Как именно искусственно снижают цену недвижимости и обманывают электронную систему проверки стоимости – 24 каналу объяснил Роман Новичевский, заместитель главы правления ОО "СОЛЭЗ" (Союз оценщиков, лицитаторов, экспертов и землеустроителей).
Это интересно: Опасные перестройки: каковы последствия незаконной перепланировки квартир
Некоторые оценщики занижают стоимость недвижимости или земли, чтобы продавцы и покупатели платили меньше налогов. Эта проблема существует давно, из-за нее местные бюджеты и пенсионный фонд недополучают миллионы гривен.
Конечно, оценщики делают это не потому, что просто так захотели. Ситуация на рынке услуг оценки такова, что спрос на независимую и объективную оценку – крайне низкий. Клиент хочет платить меньше государству, а потому ищет того, кто оценит в меньшую сумму имущество клиента.
За процессом купли-продажи недвижимости или земли "скрывается" хитрая схема обмана государства
Как происходит оценка недвижимости и для чего она нужна
Ни один договор купли-продажи недвижимости между физическими лицами нельзя заключать, если перед этим не осуществлена процедура оценки. Поэтому владелец недвижимости (или земли) обязан обратиться к оценщику. Этого требует украинское налоговое законодательство.
Для выполнения оценки обращаются к оценочным компаниям или оценщикам-предпринимателям. Исполнители оценки имеют соответствующие свидетельства и сертификаты, которые выдает ФГИУ. Конечно, их услуги платные – в среднем говорится о 2000 – 2500 гривен, включая плату за регистрацию отчета.
От объективности оценщика имущества зависит сумма налогов и сборов, которые платят покупатели и продавцы при осуществлении сделок с недвижимостью. Поэтому, к слову, у всех участников этого процесса часто и возникает соблазн вступить в определенный сговор с целью минимизации налогообложения,
– отметил Роман Новичевский.
После выполнения отчета об оценке оценщик вносит данные из отчета и прикрепляет сам отчет в базу отчетов ФГИУ. Там стоимость имущества проверяет электронный модуль – соответствует ли эта стоимость средней рыночной.
Перед тем, как удостоверить договор купли-продажи любой нотариус (а все они имеют доступ к указанной базе) обязан проверить отчет оценщика и прикрепить к делу справку о проверке такого отчета.
Цена в договоре купли-продажи недвижимости или земли должна быть адекватной (не обязательно точно такой же, но соразмерной) к цене, указанной в отчете оценщика.
Цена на недвижимость в сделке купли-продажи должна соответствовать среднерыночной
Кто и как контролирует цены на недвижимость
Отвечает за рынок оценочных услуг в Украине Фонд государственного имущества. Много лет государство пыталось бороться с занижателями (или имитировало такую борьбу).
Единственной санкцией, которую применял ФГИУ к занижателям было (и теперь есть) отключение оценщика от единой базы отчетов. В единичных случаях – лишение свидетельства оценщика или сертификата субъекта оценки,
– говорит Новичевский.
Казалось бы, строго – ведь без доступа к базе оценщик не сможет выполнять свою работу, а значит и зарабатывать деньги. Однако, как пояснил представитель ГО "СОЛЭЗ", ФГИУ отключал от базы компанию, в которой работает оценщик, а не самого оценщика. Как следствие – за какую-то неделю-две регистрировали другую компанию, и этот же оценщик начинал работать под "брендом новой компании".
В июле 2018 года запустили инструмент, который должен "помочь" регулировать бесконтрольный рынок оценки (по крайней мере, именно так это нововведение позиционировал ФГИУ): через изменения в Налоговый кодекс ввели так называемый "модуль проверки стоимости".
Идея его работы – проверка стоимости имущества путем сопоставления цены недвижимости, указанной в отчете, с "среднерыночными данными". В такой способ хотели добиться увеличения поступлений в бюджет от операций по купле-продаже недвижимого имущества и земли.
Но реальность в Украине оказалась другой. Спрос на заниженную оценку не исчез, а значит – есть и предложение. "Протягивать" заниженную оценку через модуль проверки стоимости оказалось довольно несложно,
– пояснил Роман Новичевский.
"Спрос на заниженную оценку не исчез, а значит – есть и предложение", – говорит аналитик
Как работает незаконный механизм занижения цены недвижимости
Возьмем типовую квартиру в спальном районе Киева, площадью 50 квадратных метров. В августе 2019 года средняя стоимость выставленных на продажу квартир в Киеве (от 1 до 4 комнат) – на уровне 1350 долларов США за квадратный метр (по данным сайта https://100realty.ua/uk/analytics). С учетом этого среднего показателя вся квартира будет стоить примерно 67 тысяч долларов.
Владелец квартиры (продавец) вместе с потенциальным покупателем считают расходы, которые обязательно возникнут в процессе оформления договора купли-продажи:
► 5% НДФЛ (в определенных случаях, предусмотренных статьей 172 налогового кодекса),
► 1,5% военного сбора (также в определенных случаях, предусмотренных статьей 172 НКУ),
► 1% "пенсионный",
► 1% госпошлины.
Итого – 8,5% налогов, сборов и платежей. От реальной цены этой квартиры стороны сделки должны были бы заплатить государству 5 тысяч 700 долларов. И вот тут, именно на этом этапе, возникает нюанс.
Так определяет средние цены на квартиру в Киеве модуль проверки стоимости
"Имея патологическое традиционное украинское желание сэкономить, заказчик оценки просит оценщика "максимально минимизировать" оценочную стоимость квартиры в отчете об оценке", – говорит Новичевский.
Модуль проверки стоимости должен был бы стать преградой для таких манипуляций. Однако, оказалось, его можно обмануть.
Как? В реестр отчетов вносят недостоверные сведения об оцениваемой квартире. Анализ публичной информации из единой базы отчетов свидетельствует о наличии огромного количества квартир, внесенных туда как незавершенные строительством жилые дома со степенью готовности от 1% до 50%,
– пояснил заместитель главы правления ОО "СОЛЭЗ".
Модуль проверки стоимости – "существо бездушное и математическое, которое верит (потому что обязано) данным, которые внес оценщик, – поэтому автоматически уменьшает свое видение минимальной стоимости квадратного метра оцениваемого имущества до 99%". Говорится о том, что в случае указания в свесе об оценке 1% готовности квартиры, ее цена – и так это видит модуль – становится меньше на 99% от реальной.
А далее в бумажном варианте отчета об оценке "оценщик" удаляет информацию о "недостроенности" оцениваемого имущества. Поэтому теперь относительно одной и той же квартиры в электронном реестре отчетов и в бумажном отчете будет совершенно разная информация.
Скриншот из базы отчетов, где заметны якобы недостроенные усадебные дома, только почему-то на "21" этаже (кликните для увеличения качества)
Интересно, что нотариусы (многие из них), которые должны были бы проверять наличие таких несоответствий, на самом деле этого не делают. Они игнорируют "Порядок ведения единой базы отчетов" и не сверяют информацию из отчета оценщика с той, которая внесена в Единую базу отчетов.
Более того – во многих случаях нотариус не требует с клиентов оригинал самого отчета об оценке. А ограничивается только одной страницей из отчета – "выводом с печатью". Конечно, такой нотариус нарушает требования "Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины", – рассказал специалист.
А вот публичные данные от ФГИУ с таким же замечанием (кликните для увеличения качества)
Для чего обманывать и нарушать законодательство?
Что выигрывает заказчик оценки? Экономию в налогах. Вместо 5700 долларов он платит 2000 или 1000 – в зависимости от договоренностей с оценщиком.
Что получает оценщик? "Благодарность" от заказчика за занижение колеблется в пределах от 150 до 500 долларов.
Что получает государство? Убыток. Оно недополучает налогов, сборов и платежей в примерно 3 – 4 тысячи долларов – и это только с одной квартиры.
"Деятельность оценщиков-занижателей, как правило, носит системный характер: они работают через представителей (в том числе риэлторов) во многих регионах Украины", – говорит Новичевский.
Анализ работы первой десятки самых активных оценщиков показывает, что размер убытков бюджета от такого занижения исчисляется десятками миллионов гривен ежемесячно.
К ФГИУ обращались с указанием на недостатки работы модуля, впрочем – без реакции (кликните для увеличения качества)
Какое наказание грозит за махинации с ценой на недвижимость
Нарушения заказчиков
Занижение цены для покупателя или продавца имущества "тянет" на статью 212 УК – "уклонения от уплаты налогов" (в том числе совершенные по предварительному сговору группой лиц). Наказывают за это штрафом от 2 то 3 тысяч необлагаемых налогом минимумов (от 34 до 51 тысячи гривен), а еще и могут отменить сделку купли-продажи, которую заключили с нарушением.
Нарушения оценщиков
Изготовление ложных оценок и внесение в единую базу отчетов неправдивой информации оценщиками квалифицируется по статье 358 УКУ – "составление заведомо поддельного документа". За это наказывают штрафом до 200 необлагаемых минимумов (3400 гривен), заключением на срок от 3 до 6 месяцев или ограничением свободы на срок до 3 лет.
Читайте также: На сколько отличаются цены на жилье в Киеве и за городом
Нарушения со стороны нотариусов
Действия нотариусов, которые не проверяют отчеты или проверяют их не должным образом и принимают вместо полных отчетов об оценке только "выводы о стоимости", можно трактовать как:
► Использование заведомо подложного документа (часть статьи 358 УКУ предусматривает наказание: штраф до 50 необлагаемых минимумов, 850 гривен, заключение на срок до 6 месяцев или ограничение свободы на срок до 2 лет);
► Преступная халатность или преступная самоуверенность (статья 25 УКУ, предусматривает наказание по совокупности преступлений);
► Содействие в уклонении от уплаты налогов, сборов, обязательных платежей (статья 212 УК, наказание – по совокупности преступлений).
И здесь есть огромное поле для деятельности правоохранительных органов, фискальной службы, ФГИУ и Минюста.
Рынок оценки недвижимости в Украине: под реформами заработали новые коррупционные схемы – напомним о расследовании журналистов "Наши деньги" еще августа 2018 года. Посмотрите – там много интересного.