Как в Украине вносить изменения в договор аренды земли: объясняют юристы

Василий Розтрепа

Основные тезисы

Юристы объясняют, что изменения в договор аренды земли в Украине вносятся по взаимному согласию сторон и должны быть оформлены в той же форме, что и сам договор.
Изменения в существенные условия договора, таких как объект аренды, срок договора или размер арендной платы, подлежат государственной регистрации.

Изменения в договор аренды / Фото Фрипик

Аренда земли часто требует пересмотра условий – от размера арендной платы до сроков пользования участком. Юристы объясняют, как законно внести изменения в договор, чтобы избежать споров и судебных рисков.

Нормативная база и форма договора аренды земли

Юрист Любовь Полишкевич в комментарии 24 Канала рассказала, что чаще всего аренда земли – это не "подписали и забыли". Длительные арендные отношения порой требуют изменения бизнес-стратегий, пересмотра сроков, размера арендной платы, других условий, поэтому закономерно, что стороны пересматривают договоренности.

Поэтому, по ее словам, возникает логичный вопрос: как правильно внести изменения в договор аренды земли, чтобы документ отвечал и интересам сторон, и требованиям закона, и не стал причиной судебного иска.

Любовь Полишкевич

управляющий партнер Юридической фирмы Результат, руководитель практики земельного права и недвижимости

Арендные отношения в Украине регулируются прежде всего Земельным кодексом Украины, Законом Украины "Об аренде земли" и Гражданским кодексом Украины. Кроме того, значение имеют подзаконные нормативно-правовые акты, в частности в сфере государственной регистрации прав. Именно эти нормативно-правовые акты определяют существенные условия договора, порядок его заключения, изменения, возобновления и прекращения.

Договор аренды земли заключается в письменной форме. По общему правилу – без обязательного нотариального удостоверения (если иное не установлено законом или договоренностью сторон). Право аренды подлежит государственной регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. И это принципиально: без регистрации право аренды как вещное право не возникает.

Как изменить условия договора?

По словам Любови Полишкевич, в соответствии со статьей 30 Закона Украины "Об аренде земли", изменение условий договора осуществляется по взаимному согласию сторон.

Ключевое правило: изменения вносятся в той же форме, что и сам договор. То есть если договор заключен в письменной форме – изменения оформляются письменно. Если договор был нотариально удостоверен – дополнительное соглашение также удостоверяется нотариально.

Типичными случаями, когда возникает необходимость внести изменения в договор аренды земли являются следующие:

изменение размера арендной платы;

уточнение отдельных положений договора (реквизитов, данных арендодателя, условий использования участка);
продление срока аренды (возобновление договора).

Изменения в договор в одностороннем порядке по общему правилу не допускаются, исключения могут составлять лишь случаи, прямо предусмотренные законом или самим договором.

Дополнительное соглашение: что можно менять?

Дополнительным соглашением стороны могут изменять как существенные условия договора, так и любые другие. К существенным условиям относятся, в частности:

объект аренды (кадастровый номер, местоположение, площадь);

срок договора;
размер арендной платы.

Важно! Если изменения касаются существенных условий, они подлежат государственной регистрации как изменения к вещному праву.

Исключение – условие о возобновлении договора

Отдельно юрист упоминает о так называемой автоматической пролонгации. Согласно ч. 3 ст. 126-1 Земельного кодекса Украины, условие о возобновлении договора может быть изменено путем подачи соответствующего заявления в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Но вернемся на один шаг для ясности. В 2020 году вступили в силу изменения в Земельный кодекс Украины, которые в частности дали жизнь такой норме: "если договор содержит условие о его возобновлении по истечении срока, на который он заключен, этот договор возобновляется на такой же срок и на таких же условиях. Возобновлением договора считается возобновление договора без совершения сторонами договора письменной сделки о его возобновлении в случае отсутствия заявления одной из сторон об исключении из Государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений о возобновлении договора. Совершение других действий сторонами договора для его возобновления не требуется.",
– объясняет Любовь Полишкевич.

Совершение других действий сторонами договора для его возобновления не требуется." То есть в случае, если арендодатель согласился на пролонгацию при заключении договора, то дополнительное соглашение о возобновлении срока будет ненужным, а с наступлением даты окончания срока действия договора аренды земли Государственный реестр прав продлит действие договора на такой же срок автоматически.

Однако не стоит бояться произвола арендаторов, ведь в случае, если арендодатель передумал, то классическое дополнительное соглашение к договору не понадобится – закон предусматривает отдельный механизм через регистрационную процедуру.

Важно! Изменить можно практически любое положение договора аренды земли, если обе стороны этого хотят и действуют в рамках закона. Главное – соблюдать форму. Письменно. При необходимости – нотариально. И обязательно зарегистрировать изменения, если они касаются существенных условий или влияют на вещное право. Иначе вы будете иметь не измененный договор, а лишь иллюзию изменений, а в земельных правоотношениях иллюзии стоят дорого.

Как найти свободный земельный участок в Украине: подробное объяснение

Для поиска свободного земельного участка в Украине рекомендуется использовать Публичную кадастровую карту с соответствующими фильтрами.
Другой способ предусматривает направление официальных запросов в органы градостроительства и Госгеокадастра для получения графических материалов и проверки наличия собственника.