Арендатора могут прогнать из квартиры: в каких случаях это возможно и как защититься

Наталя Пристанская

Основные тезисы

Арендатор может быть выселен принудительно в определенных случаях, предусмотренных законом.
Также соответствующее решение может принять суд.

В каких случаях арендатора могут выселить из квартиры / Фото Pexels

Рынок аренды в Украине постепенно отходит от устных договоренностей, однако именно они до сих пор остаются главной причиной конфликтов. Когда письменного договора нет или его условия систематически нарушаются, арендатор оказывается в зоне повышенного риска.

Что о правах квартирантов говорит закон?

Как говорится в статье 47 Конституции Украины, никого не могут принудительно выгнать из квартиры, если этого не предусматривает закон или решение суда. То есть самовольная замена замков или вынос вещей арендатора без судебного решения являются незаконными.

Когда договор могут расторгнуть?

Меньше всего защищены те, кто арендует квартиру без письменного соглашения. В случае конфликта арендатору сложно доказать право пользования жильем, а владелец может заявить, что в помещении находятся посторонние люди без законных оснований.

Отдельное основание для расторжения – задолженность. В соответствии со статьей 825 Гражданского кодекса Украины, арендодатель имеет право требовать прекращения договора, если арендную плату не вносят более 6 месяцев в случае долгосрочной аренды или более двух раз подряд – при краткосрочной. То есть после второй системной просрочки собственник может обратиться в суд.

Самые распространенные причины выселения из квартиры:

арендатор регулярно не платит арендную плату;
использует жилье не по назначению (например, под офис или склад);
наносит ущерб имуществу;
создает опасность или существенные неудобства для соседей.

Если в квартире регулярно проводят шумные вечеринки или ведут коммерческую деятельность, это расценивается как нарушение условий пользования. Закон также позволяет расторгнуть договор в случае разрушения или порчи жилья или его нецелевого использования.

В 2026 году суды все чаще принимают во внимание акты ОСМД, фото- и видеофиксацию нарушений как надлежащие доказательства.

Как минимизировать риски?

Чтобы избежать внезапных конфликтов и судебных споров, арендатору следует:

заключать письменный договор с четко прописанными условиями;
сохранять квитанции или другие подтверждения оплат;
соблюдать правила пользования жильем и условия договора.

Юридическая формализация отношений – это защита как для владельца, так и для квартиранта. Без договора обе стороны остаются без реальных гарантий.

Как хотят реформировать рынок аренды жилья в Украине?

В Верховной Раде готовят законопроект, который должен урегулировать рынок аренды жилья и деятельность риелторов и вывести его из тени. Документ предусматривает снижение налоговой нагрузки для владельцев и введение четких правил работы. За сдачу жилья без регистрации договора и уплаты налогов могут ввести значительные штрафы.

Также обсуждается возможность уменьшения ставки налога до 5– 7% или налоговых льгот для тех, кто сдает жилье ВПЛ. В то же время часть владельцев может уйти с рынка из-за новых требований, что потенциально повлияет на стоимость аренды. В целом инициатива направлена на повышение прозрачности и безопасности для всех участников рынка.