О том, какое жилье выбирают украинцы в условиях войны, 24 Канал рассказывает в эксклюзивном материале со ссылкой на комментарии экспертов по недвижимости.
Читайте также Строительство в 2025 году: во сколько обойдется возведение дома и как сэкономить на материалах
Что важно для украинцев при выборе жилья в условиях войны?
Руководитель сектора по развитию продаж OLX Недвижимость Оксана Остапчук отмечает, что по исследованию портала покупатели при выборе жилья чаще всего ориентируются на:
цену – 79%;
площадь – 74%;
количество комнат – 74%;
район – 71%;
инфраструктуру – 69%.
Также учитывают планировку, состояние дома и придомовой территории, наличие паркомест.
Вне стандартных критериев, в наше время важно обращать внимание на наличие укрытия в доме или поблизости, близость к критическим объектам, логистику эвакуации (удобные выезды, транспортное сообщение).
Після війни будівництво стане одним із рушіїв відновлення України. Але важливо не тільки зводити будинки, а створювати простори, де хочеться жити, насолоджуватися комфортом й творити майбутнє. Розуміючи це, РІЕЛ вже зараз проєктує не просто житлові комплекси, а місця, які відповідають цінностям майбутніх мешканців.
Стоит избегать жилья вблизи потенциальных целей – объектов критической инфраструктуры, военных частей. Зато тихие спальные районы, отдаленные от стратегических точек, считаются менее рискованными,
– отмечает эксперт.
В частном секторе стоит обращать внимание на наличие обустроенного укрытия: с вентиляцией, запасами и несколькими выходами.
Обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак объясняет, что критериями ликвидности в условиях войны на первичном рынке считают не только локацию, в частности безопасную отдаленность от критической инфраструктуры или соседства с объектами ПВО, но и темпы реальной строительной динамики, которую демонстрировал проект или девелопер в предыдущие периоды, начиная с 2022 года.
Приемлемой считают строительную активность, при которой проект имеет хотя бы один этаж монолита в два теплых месяца или 5 – 8% готовности. Однако следует откровенно говорить о том, что средние задержки с темпами ввода по рынку достигают 18 – 24 месяцев,
– отмечает обозреватель рынка.
Еще один критический момент, по ее словам, это альтернативные источники энергии на критическую и бытовую инфраструктуру и готовность компании к стрессовым сценариям. Есть ли альтернативный источник на лифтовое оборудование, насосы на подачу воды, есть ли возможности для подъезда скорых, ГСЧС – это вопросы, которые волнуют покупателя.
Украинцы обращают внимание, есть ли альтернативный источник на лифт / Фото Pexels
Какие регионы выбирают для покупки жилья?
Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Елена Гайдамаха отмечает, что украинцы при покупке жилой недвижимости отдают предпочтение западным областям. Покупают, так сказать, как страховку.
Люди покупают жилье, а потом едут домой в свои регионы. Западные регионы выбирают на случай, если, например, линия фронта приблизится к их городу,
– объясняет Елена Гайдамаха.
Чаще выбирают квартиры с ремонтом, ведь делать его нет времени. Поэтому людям проще взять даже немного худший вариант, но с ремонтом, то есть квартиру, в которую сразу можно въехать и жить.
Какие планировки и площади квартир пользуются большим спросом?
Виктория Берещак описывает, как изменились запросы людей на планировочные решения, учитывая, что многие семьи забрали родных с временно оккупированных или опасных районов.
Сейчас 2-комнатные квартиры в аренду более популярны, чем 1-комнатные – эта тенденция характерна и для Киева, и для Львова,
– говорит эксперт.
Если говорить о первичном фонде, особым спросом пользуются европланировки: квартиры с большими кухнями-гостиными от 17 квадратных метров и изолированными спальнями в 11 – 13 квадратов. Ликвидными являются квартиры от 55 до 85 квадратов в диапазоне 1-, 2- и даже 3-комнатных планировок.
Украинцы часто выбирают просторную кухню-гостиную / Фото Pexels
Какой вид жилья безопаснее во время ударов и обстрелов?
Оксана Остапчук отмечает, что в контексте ракетных или дроновых атак полностью безопасного жилья не существует, если это не специализированное здание с хранилищем. Однако есть определенные параметры, которые могут уменьшить риски. Ведь тип дома имеет значение.
Монолитно-каркасные конструкции обычно лучше выдерживают ударные волны по сравнению с устаревшими панельными домами. Однако в случае прямого попадания пострадает любая конструкция,
– говорит эксперт.
И советует обращать внимание не только на тип конструкции, но и на толщину стен, перекрытия, качество окон (например, двухкамерные стеклопакеты могут лучше выдержать ударную волну).
Виктория Берещак соглашается с мнением, что наиболее опасными с точки зрения военных рисков являются панельные дома. И добавляет, что по этой причине сейчас можно найти такие квартиры с дисконтом до 20, а то и 30% от привычных цен в Киеве.
Кроме того, по словам Елены Гайдамахи, после монолитно-каркасных относительно безопасными являются кирпичные дома.
Стоит ли покупать квартиру на первом и последнем этажах?
Оксаны Остапчук отмечает – квартиры на первом или последнем этаже имеют свои преимущества и риски.
Первый этаж:
легче и быстрее доступ к укрытию;
выше вероятность поражения обломками от взрывов на улице;
больше уличного шума.
Первые и последние этажи имеют как свои преимущества, так и недостатки / Фото Pexels
Последний этаж:
меньше шума сверху;
лучшие виды из окна;
сложнее эвакуация в экстренной ситуации;
больший риск повреждения крыши (в контексте как военного времени, так и непредсказуемых обстоятельств – непогода и т.д.).
В реалиях войны первый этаж выглядит практичнее, но если дом оборудован надежным укрытием, важнее не этаж, а общая безопасность района и здания. Актуальным может стать опыт Израиля, где в домах обустраивают специальные shelter room. Сейчас это не является распространенной практикой в Украине, но уже есть примеры застройщиков, которые предлагают покупателям ЖК с комнатами-укрытиями в каждой квартире.
В то же время Виктория Берещак добавляет, что и для вторички, и для первички комфортными стали этажи от 2 до 7, максимум 9, чтобы на случаи отключений света можно было без особых трудностей добраться до квартиры или выйти из нее.
Елена Гайдамаха делится опытом, что в Киеве долго не продаются квартиры на 24, 25, 26 этажах.
Таких новостроек у нас есть много по городу. Эти этажи не хотят рассматривать, потому что боятся локдаунов и прилетов. Но в последнее время мы видим, что прилеты случайные, сбивания случайные – прилетает и на первый, и на четвертый, и на шестой, и на двадцать шестой,
– отмечает президент АСНУ.
Что лучше покупать – жилье в новостройке или на вторичном рынке?
Этот вопрос, как отмечает Оксана Остапчук, зависит от целей и возможностей покупателя.
Особенности жилья в новостройках:
подходят для инвестирования с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду;
часто нуждаются в ремонте, что увеличивает общие расходы;
обычно дешевле, чем похожие предложения на вторичке в районе поблизости (но не обязательно и зависит от многих факторов, таких как расположение ЖК или его класс);
важно проверить застройщика на предмет надежности и разрешительных документов.
Преимущество вторичного жилья – туда можно сразу заселяться / Фото design-homes
Особенности вторичного жилья:
можно заселиться сразу;
сформирована инфраструктура и известная среда;
можно реально оценить состояние квартиры и дома;
требуют тщательного изучения документов продавца/владельца (прописан ли кто-то еще в жилье, нет ли долговых обязательств, не находится ли имущество под арестом и т.д.)
возможны проблемы со старыми сетями.
Некоторые застройщики начали проектировать жилье с укрытиями и автономными источниками питания – это может быть конкурентным преимуществом новостройки над вторичкой. Также при покупке новостройки у вас есть возможность воспользоваться программой еОселя или программами рассрочки от застройщика. На вторичке также есть возможность воспользоваться жилищными сертификатами от государства (если продавец не против), или договориться на меньшую сумму.
Если ищете жилье для себя прямо сейчас – лучше смотреть вторичку. Если планируете долгосрочную инвестицию – стоит обратить внимание на проверенную новостройку,
– подытоживает Оксана Остапчук.
Виктория Берещак добавляет: выбирая квартиру и колеблясь между первичкой и вторичкой, следует понимать, что критериями для вас должны быть персональные ожидания от локации, инфраструктурного наполнения, состояния инженерных коммуникаций, планировочных решений, социально-бытовой инфраструктуры района, а также среды и комьюнити, которое вы хотите получить.