Какие проблемы государственной ипотеки в Украине?

Внедренные в 2026 году изменения в программу "еОселя" снизят ее эффективность как инструмента ипотеки. Реально воспользоваться ею может меньшее количество людей, в частности из-за высокого первого взноса за жилье. Об этом в комментарии 24 Каналу рассказала обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак.

Смотрите также Не Киев и не Львов: жители каких городов почувствуют подорожание аренды жилья в марте

В феврале 2026 года вступили в силу новые условия "еОсели", среди которых – ограничения по площади и предельной стоимости жилья. По мнению обозревателя, это сдерживает развитие программы как инструмента ипотеки.

Виктория Берещак

Обозреватель рынка недвижимости

Формально программа остается доступной, но фактически возникает разрыв между задекларированными параметрами и реальными рыночными ценами. В Киеве и городах-миллионниках значительная часть качественных объектов первичного рынка не укладывается в установленные лимиты, даже в массовом сегменте.

Эксперт заключает, что потенциальный заемщик часто может сталкиваться не с нехваткой доходов, а с невозможностью выбрать жилье, которое соответствовало бы условиям программы. Кроме того, действующая практика банков не соответствует номинальным показателям программы: для большинства заемщиков первый взнос составляет 25 – 30% от стоимости жилья.

Интересно! Об этой проблеме говорится также в отчете о финансовой стабильности Нацбанка Украины. Ограничения на максимальный размер займов в "еОсели" требуют больших первых взносов, если речь идет о покупке дорогого жилья. В то же время отдельные банки требуют более высокого, чем предусмотренный программой, первого взноса для жилья, строящегося.

С точки зрения обозревателя Виктории Берещак, названные ограничения сужают круг людей, которые действительно могут воспользоваться ипотекой. Это делает программу точечным, а не системным драйвером спроса.

В каких изменениях нуждается программа?

Чтобы усилить влияние "еОсели" и позволить ей масштабировать рынок, нужны увеличение ежегодного финансирования программы минимум на 15 – 30% и пересмотр ценовых лимитов, говорит Виктория Берещак. Изменения должны учитывать:

  • себестоимость жилья;
  • риски войны и банковских требований.

Чтобы программа еОселя была реально доступной, а не формальной, ее параметры должны соответствовать фактическим рыночным условиям. Во-первых, ценовые лимиты на жилье в крупных городах должны быть пересмотрены минимум на 25 – 30%: в нынешних условиях средняя цена качественного жилья в Киеве колеблется в диапазоне 1 450 долларов за квадратный метр, тогда как установленные ограничения не покрывают реальную себестоимость и рыночное предложение,
– говорит эксперт.

Требует снижения до 15 – 20% реальный размер первого взноса, чтобы не лишать молодые семьи и людей без накопленного капитала доступа к ипотеке. Разницу же между этим процентом и текущими банковскими требованиями можно компенсировать государственными гарантиями или инструментами распределения риска.

Ограничения по площади жилья должны быть более гибкими, отмечает Виктория Берещак. Действующие параметры не соответствуют потребностям, например, семей с детьми, которым необходимы помещения 65 – 80 квадратных метров.

Как ранее рассказывал в комментарии 24 Каналу председатель Украинской ассоциации девелоперов Евгений Фаворов, программа "еОселя" не учитывает расходов на отделку и ремонты, которых требует помещение в новостройке. Он отмечает, что те составляют около 12 – 16 тысяч гривен на квадратный метр дополнительно, или 10 – 20% от общей стоимости жилья.

По мнению эксперта, для повышения интереса к покупке жилья через ипотеку на первичке стоит учесть эти расходы.

Какие ограничения начали действовать в "еОсели" с февраля 2026 года?

  • 9 февраля начали действовать изменения в программу "еОселя". Они предусматривают обновленные ограничения по площади жилья, которое можно приобрести через государственную ипотеку в Украине.
  • Сейчас она составляет не более 52,5 квадратных метров для семьи, куда входят один или двое членов, а также дополнительно 21 квадратный метр на каждого следующего. Общая площадь квартиры должна быть до 115,5 квадратного метра.
  • Для домов также установили лимиты площади. Она не должна превышать 62,5 квадратного метра для семьи из одного или двух человек и дополнительно 21 квадратного метра на каждого следующего члена семьи. В целом площадь дома должна быть не более 125,5 квадратных метров.
  • Превышение площадей разрешено исключительно для недвижимости в возрасте до трех лет, но не более чем на 10%. Покрывать сверхурочную площадь и стоимость заемщик будет за счет первого взноса.