з розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький у коментарі для 24 Каналу пояснює, що про загальне літнє подорожчання поки говорити зарано. 

На первинному ринку ціни переважно коливаються в межах 1 – 3%, тобто масового літнього подорожчання поки не спостерігається. 

• Найбільше за червень квадратний метр подорожчав у Черкаській (+7,5%) та Чернівецькій (+6,4%) областях. Водночас у Запорізькій (-6,3%) та Кіровоградській (-4,8%) областях ціни навпаки знизилися.
• У Києві середня вартість квадратного метра в новобудовах навіть дещо просіла — до 1 379 доларів (-3,5% за місяць). 

На вторинному ринку ситуація інша. Тут подорожчання вже є відчутним: 

• Найбільше за червень зросли ціни на однокімнатні квартири у Кіровоградській (+19%), Чернігівській (+16%) та Чернівецькій (+11%) областях.
• У сегментах дво- та трикімнатних квартир темпи зростання були помірнішими, однак загальна тенденція до подорожчання також зберігається. 

Відтак говорити про старт літнього подорожчання можна саме щодо вторинного ринку, адже там ціни справді пішли вгору в більшості регіонів. На первинному ж ринку ситуація стриманіша: подекуди ціни ростуть, подекуди навіть знижуються, зазначає експерт.

Де сьогодні попит залишається найстійкішим

Якщо аналізувати ринок нерухомості столиці, то Луханіна заявляє, що високий потенціал є у Голосіївському та Дарницькому районах. В обох районах попит підтримується великою кількістю сучасних житлових комплексів, гарним співвідношенням ціни та якості, а ще університетами та офісними кварталами. 

Вищим за середній є потенціал у Солом'янському та Оболонському районах. Якщо у першому районі попит формують зручна транспортна логістика та активний ринок праці, то в другому – сімейний попит та дефіцит якісної пропозиції. 

У Шевченківському районі стабільний потенціал підтримує попит, хоча потенціал подальшого зростання вже обмежений високими цінами. А от у Печерському він є помірним, де зазвичай найвища цінова база в столиці. Через це темпи подальшого подорожчання тут значно стриманіші. 

Якщо ж говорити про інші міста, то найкращі перспективи й надалі залишаються у великих містах, які продовжують приймати внутрішню міграцію та мають активний ринок праці. Насамперед це Київ, Львів, Івано-Франківськ, Ужгород та Чернівці. 

Водночас у частині західних регіонів ціни вже наблизилися до межі платоспроможності орендарів. Саме тому потенціал подальшого зростання там виглядає більш стриманим, ніж у столиці, 
– додає експертка з нерухомості. 

Подібну тенденцію фіксують й аналітики DIM.RIA. За словами Віталія Поберезького, найшвидше ціни найближчими місяцями можуть зростати саме у західних регіонах – Львові, Ужгороді, Тернополі, Івано-Франківську та Чернівцях. Основною причиною залишається внутрішня міграція, адже попит тут і надалі перевищує пропозицію. 

У Києві, особливо в центральних районах, зокрема Печерському та Шевченківському, ціни також залишатимуться високими, однак темпи їхнього зростання, за оцінкою експерта, будуть стриманішими через певне зниження попиту.

Статистика від ЛУН показує, що за останній рік найстабільніші високі темпи зростання демонструють такі регіони: 

• У Львові оренда квартир за рік подорожчала на 24 – 28% залежно від кількості кімнат, в Івано-Франківську – на 20 – 30%, у Чернівцях і Тернополі – на 22 – 24%, у Хмельницькому – на 17 – 36%, в Ужгороді – на 18 – 31%.
• Найспокійнішою залишається ситуація в Києві, де оренда однокімнатних квартир за рік зросла лише на 6%, двокімнатних – на 3%, а трикімнатних практично не змінилася.
• Водночас у менших містах центральної України зростання було відчутнішим: у Вінниці – 15 – 23%, Полтаві – 10 – 25%, Кропивницькому – до 29% для однокімнатних квартир.
• Найбільші темпи зростання зафіксовано на сході та півдні України. У Харкові оренда за рік зросла на 70 – 100%, у Запоріжжі – на 43 – 60%, у Миколаєві – на 17 – 80%.
• У Дніпрі річне зростання було більш помірним – 7 – 13%, а в Одесі – 17 – 23% для одно- та двокімнатних квартир. 

Загалом можна сказати, що захід України дорожчає стабільно й поступово; схід і південь демонструють найвищі темпи через ефект низької бази, а Київ наразі залишається одним із найбільш стабільних ринків.

Чи очікувати здорожчання оренди восени

Подальша динаміка залежатиме не лише від сезонності, а й від економічних чинників, говорить Поберезький. Річ у тім, що влітку вирішальними для ринку залишаються попит і пропозиція, собівартість будівництва, безпекова ситуація та доступність фінансування. 

Для первинного ринку найбільший вплив мають подорожчання будівельних матеріалів і логістики, дефіцит робочої сили, витрати на енергоресурси, темпи будівництва та рівень довіри до забудовника. Саме тому девелопери нерідко змушені поступово переглядати ціни, компенсуючи зростання собівартості. 

А на вторинному ринку ключовими факторами залишаються рівень попиту, внутрішня міграція, безпекова ситуація, державні програми "єОселя" та "єВідновлення", а також кількість доступних пропозицій. 

У містах зі стабільним попитом власники мають більше можливостей підвищувати ціни, тоді як у регіонах із вищими ризиками продавці частіше змушені йти на поступки.

Водночас на думку Ірини Луханіної, до осені не варто очікувати рівномірного подорожчання всього ринку. Найімовірніше, що спостерігатиметься вже знайомий сезонний цикл, а саме – з середини серпня попит традиційно починає зростати. 

Річ у тім, що саме в цей період розпочинаються переїзд першокурсників на місця навчання, переїзд старшокурсників, переїзд сімей, які активізувалися після літніх відпусток та планують змінювати житло тощо. 

Саме в цей період власники квартир зазвичай отримують найбільше запитів і можуть дещо підвищити орендні ставки. Як правило, цей етап триває до середини вересня, 
– додає експертка. 

Водночас до більш спокійного стану ринок повертається наприкінці вересня – на початку жовтня. Тоді орендні ставки наближаються до рівня початку літа.