Серьезный кризис на рынке недвижимости: будут ли строить новое жилье и что будет с ценами в 2023 году

Как война трансформировала рынок недвижимости

Действия на фронте оказывают непосредственное влияние на рынок недвижимости. Важно, что значительные победы украинской армии, например возвращение Херсона, безусловно дают надежду и помогают людям принять решение о покупке недвижимости. И наоборот – обострения на поле боя снижают состоятельность населения.  

Интересно Доход украинцев резко упал: повысят ли зарплаты в 2023 году

Напоминаем, что в августе 2022 года средняя стоимость жилья на первичном рынке недвижимости снизилась на 10% в долларовом эквиваленте по сравнению с январем 2022 года и составила 669 долларов за квадратный метр. В западных областях стоимость упала в среднем на 10–15%, в центральной части – 15–20%, на Востоке Украины – от 30% и более.

Как рассказывает Юрий Пита, по сравнению с августом-сентябрем, данные за октябрь не имеют существенных изменений в покупке жилья, то есть спрос несущественный. В то время, на отдельные сегменты, например недвижимость в размере 50–70 тысяч долларов и дешевле, спрос остается.

То, что дороже, люди не рискуют покупать. Следует заметить, что спрос остается на Западе Украины, что нельзя сказать о Центре,
– еще раньше рассказал в комментарии 24 каналу Юрий Пита.

Ситуация зимой на рынке недвижимости, по прогнозам Питы, будет без роста цен. И хотя увеличение стоимости было с августа по октябрь, но в зимний период они, вероятно, снизятся на 10%.

Цены на квартиры: на сколько выросли за прошлый год

Больше всего подорожало жилье в западных областях Украины. Интересно, что за прошлый год цена за квадратный метр в новостройке выросла:

• в Киеве – на 12 555 гривен (на 32%);
• во Львове – на 19 021 гривну (на 75%);
• в Одессе – почти на 13 000 гривен (на 49%);
• В Харькове же всего на 7 350 гривен (на 29%).

Кроме Львова, также больше всего подорожало жилье в Ужгороде (+70%) и Черновцах (+69%).

Как изменились пожелания клиентов

Приоритеты в отношении квартир изменились. За словами Юрия Питы сейчас больше ищут квартиры на низких этажах, ведь лифт может не работать из-за отсутствия энергоснабжения.

• Также в приоритете квартиры, снабженные газоснабжением. Не так популярны квартиры без газа и на высоких этажах. Соответственно, цена на них будет снижаться.
• Загородная недвижимость несколько стала популярнее. Если есть генератор или автономное отопление, население также готово арендовать такое жилье. Только цены на такие дома будут выше.
• Обращают внимание на расположение объекта. К примеру, расположено ли жилье у критической инфраструктуры.

Выдержит ли рынок недвижимости 2023 год

Сейчас риски для застройщиков и инвесторов едва ли не самые большие за последние 15 лет. Из-за банкротства и ряда факторов, связанных с полномасштабным вторжением, застройщики не в силах не только начинать новые проекты, но еще и вовремя завершать ЖК, строительство которых продолжается еще с 2021 года.

В дополнение, покупатели не имеют достаточно финансов для приобретения жилья, или, из-за непрогнозируемости войны, придерживают их до лучших времен.

Однако существует целая ряд факторов, которые могут положительно отразиться на общей ситуации на рынке первичного жилья в 2023 году:

• прогнозируемый и контролируемый уровень инфляции,
• снижение себестоимости строительства путем конкурентной стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ,
• рост доходов граждан,
• эффективная политика страны по восстановлению экономики и привлечению инвестиций (это прежде всего кредитование девелоперов под 3–5%),
• увеличение уровня спроса; возможность для широких слоев населения стать собственником жилья с помощью льготной ипотеки.

К теме В условиях обстрелов и блэкаута: что переживает украинский рынок недвижимости

Как отметил в комментарии 24 каналу соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов, все перечисленные факторы следует воспринимать только в полной связке между собой.

Точкой отсчета для потенциальных покупателей может стать как минимум завершение войны победой Украины. Только тогда любые программы доступной ипотеки могут более или менее эффективно заработать.

Кроме того, в первой половине 2023 года возможно частичное возобновление спроса, но в пределах лишь 10–15% по сравнению с мартом-апрелем 2022 года.

Что будет с ценами на недвижимость

На рост себестоимости жилья влияет количество граждан, имеющих возможность стать владельцами собственных домов.

Несмотря на то, что застройщики существенно увеличили стоимость на фоне нулевого спроса, реальный покупатель при полной оплате стоимости квартир может и дальше рассчитывать на существенные скидки в размере от 10 до 20%. И с большой долей вероятности данная тенденция продлится следующие 3 месяца.

Семенцов добавляет, что при нулевом спросе застройщики будут искать возможность, во-первых, найти средства для завершения начатых объектов. Во-вторых, пока нет единого алгоритма того, как на фоне увеличения себестоимости строительства сдержать рост цен.

Очевидно, застройщикам придется значительно снизить свою прибыль, но психологически они явно к этому еще не готовы. Но я склонен считать, что не стоит ждать ажиотажа среди покупателей. Приобретение жилья на первичном рынке без кредитования под 3–5% застройщиков и без дешевой ипотеки может развиваться медленно,
– говорит собеседник.

И главное: законы экономики никто не отменял, при нулевом спросе любой рост цен бессмыслен.