1 
Несоответствие площади и проблемы с границами на карте
Законодательством предусмотрены как административные процедуры через Госгеокадастр, так и судебный порядок разрешения споров. Юрист Ирина Заквацкая в комментарии 24 Канала рассказала, что практика показывает: сведения о земельном участке в Государственном земельном кадастре не всегда автоматически соответствуют правоустанавливающим документам.
Юристы при работе с землей постоянно проверяют кадастровые номера, площади, целевое назначение, данные о владельцах, границы и картографические программы. Первоочередной задачей при выявлении расхождений является установление источника ошибки, ведь от этого зависит способ ее устранения. Законодательные основы этой деятельности определены Законом Украины "О Государственном земельном кадастре", где механизмы исправления изложены в статье 37, а также в Порядке ведения ГЗК.
Часто возникает ситуация, когда в документах на участок указана одна площадь, например 3,6907 гектара, а в актуальной выписке из кадастра зафиксирована другая цифра.
Ирина Заквацкая
Помощник адвоката ЮК "Максим Боярчуков и Партнеры"
Первой реакцией абсолютного большинства людей является предположение, что регистратор допустил ошибку, но такое несоответствие само по себе не является свидетельством технической ошибки. Прежде чем делать вывод о технической ошибке, проверяем, где именно она возникла.
По ее словам, необходимо сопоставить данные кадастра с первичной документацией, которая послужила основанием для формирования участка. Если в первичном документе площадь указана правильно, а ошибка была допущена при внесении информации в Государственный земельный кадастр, заинтересованное лицо уведомляет орган ведения кадастра, и тот исправляет техническую опечатку или арифметическую ошибку. Если же ошибка содержится в самих правоустанавливающих документах, возникает спор о праве, поэтому сначала необходимо решить вопрос с первоисточником.
Обратите внимание! Другой распространенный случай – частичное наложение одного земельного участка на другой на кадастровой карте. В таком случае в первую очередь проверяют координаты поворотных точек и землеустроительную документацию обоих объектов. Причиной может быть некорректное определение координат или ошибка при первоначальном формировании участка. Изменения вносятся на основании технической документации по землеустройству, материалов инвентаризации или судебного решения, поэтому наложение границ является лишь сигналом для проверки документов, а не безусловным основанием сразу подавать иск на соседа.
Ошибки в целевом назначении и кадастровом номере
При расхождениях в целевом назначении важно различать два случая: когда правильная информация есть в документах, но в Государственный земельный кадастр попали некорректные данные из-за технической ошибки, или когда ошибка допущена непосредственно в правоустанавливающей документации. В первом случае применяется стандартный порядок исправления технических ошибок, во втором – сначала корректируется документация, служащая основанием.
По словам юриста, кадастровый номер является уникальным идентификатором, поэтому любые несоответствия в нем требуют детального анализа всей истории формирования участка, его границ, расположения и площади. Ошибка может оказаться не просто неправильной цифрой, а свидетельствовать о том, что речь идет о совершенно разных земельных участках или о проблемах, возникших еще при первоначальном внесении сведений.
Внесудебный порядок и когда необходимо обращаться в суд
Закон предусматривает несколько внесудебных механизмов исправления кадастровых ошибок, если речь идет о технических недочетах органа ведения ГЗК. Заинтересованное лицо подает соответствующее уведомление, и после проверки сведения исправляются. Однако если проблема касается границ, содержания землеустроительной документации или имеется спор между собственниками, административного порядка может оказаться недостаточно.
Обращение в суд необходимо в случае спора о праве между собственниками смежных участков, отсутствия возможности внести изменения административным путем или при необходимости обжаловать отказ или бездействие уполномоченного органа. При этом требование "исправить сведения в ГЗК" не всегда сформулировано надлежащим образом для защиты права, поэтому важно учитывать всю историю формирования участка.
Четкий алгоритм действий при выявлении расхождений
Для эффективного решения проблемы Ирина Заквацкая советует придерживаться следующей последовательности действий:
- Получить актуальные официальные сведения из ГЗК, не ограничиваясь лишь просмотром кадастровой карты.
- Собрать весь пакет документов по участку (правоустанавливающие документы, документацию по землеустройству, решения органов местного самоуправления, государственные акты и т. д.).
- Сравнить все данные, обратив внимание на кадастровый номер, площадь, целевое назначение и координаты поворотных точек.
- Выяснить причину ошибки – возникла ли она при внесении данных в базу или присутствовала в исходных документах.
- Выбрать соответствующий механизм: подать уведомление о технической ошибке, внести изменения в землеустроительную документацию, провести инвентаризацию или обратиться в суд.
Обжалование отказа кадастрового регистратора
Ирина Заквацкая напоминает, что в случае отказа кадастрового регистратора заявитель имеет право обжаловать такие решения или действия в установленном порядке. Госгеокадастр рассматривает жалобы на решения о государственной регистрации участка, внесении изменений в сведения ГЗК и исправлении технических ошибок, допущенных органом кадастрового учета.
Ошибки чаще всего выявляются при совершении срочных юридических действий – продаже, аренде или оформлении наследства. Особенно это касается земельных участков, сведения о которых переносились из старых систем. Чтобы избежать приостановки сделок, соответствие данных следует проверять заранее. В сложных ситуациях с границами или отказами регистраторов юридическая оценка до начала работ позволяет избежать напрасных затрат на документацию и судебные процессы.
Ранее мы писали, что украинцы рискуют лишиться своих земельных участков в 2026 году. В частности, это возможно, если в документах возникли ошибки. Это касается и кадастрового номера.