Скрытые схемы в договорах аренды: как агрохолдинги обходят интересы владельцев паев

Адвокат Дина Дрижакова в комментарии 24 Каналу рассказала, что заключение договора аренды земли с крупным агрохолдингом – это всегда столкновение интересов обычного владельца (пайщика) и мощной юридической машины. По ее словам, если не вычитать каждую строку, можно потерять контроль над своей землей на десятилетия или получать мизерную плату.

Смотрите также "Земля простаивает, а налог все равно придет": что нужно знать владельцам паев

Она также рассказала о популярных мошеннических и скрытых схемах:

  • Автоматическое продление (пролонгация). В текст договора незаметно вписывают пункт: "Если за X месяцев до истечения срока ни одна из сторон не возразит, договор считается продленным на тот же срок". Вы можете думать, что через 7 лет земля снова станет вашей, а она уже автоматически переподписана еще на 7 лет.
  • Договор с "открытой датой". Вас просят подписать договор сегодня, но дату заключения или начала действия оставляют пустой. Агрохолдинг проставит ее тогда, когда ему выгодно, искусственно продлив срок аренды.
  • "Подводные камни" в арендной плате. Вместо фиксированной суммы или четкого процента от нормативной денежной оценки (НДО) земли указывают расплывчатые формулировки (например, "по усмотрению арендатора в зависимости от урожайности"). Также холдинги любят прописывать выплату в натуральной форме (зерном) по завышенным ценам.
  • Одностороннее право на субаренду или передачу прав. Если в договоре есть пункт о праве холдинга передавать участок в субаренду без вашего согласия, вы можете проснуться и узнать, что вашу землю обрабатывает совсем другая (возможно, сомнительная) компания.
  • Изменение целевого назначения или истощение земли. Отсутствие в договоре требований по сохранению плодородия почв позволяет холдингам ежегодно засевать землю истощающими культурами (подсолнечник, рапс), уничтожая ее потенциал.

Дина Дрижакова

Адвокат, руководитель ЮК "Prima Leader Group"

Чтобы защитить свой пай, настаивайте на включении или изменении следующих пунктов в договоре: Во-первых, это четкие даты и срок действия. Никогда не подписывайте документы с пустыми полями для дат. Срок аренды по закону Украины не может быть менее 7 лет (для мелиорированных земель – 10 лет). Убедитесь, что четко указано: "Срок аренды исчисляется с момента государственной регистрации права аренды". Во-вторых, это запрет на автоматическую пролонгацию. Четко пропишите в договоре: продление договора на новый срок осуществляется исключительно по соглашению сторон путем подписания дополнительного соглашения. Автоматическое продление договора аренды (пролонгация) запрещено".

В-третьих, по словам юриста, должна быть зафиксирована арендная плата и индексация. Арендная плата должна быть четко определена (например, конкретная сумма или не менее X% от НГО земли). Обязательно укажите:

  • Предельный срок выплаты (например, до 31 декабря текущего года).
  • Обязательную индексацию арендной платы в соответствии с инфляцией.
  • Выплату натурой (зерном и т. п.) – только по добровольному согласию собственника и по рыночным ценам на момент выплаты.

В-четвертых, должно быть ограничение на субаренду и изменение условий.

Внесите пункт: "Передача земельного участка в субаренду или передача прав и обязанностей по настоящему договору третьим лицам без предварительного письменного согласия арендодателя запрещена". Также зафиксируйте, что изменение условий договора или его расторжение в одностороннем порядке арендатором не допускается,
– отмечает Диана Дрижакова.

В-пятых, контролируйте состояние земли. Пропишите обязанность арендатора соблюдать севооборот и поддерживать качество почвы, а также право арендодателя расторгнуть договор в случае ухудшения состояния земли (подтвержденного агрохимическим паспортом).

Важно! Пока право аренды агрохолдинга не зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, оно, по словам юриста, не является действительным. Всегда требуйте свой (второй) оригинал договора с подписями и печатями сразу при подписании, а не "когда-нибудь потом".