Особенности продажи дома

Юрист Анастасия Блинду в комментарии 24 Канала отметила, что согласно частей 9 – 10 статьи 791 Земельного кодекса Украины земельный участок может быть объектом гражданских прав (например отчужден) исключительно с момента его формирования (определения его площади, границ и внесения информации о нем в Государственный земельный кадастр) и государственной регистрации права собственности на него.

Читайте также Может ли сосед забрать ваш участок, если он не приватизирован

В свою очередь, 28 октября 2021 года вступил в силу Закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно единой правовой судьбы земельного участка и размещенного на нем объекта недвижимости", целью принятия которого было устранение пробелов и совершенствование отдельных норм земельного законодательства, регулирующих переход прав пользования земельным участком.

Указанный Закон закрепил принцип единой правовой судьбы земельного участка и размещенного на нем объекта недвижимости, который нашел свое отражение в положениях статьи 377 Гражданского кодекса Украины.

Анастасия Блинду

Партнер, адвокат Attorneys at law "Leshсhenko & partners"

Согласно ему к лицу, которое приобрело право собственности на дом, объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в определенном законом порядке, или долю в праве общей собственности на такой объект, одновременно переходит право собственности или право пользования земельным участком, на котором размещен такой объект, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для отчуждателя такого объекта, в порядке и на условиях, определенных Земельным кодексом Украины.

Юрист отмечает, что существенным условием договора, предусматривающий переход права собственности на дом, который расположен на земельном участке и находится в собственности отчуждателя, является условие об одновременном переходе права собственности на такой земельный участок от отчуждателя соответствующего объекта к его приобретателю.

Важно! Поэтому, изменились и положения статьи 120 Земельного кодекса Украины, которые изменили правила при совершении сделки, предусматривающей переход права собственности на дом, право собственности на который зарегистрировано в определенном законом порядке, или долю в праве общей собственности на такой объект.

Какие особенности перехода права собственности

Согласно части 16 статьи 120 Земельного кодекса Украины предметом сделки, который предусматривает переход права собственности на дом, который размещен на земельном участке, находящегося в собственности предыдущего владельца, должен быть также такой земельный участок. Существенным условием договора, который предусматривает такой переход права собственности, является условие об одновременном переходе права собственности на такой земельный участок от отчуждателя к приобретателю такого объекта.

То есть, отчуждение объекта недвижимого имущества (жилого дома (кроме многоквартирного), другого здания или сооружения, объект незавершенного строительства или доли в праве общей собственности на такой объект) и земельного участка может происходить заключением одного нотариально удостоверенного договора,
– отмечает Анастасия Блинду.

При этом, согласно правилам части 8 статьи 120 Земельного кодекса Украины существенным условием договора, на основании которого приобретается право собственности на жилой дом, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на такой объект.

Заключение договора, предусматривающего приобретение права собственности на дом, осуществляется после выделения такой части в отдельный земельный участок и присвоения ему кадастрового номера.

Обратите внимание! Итак, по словам юристки, отчуждение объекта недвижимого имущества предусматривает переход к лицу, к которому переходит право собственности на объект недвижимого имущества и права собственности на земельный участок, а обязательным и существенным условием такого договора является указание в нем кадастрового номера такого земельного участка. Отсутствие кадастрового номера земельного участка является препятствием в заключении такого договора в случае, когда такой земельный участок принадлежит лицу на праве частной собственности.

Каким образом переходит право собственности на участки, выданные до 2002 года

Если, например, лицам принадлежат на праве частной собственности земельные участки на основании государственных актов на землю выданные до 2002 года, которые не содержали кадастрового номера земельного участка, поскольку в то время такой номер еще не присваивали.

В таком случае, владельцам таких земельных участков нужно обратиться к сертифицированным инженерам-землеустроителям с целью разработки технической документации по землеустройству по установлению (восстановлению) границ земельного участка в натуре (на местности) для присвоения такому земельному участку кадастрового номера с последующей его регистрацией в Государственном земельном кадастре и Государственном реестре прав на недвижимое имущество,
– отмечает Анастасия Блинду.

После этого такие объекты недвижимого имущества могут быть отчуждены, поскольку отсутствие кадастрового номера может быть основанием для отказа нотариусом в удостоверении соответствующей сделки. При этом, статьей 120 Земельного кодекса Украины определены особенности при отчуждении жилого дома, расположенного на земельных участках частной, коммунальной и государственной собственности.

Особенности продажи дома, стоящего на государственной земле

Однако, также встречаются случаи, когда объект недвижимого имущества, который отчуждается расположен на земельных участках государственной или коммунальной собственности, по которым существуют свои особенности.

Важно! Так, согласно ч. 11 ст. 120 Земельного кодекса Украины если дом размещен на земельном участке государственной или коммунальной собственности, что не находится в пользовании, приобретатель такого объекта недвижимого имущества обязан в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности на такой объект обратиться в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления с заявлением о передаче ему в собственность или пользование земельного участка, на котором размещен такой объект, принадлежащий ему на праве собственности, в порядке, предусмотренном статьями 118, 123 или 128 настоящего Кодекса.

В таком случае, по словам Анастасии Блинду, продавцу (владельцу дома) перед оформлением соответствующего договора необходимо обратиться с заявлением в орган местного самоуправления или в органы госгеокадастра для получения справки о том, что у такого земельного участка отсутствует присвоенный кадастровый номер, после возможно обращение к нотариусу для совершения данной сделки.