Нормативна база та форма договору оренди землі
Юристка Любов Полішкевич у коментарі 24 Каналу розповіла, що найчастіше оренда землі – це не "підписали й забули". Тривалі орендні відносини часом потребують зміни бізнес-стратегій, перегляду строків, розміру орендної плати, інших умов, тому закономірно, що сторони переглядають домовленості.
Читайте також Власники паїв та землі отримають по 100 000 гривень: кому дадуть та як оформити
Тож, за її словами, постає логічне питання: як правильно внести зміни в договір оренди землі, щоб документ відповідав і інтересам сторін, і вимогам закону, і не став причиною судового позову.
Любов Полішкевич
керуюча партнерка Юридичної фірми Результат, керівниця практики земельного права та нерухомості
Орендні відносини в Україні регулюються насамперед Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі" та Цивільним кодексом України. Крім того, значення мають підзаконні нормативно-правові акти, зокрема у сфері державної реєстрації речових прав. Саме ці нормативно-правові акти визначають істотні умови договору, порядок його укладення, зміни, поновлення та припинення.
Договір оренди землі укладається в письмовій формі. За загальним правилом – без обов'язкового нотаріального посвідчення (якщо інше не встановлено законом або домовленістю сторін). Право оренди підлягає державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. І це принципово: без реєстрації право оренди як речове право не виникає.
Як змінити умови договору?
За словами Любові Полішкевич, відповідно до статті 30 Закону України "Про оренду землі", зміна умов договору здійснюється за взаємною згодою сторін.
Ключове правило: зміни вносяться в тій самій формі, що й сам договір. Тобто якщо договір укладено у письмовій формі – зміни оформлюються письмово. Якщо договір був нотаріально посвідчений – додаткова угода також посвідчується нотаріально.
Типовими випадками, коли виникає потреба внести зміни до договору оренди землі є наступні:
- зміна розміру орендної плати;
- уточнення окремих положень договору (реквізитів, даних орендодавця, умов використання ділянки);
- продовження строку оренди (поновлення договору).
Зміни до договору в односторонньому порядку за загальним правилом не допускаються, винятки можуть становити лише випадки, що прямо передбачені законом або самим договором.
Додаткова угода: що можна змінювати?
Додатковою угодою сторони можуть змінювати як істотні умови договору, так і будь-які інші. До істотних умов належать, зокрема:
- об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування, площа);
- строк договору;
- розмір орендної плати.
Важливо! Якщо зміни стосуються істотних умов, вони підлягають державній реєстрації як зміни до речового права.
Виняток – умова про поновлення договору
Окремо юристка згадує про так звану автоматичну пролонгацію. Відповідно до ч. 3 ст. 126-1 Земельного кодексу України, умова щодо поновлення договору може бути змінена шляхом подання відповідної заяви до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Але повернімося на один крок для ясності. У 2020 році набули чинності зміни до Земельного кодексу України, які зокрема дали життя такій нормі: "якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.",
– пояснює Любов Полішкевич.
Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається." Тобто у випадку, якщо орендодавець погодився на пролонгацію під час укладення договору, то додаткова угода про поновлення строку буде непотрібною, а з настанням дати закінчення строку дії договору оренди землі Державний реєстр речових прав продовжить дію договору на такий самий строк автоматично.
Проте не варто боятися свавілля орендарів, адже у випадку, якщо орендодавець передумав, то класична додаткова угода до договору не знадобиться – закон передбачає окремий механізм через реєстраційну процедуру.
Важливо! Змінити можна практично будь-яке положення договору оренди землі, якщо обидві сторони цього хочуть і діють у межах закону. Головне – дотримуватися форми. Письмово. За потреби – нотаріально. І обов'язково зареєструвати зміни, якщо вони стосуються істотних умов або впливають на речове право. Інакше ви матимете не змінений договір, а лише ілюзію змін, а в земельних правовідносинах ілюзії коштують дорого.
Як знайти вільну земельну ділянку в Україні: детальне пояснення
Для пошуку вільної земельної ділянки в Україні рекомендується використовувати Публічну кадастрову карту з відповідними фільтрами.
Інший спосіб передбачає направлення офіційних запитів до органів містобудування та Держгеокадастру для отримання графічних матеріалів та перевірки наявності власника.