25 – 30% першого внеску: чи вигідно брати квартиру в іпотеку у 2026 році

Які проблеми державної іпотеки в Україні?

Впроваджені у 2026 році зміни до програми "єОселя" знижуть її ефективність як інструменту іпотеки. Реально скористатися нею може менша кількість людей, зокрема через високий перший внесок за житло. Про це в коментарі 24 Каналу розповіла оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак.

Дивіться також Не Київ і не Львів: жителі яких міст відчують подорожчання оренди житла у березні 

У лютому 2026 року набули чинності нові умови "єОселі", серед яких – обмеження по площі та граничній вартості житла. На думку оглядачки, це стримує розвиток програми як інструменту іпотеки.

Експертка висновує, що потенційний позичальник часто може стикатися не з браком доходів, а з неможливістю обрати житло, яке відповідало б умовам програми. Крім того, чинна практика банків не відповідає номінальним показникам програми: для більшості позичальників перший внесок становить 25 – 30% від вартості житла.

Цікаво! Про цю проблему йдеться також у звіті про фінансову стабільність Нацбанку України. Обмеження на максимальний розмір позик у "єОселі" вимагають більших перших внесків, якщо йдеться про купівлю дорогого житла. Водночас окремі банки вимагають вищого, ніж передбачений програмою, першого внеску для житла, що будується.

З погляду оглядачки Вікторії Берещак, названі обмеження звужують коло людей, які дійсно можуть скористатися іпотекою. Це робить програму точковим, а не системним драйвером попиту. 

Яких змін потребує програма?

Щоб посилити вплив "єОселі" й дозволити їй масштабувати ринок, потрібні збільшення щорічного фінансування програми принаймні на 15 – 30% і перегляд цінових лімітів, каже Вікторія Берещак. Зміни мають враховувати: 

• собівартість житла;
• ризики війни та банківських вимог.

Щоб програма єОселя була реально доступною, а не формальною, її параметри мають відповідати фактичним ринковим умовам. По-перше, цінові ліміти на житло у великих містах мають бути переглянуті щонайменше на 25 – 30%: за нинішніх умов середня ціна якісного житла в Києві коливається в діапазоні 1 450 доларів за квадратний метр, тоді як встановлені обмеження не покривають реальну собівартість і ринкову пропозицію,
– каже експертка.

Потребує зниження до 15 – 20% реальний розмір першого внеску, аби не позбавляти молоді сім'ї та людей без накопиченого капіталу доступу до іпотеки. Різницю ж між цим відсотком і поточними банківськими вимогами можна компенсувати державними гарантіями чи інструментами розподілу ризику. 

Обмеження по площі житла мають бути більш гнучкими, зазначає Вікторія Берещак. Чинні параметри не відповідають потребам, наприклад, родин із дітьми, яким необхідні помешкання 65 – 80 квадратних метрів.

Як раніше розповідав у коментарі 24 Каналу голова Української асоціації девелоперів Євген Фаворов, програма "єОселя" не враховує витрат на оздоблення й ремонти, яких потребує помешкання у новобудові. Він зазначає, що ті становлять близько 12 – 16 тисяч гривень на квадратний метр додатково, або 10 – 20% від загальної вартості житла. 

На думку експерта, для підвищення інтересу до купівлі житла через іпотеку на первинці варто врахувати ці витрати.

Які обмеження почали діяти в "єОселі" з лютого 2026 року?

• 9 лютого почали діяти зміни до програми "єОселя". Вони передбачають оновлені обмеження щодо площі житла, яке можна придбати через державну іпотеку в Україні.

• Нині вона становить не більш як 52,5 квадратного метра для родини, куди входять один або двоє членів, а також додатково 21 квадратний метр на кожного наступного. Загальна площа квартири має бути до 115,5 квадратного метра.

• Для будинків також встановили ліміти площі. Вона не має перевищувати 62,5 квадратного метра для сім'ї з однієї чи двох осіб і додатково 21 квадратного метра на кожного наступного члена родини. Загалом площа будинку має бути не більшою за 125,5 квадратного метра.

• Перевищення площ дозволене виключно для нерухомості віком до трьох років, але не більш як на 10%. Покривати понаднормову площу та вартість позичальник матиме коштом першого внеску.