Какие схемы используют мошенники
Особым вниманием пользуются участки в регионах с плодородными черноземами. Именно они становятся главной целью злоумышленников, рассказала в комментарии 24 Каналу адвокат, руководитель ЮК "Prima Leader Group" Дина Дрижакова.
По словам эксперта, основными способами незаконного завладения землей являются:
- подделка документов;
- использование подставных лиц;
- незаконное прекращение аренды;
- манипуляции с реестрами и кадастровыми данными и т. д.
Поддельные документы и "двойники"
Злоумышленники могут использовать поддельные государственные акты старого образца, утерянные документы или поддельные решения местных Рад, чтобы создать видимость законного права на землю. Иногда для этого привлекают подставных лиц, которые выдают себя за настоящих собственников.
Наличие старых бумажных актов 90-х годов на участки, сведения о которых не были должным образом перенесены в современные электронные системы, создает возможности для манипуляций с площадью и границами наделов.
В результате покупатель может приобрести землю, которая формально имеет документы, но впоследствии выяснить, что право собственности на нее было оформлено незаконно.
Незаконное прекращение аренды
Риски существуют не только для покупателей, но и для фермеров и аграрных предприятий.
Предприятие может годами обрабатывать участок, вкладывать средства в землю и платить налоги, но из-за незаконных действий по регистрации неожиданно лишиться права аренды даже без своего ведома.
Однако адвокат подчеркнула, что самовольное внесение изменений в реестры не делает такое прекращение аренды законным.
В соответствии с законодательством досрочное расторжение договоров об аренде осуществляется исключительно в судебном порядке или по взаимному согласию сторон – арендодателя и арендатора соответственно, то есть собственника земельного участка и предпринимателя, арендующего данный земельный участок,
– отметила Дрижакова.
Обход преимущественного права арендатора
Еще одна схема касается продажи земли, которая уже находится в аренде.
Закон предусматривает для арендатора преимущественное право на приобретение такого пая. Однако недобросовестные посредники могут пытаться обойти эту норму.
Например, владельцу, которому срочно нужны деньги, предлагают продать землю через доверенность. После получения контроля над участком посредник выставляет его по искусственно завышенной цене, чтобы действующий арендатор отказался от покупки.
После этого землю могут перепродать другому лицу уже по реальной рыночной стоимости. По описанной схеме посредник может зарабатывать на разнице сотни долларов с каждого гектара.
Фиктивные или аннулированные доверенности
Опасность представляют и сделки через представителей. Владелец мог отозвать доверенность, однако информацию об этом мошенники используют, чтобы продать землю с выгодой для себя. Отдельный риск возникает в случаях, когда документы оформлялись без ведома настоящих наследников.
Земля в аренде на десятки лет
Злоумышленники также могут продавать землю по высокой цене, не предупредив покупателя, что она находится в аренде у больших агрохолдингов, а договоры заключены на длительный срок и по старым ставкам.
В таком случае новый владелец фактически получает землю, которой не может полноценно пользоваться в течение многих лет.
Ошибки в кадастре и границах
Еще одна проблема – наложение земельных участков или ошибки в кадастровых данных. Когда земля стоит десятки тысяч гривен за гектар, даже несколько соток могут иметь значительную стоимость.
Мошенники знают об этом и используют технические ошибки в Государственном земельном кадастре, продавая участки, которые фактически пересекаются с землями соседей.
"Слишком выгодные" предложения
Осторожность необходима и в том случае, когда продавец предлагает землю по подозрительно низкой цене. Мошенническая схема может выглядеть просто: покупателя заманивают дешевым участком, просят большой аванс или заключить предварительный договор, после чего продавец перестает выходить на связь.
Что нужно проверить перед покупкой земли
Перед заключением сделки эксперт советует покупателю пройти несколько этапов проверки, чтобы не попасть в ловушку мошенников.
- Проверить право собственности
Информацию о продавце и участке необходимо сверить с данными Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и Государственного земельного кадастра. Важно убедиться, что продавец действительно имеет право распоряжаться землей, а на участок не наложены аресты или другие ограничения.
- Выяснить, есть ли арендатор
Если земля находится в аренде, необходимо учесть преимущественное право арендатора на ее приобретение. Также стоит внимательно прочитать сам договор аренды, в частности его срок и условия.
- Проверить наличие судебных споров
Перед покупкой стоит выяснить, не является ли участок предметом спора между родственниками, наследниками, соседями или другими лицами. Отдельно нужно проверить возможные исполнительные производства в отношении владельца.
- Осмотреть участок лично
Проверка документов не заменяет осмотра самого участка. На месте можно увидеть, кто фактически пользуется землей, где проходят ее границы, есть ли на ней постройки, коммуникации или другие объекты, о которых не было сказано во время продажи.
- Проверить границы
При необходимости стоит привлечь сертифицированного землеустроителя, который поможет установить фактические границы участка. Это особенно важно, если земельный участок имеет старые документы или в кадастре есть неточности.
- Не расплачиваться наличными
Расчет за землю лучше проводить безналично и сохранять подтверждение платежа. Это важно не только для безопасности самой сделки, но и на случай, если договор в будущем будет оспорен.
При этом адвокат добавила, что любые искусственные отклонения стоимости земли от рыночной цены подпадают под прямой контроль государственных органов, таких как Фонд государственного имущества Украины, Государственная налоговая служба, а также судебных органов по искам законных арендаторов.
Напомним, ранее специалисты также предупреждали о скрытых формулировках в договорах, которые могут стоить людям земли на десятилетия.