Локація, поверх, тип будинку: яке житло обирають українці в умовах війни

Про те, яке житло обирають українці в умовах війни, 24 Канал розповідає в ексклюзивному матеріалі з посиланням на коментарі експерток з нерухомості.

Читайте також Будівництво у 2025 році: у скільки обійдеться зведення будинку та як заощадити на матеріалах

Що важливо для українців при виборі житла в умовах війни?

Керівниця сектору з розвитку продажів OLX Нерухомість Оксана Остапчук зазначає, що за дослідженням порталу покупці при виборі житла найчастіше орієнтуються на:

• ціну – 79%;

• площу – 74%;

• кількість кімнат – 74%;

• район – 71%;

• інфраструктуру – 69%.

Також враховують планування, стан будинку та прибудинкової території, наявність паркомісць.

Поза стандартними критеріями, у наш час важливо звертати увагу на наявність укриття в будинку або поблизу, близькість до критичних об'єктів, логістику евакуації (зручні виїзди, транспортне сполучення).

Після війни будівництво стане одним із рушіїв відновлення України. Але важливо не тільки зводити будинки, а створювати простори, де хочеться жити, насолоджуватися комфортом й творити майбутнє. Розуміючи це, РІЕЛ вже зараз проєктує не просто житлові комплекси, а місця, які відповідають цінностям майбутніх мешканців.

Варто уникати житла поблизу потенційних цілей – об'єктів критичної інфраструктури, військових частин. Натомість тихі спальні райони, віддалені від стратегічних точок, вважаються менш ризикованими, 
– зауважує експертка.

У приватному секторі варто звертати увагу на наявність облаштованого укриття: з вентиляцією, запасами та кількома виходами.

Оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак пояснює, що критеріями ліквідності в умовах війни на первинному ринку вважають не лише локацію, зокрема безпечну віддаленість від критичної інфраструктури чи сусідства з об'єктами ППО, але й темпи реальної будівельної динаміки, яку демонстрував проєкт чи девелопер в попередні періоди, починаючи з 2022 року. 

Прийнятною вважають будівельну активність, за якої проєкт має хоча б один поверх моноліта у два теплих місяці або 5 – 8% готовності. Однак слід відверто говорити про те, що середні затримки із темпами введення по ринку сягають 18 – 24 місяців, 
– зауважує оглядачка ринку.

Ще один критичний момент, за її словами, це альтернативні джерела енергії на критичну та побутову інфраструктуру й готовність компанії до стресових сценаріїв. Чи є альтернативне джерело на ліфтове обладнання, насоси на подачу води, чи є можливості для під'їзду швидких, ДСНС – це питання, що хвилюють покупця.

Українці звертають увагу, чи є альтернативне джерело на ліфт / Фото Pexels

Які регіони обирають для купівлі помешкання?

Президентка Асоціації фахівців з нерухомості України Олена Гайдамаха зазначає, що українці при купівлі житлової нерухомості віддають перевагу західним областям. Купують, так би мовити, як страховку.

Люди купують житло, а тоді їдуть додому у свої регіони. Західні регіони обирають на випадок, якщо, наприклад, лінія фронту наблизиться до їхнього міста, 
– пояснює Олена Гайдамаха.

Частіше обирають квартири з ремонтом, адже робити його немає часу. Тому людям простіше взяти навіть трохи гірший варіант, але з ремонтом, тобто квартиру, в яку одразу можна в'їхати й жити.

Які планування та площі квартир мають більший попит?

Вікторія Берещак описує, як змінились запити людей на планувальні рішення, враховуючи, що багато родин забрали рідних із тимчасово окупованих чи небезпечних районів.

Нині 2-кімнатні квартири в оренду більш популярні, ніж 1-кімнатні – ця тенденція характерна і для Києва, і для Львова, 
– каже експертка.

Якщо говорити про первинний фонд, особливий попит мають європланування: квартири з великими кухнями-вітальнями від 17 квадратних метрів і ізольованими спальнями у 11 – 13 квадратів. Ліквідними є квартири від 55 до 85 квадратів в діапазоні 1-, 2- і навіть 3-кімнатних планувань.

Українці часто обирають простору кухню-вітальню / Фото Pexels

Який вид житла безпечніший під час ударів і обстрілів?

Оксана Остапчук зазначає, що в контексті ракетних або дронових атак повністю безпечного житла не існує, якщо це не спеціалізована будівля зі сховищем. Проте є певні параметри, які можуть зменшити ризики. Адже тип будинку має значення. 

Монолітно-каркасні конструкції зазвичай краще витримують ударні хвилі порівняно з застарілими панельними будинками. Однак у разі прямого влучання постраждає будь-яка конструкція, 
– каже експертка.

Та радить звертати увагу не лише на тип конструкції, а й на товщину стін, перекриття, якість вікон (наприклад, двокамерні склопакети можуть краще витримати ударну хвилю).

Вікторія Берещак погоджується з думкою, що найбільш небезпечними з погляду воєнних ризиків є панельні будинки. Та додає, що з цієї причини нині можна знайти такі квартири з дисконтом до 20, а то й 30% від звичних цін в Києві.

Крім того, за словами Олени Гайдамахи, після монолітно-каркасних відносно безпечнішими є цегляні будинки. 

Чи варто купувати квартиру на першому та останньому поверхах?

Оксани Остапчук наголошує – квартири на першому чи останньому поверсі мають свої переваги та ризики. 

Перший поверх:

• легший та швидший доступ до укриття;

• вища ймовірність ураження уламками від вибухів на вулиці;

• більше вуличного шуму.

Перші та останні поверхи мають як свої переваги, так і недоліки / Фото Pexels

Останній поверх:

• менше шуму згори;

• кращі краєвиди з вікна;

• складніша евакуація в екстреній ситуації;

• більший ризик пошкодження даху (в контексті як воєнного часу, так і не передбачуваних обставин – негода тощо).

У реаліях війни перший поверх виглядає практичнішим, але якщо будинок обладнаний надійним укриттям, важливішим є не поверх, а загальна безпека району та будівлі. Актуальним може стати досвід Ізраїлю, де в будинках облаштовують спеціальні shelter room. Наразі це не є поширеною практикою в Україні, але вже маємо приклади забудовників, що пропонують покупцям ЖК з кімнатами-укриттями у кожній квартирі.

Водночас Вікторія Берещак додає, що і для вторинки, і для первинки комфортними стали поверхи від 2 до 7, максимум 9, щоб на випадки вимкнень світла можна було без особливих труднощів дістатись квартири або вийти з неї.

Олена Гайдамаха ділиться досвідом, що в Києві довго не продаються квартири на 24, 25, 26 поверхах.

Таких новобудов у нас є багато по місту. Ці поверхи не хочуть розглядати, тому що бояться локдаунів і прильотів. Але останнім часом ми бачимо, що прильоти випадкові, збиття випадкові – прилітає і на перший, і на четвертий, і на шостий, і на двадцять шостий, 
– зауважує президентка АФНУ.

Що краще купувати – житло в новобудові чи на вторинному ринку?

Це питання, як відмічає Оксана Остапчук, залежить від цілей і можливостей покупця.

Особливості житла в новобудовах:

• підходять для інвестування з метою подальшого перепродажу або здачі в оренду;

• часто потребують ремонту, що збільшує загальні витрати;

• зазвичай дешевші, ніж схожі пропозиції на вторинці у районі поблизу (але не обов'язково і залежить від багатьох факторів як-от розташування ЖК чи його клас);

• важливо перевірити забудовника на предмет надійності й дозвільних документів.

Перевага вторинного житла – туди можна одразу заселятися / Фото design-homes

Особливості вторинного житла:

• можна заселитися одразу;

• сформована інфраструктура та відоме середовище;

• можна реально оцінити стан квартири й будинку;

• потребують ретельного вивчення документів продавця/власника (чи прописаний хтось ще у житлі, чи немає боргових зобов’язань, чи не перебуває майно під арештом тощо)

• можливі проблеми зі старими мережами.

Деякі забудовники почали проєктувати житло з укриттями та автономними джерелами живлення – це може бути конкурентною перевагою новобудови над вторинкою. Також при купівлі новобудови у вас є можливість скористатись програмою єОселя або програмами розтермінування від забудовника. На вторинці також є можливість скористатись житловими сертифікатами від держави (якщо продавець не проти), або домовитися на меншу суму.

Якщо шукаєте житло для себе прямо зараз – краще дивитися вторинку. Якщо плануєте довгострокову інвестицію – варто звернути увагу на перевірену новобудову, 
– підсумовує Оксана Остапчук. 

Вікторія Берещак додає: обираючи квартиру і вагаючись між первинкою і вторинкою, слід розуміти, що критеріями для вас мають бути персональні очікування від локації, інфраструктурного наповнення, стану інженерних комунікацій, планувальних рішень, соціально-побутової інфраструктури району, а також середовища і ком'юніті, яке ви хочете отримати.