В Украине формируется нишевая тенденция к реновации старой застройки в селах. Она зародилась в годы пандемии коронавируса и точечно получила новые стимулы во время полномасштабной войны. Об этом в комментарии 24 Каналу рассказала обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак.

Смотрите также Перед Пасхой в Украине дорожает все: что будет с ценами на топливо, продукты и жилье в апреле

Растущий спрос на покупку старых домов в селах с последующей реновацией вызван запросом украинцев на безопасность и автономию в условиях энергетического террора со стороны России, а также вынужденным перемещением из-за потери имущества в результате войны.

Виктория Берещак

Обозреватель рынка недвижимости

За последние два года видим рост запроса на покупку сельских домов в центральных и западных областях минимум на 35%. Большинство такого имущества однозначно нуждается в реновации. Наиболее заметный спрос концентрируется в безопасных регионах и логистически удобных зонах, в частности в Полтавской, Винницкой, Черкасской, Черновицкой, Львовской, Ивано-Франковской областях.

По словам эксперта, цены на старые дома в селах зависят от расположения и состояния ремонта. Например, в отдаленных населенных пунктах центральных и северных областей они могут стоить ориентировочно:

  • от 2 до 5 тысяч долларов за очень старые и изношенные дома;
  • до 8 – 15 тысяч долларов за пригодные к жизни дома, оборудованные минимальными коммуникациями и ремонтом.

В селах с имеющейся базовой инфраструктурой купить дом будет стоить в диапазоне 10 – 18 тысяч долларов, говорит Виктория Берещак. Тогда как в пригородных или туристических локациях цены часто стартуют от 20 – 40 тысяч гривен и могут достигать 60 – 70 тысяч гривен даже без качественного ремонта.

Ключевым преимуществом дома в селе является его доступность: стартовый бюджет для покупки может быть значительно ниже, чем для недвижимости в городе. В то же время частный дом дает больше контроля над автономностью, что важно в условиях энергетической нестабильности во время войны.

Если квартира в большом городе может стоить 60 – 100 тысяч долларов, то старый дом в селе иногда можно приобрести в 3 – 5 раз дешевле. Покупатель получает землю, пространство и возможность адаптировать дом под собственный сценарий: постоянное проживание сразу, реновацию и затем использование или косметический ремонт,
– говорит эксперт Виктория Берещак.

Однако существуют также риски, крупнейшими среди которых могут стать технические и инфраструктурные. Старые дома часто требуют полной реконструкции, что может превратить первично дешевый объект в дорогой и длительный проект.

Доведение дома до жилого состояния может потребовать замены коммуникаций, перекрытий и крыши, а также выполнения утепления. Ремонт в условиях войны является не только затратным, но и длительным процессом из-за нехватки квалифицированных рабочих для его выполнения и проблем с электроснабжением. Стоит быть готовым и к юридическим нюансам с землей и слабой местной инфраструктуры.

Реальные бюджеты на реновацию в 2026 году отличаются в зависимости от состояния дома и масштабов ожидаемого обновления. По расчетам обозревателя рынка недвижимости Виктории Берещак, на базовый ремонт стоит закладывать около 200 – 400 долларов за квадратный метр. Глубокая же реконструкция может стоить 400 – 800 за квадратный метр и более, ведь речь идет о замене инженерии, утепления и перепланировки.

Базовое обновление дома на 50 квадратов может стоить 10 – 20 тысяч долларов, а основательно – от 20 до 40 тысяч.

Как отмечает эксперт, в 2025 году спрос на покупку домов на вторичном рынке повысился примерно на 25%, тогда как медианные цены выросли на 27%. Такая тенденция является системной и обусловлена запросом на автономное жилье и ограниченным предложением качественных лотов.

Однако ремонты дорожают быстрее, чем сама недвижимость. Среди факторов давления – рост стоимости стройматериалов и дефицит рабочей силы.

Обратите внимание! Как отмечала в комментарии 24 Канала эксперт в сфере недвижимости Ирина Луханина, в апреле загородная недвижимость входит в фазу начала сезона, а спрос на покупку домов начинает восстанавливаться после зимней паузы. Выбирая жизнь за городом сознательно, покупатели демонстрируют высокую требовательность к объектам: дома без качественной инженерии, с плохой логистикой или завышенной ценой продаются долго, тогда как готовые и адекватно оцененные находят нового владельца быстрее.

Эксперт Виктория Берещак говорит, что покупка и ремонт старых домов для их дальнейшей продажи или аренды пока больше связаны с частными инвестиционными решениями, чем с системным бизнесом. Обозреватель выделяет на рынке две мотивации, которые подталкивают к приобретению такой недвижимости.

Дауншифтинг получил распространение среди городских жителей и стал особенно заметным после пандемии и во время полномасштабной войны. Он ориентируется на меньшую зависимость от городской инфраструктуры, большее пространство и возможность дистанционной работы. Инвестиция 10 – 30 тысяч долларов в покупку старого дома позволяет стать владельцем частного дома за меньшие деньги, чем стоило бы новое жилье, и адаптировать его под себя со временем.

Параллельно формируется рынок флипинга, когда инвесторы покупают старые дома по относительно низкой цене, а после реновации продают дороже или сдают в аренду.

Инвесторы покупают старые дома за 5 – 20 тысяч долларов, вкладывают в ремонт еще 20 – 50 тысяч и пытаются продавать уже в диапазоне 40 – 80 тысяч долларов или использовать объект как арендный продукт. В туристических локациях краткосрочная аренда реконструированных домов может приносить 500 – 1 500 долларов в месяц в сезон, что делает такие инвестиции потенциально привлекательными,
– говорит эксперт Виктория Берещак.

Такие инвестиции могут приносить доход в пригородах крупных населенных пунктов и туристических регионах с рекреационными зонами рядом. Однако, как отмечает эксперт, этот рынок является очень неравномерным. Успешность зависит от многих факторов:

  • локации;
  • транспортной доступности;
  • качества среды;
  • наличия стабильного арендного или миграционного потока.

По словам эксперта, из-за отсутствия этих факторов инвестиции в реновацию старых домов могут иметь низкую ликвидность и долгий срок окупаемости, а только 20 – 30% объектов после реновации имеют прогнозируемо высокую ликвидность.

  • Своим опытом покупки старого дома в селе в Одесской области в соцсетях поделилась Анастасия Сокол. В ремонт купленного за 5 тысяч долларов дома она с мужем вложила 30 тысяч долларов, расширив его площадь с 50 до 90 квадратных метров благодаря пристройке.
  • Дом пустовал около 5 лет, территория двора заросла и была замусоренной. В доме не было воды и газа. Во время работ выполнили перепланировку пространства дома. Обустройство печного отопления стоило супругам 2 тысячи долларов, а окна и двери – 1,8 тысячи долларов.
  • Украинка Анна купила дом-мазанку в Черкасской области за 90 тысяч гривен и сделала ремонт собственноручно с минимальными затратами. Общая площадь дома составляет 62 квадратных метра. Женщина не планировала масштабной реконструкции, решив сохранить атмосферу старого дома без полного демонтажа пола или сплошного выравнивания стен.
  • Ремонт спальни обошелся в 7 тысяч гривен. Подержанная мебель стоила около 20 тысяч гривен. Кухню обустраивали из остатков материалов, а мебель для нее приобрели за 8 тысяч гривен на OLX.