В Bihus.Info проанализировали стройки, чтобы выявить знаки, которые указывают – инвестиция в квартиру от застройщика будет потеряна. Журналисты узнавали, что надо делать и на что обращать внимание перед тем, как отдать деньги застройщику, ведь спектр проблем, который может возникнуть – широкий.

Обратите внимание Искал девушку – остался без денег: журналисты раскрыли схему тиндер-мошенников

Новостройки – это рискованно, об этом все знают. В то же время, по мнению юристов, примерно 40% – это абсолютно "здоровые" комплексы, застройщики и документы.

"Примерно 30% застройщиков – те, в которых нельзя вкладывать ни при каких обстоятельствах. И 30% – это комплексы, дома на грани риска. Они построятся рано или поздно, возможно. У них есть проблемы, но, вероятно, их решат", – рассказал юрист Иван Кудояр.

Настоящая реальность против рендеров

У застройщиков иногда есть красивые, стильные и часто абсолютно нереалистичные рекламные рендеры, то есть визуализации будущих ЖК.

Есть рендер и есть то, что получилось. Однако где в документах отображено, что эта картинка 100% должна соответствовать (проекту – 24 канал)? Застройщик имеет право изменять проект в любой его части.

Евгений Полунов

Юрист

Не стоит доверять только рендерам. Смотреть надо на проект ЖК. Это разные вещи. Рендер – рекламная иллюстрация, а проект – документ, по которому работают строители. Там куда больше правды, чем на рендерах.

Но где взглянуть на проект? На самом деле это задача нетривиальная. Вообще не факт, что менеджеры стройкомпании бросятся показывать именно проект, а не только рекламные буклеты.

Читайте также Здание не сдали в эксплуатацию: на Буковине ученики незаконно учатся в новом корпусе школы

Так, сейчас создают новую электронную систему в сфере строительства. В ней среди прочего предусмотрена публикация проектной документации в режиме чтения. Но реестр еще не наполнен, а публикация документации так хитро предусмотрена, что авторы могут и запретить общий доступ к ней.

Поэтому, если проекта там нет – можно включить талант переговорщика в отделе продаж и на стройплощадке. Или попробовать писать запрос в орган контроля – Госинспекцию архитектуры и градостроительства, ГИАГ. Это та, что заменила ГАСИ.

Что необходимо прописать в договоре

Теперь собственно квартира, здесь уже можно влиять на документы. Стоит прописать в договоре, за что платите.

Люди зачастую даже не способны зафиксировать в договоре проектную планировку и комплектацию в квартире. Потому что им в отделе продаж говорят: "Мы ничего не меняем". Хотя это неправда,
– сказал юрист Евгений Полунов.

При покупке квартиры с ремонтом от застройщика в рекламном буклете – красивые картинки с дорогой плиткой, освещением, бойлером и сантехникой – все это должно быть в договоре.

В то же время если выбирать помещение без ремонта, но обещают стяжку, застекленный балкон и симпатичные корзины для кондиционера – это тоже должно быть прописано в договоре. То есть если в договоре что-то не прописано, это можно не получить.

Интересно Что ждет рынок недвижимости в последние месяцы года: прогнозы экспертов

Поэтому если в соглашении чего-то не хватает, формулировки слишком размытые или из текста в принципе не следует, что вы инвестируете в жилье – надо требовать изменить текст. Или можно изменить застройщика.

"Нужно запрашивать ключевые точки, понимая, что застройщик может изменить. В договорах удается изменить, привязать объект, квартиру к проектной документации. Четко привязать ее к очереди строительства, к пусковому комплексу.

Евгений Полунов

Юрист

Виды договоров

Теперь несколько слов о видах договоров. То есть о финансово-юридической модели, по которой передают деньги и получают права. Видов договоров просто сумасшедшее количество. В частности, по словам юриста Ивана Кудояра, говорится и о:

  • предварительных договорах;
  • договорах купли-продажи имущественных прав;
  • форвардных контрактах с имущественными правами;
  • отступлении имущественных прав.

Несмотря на все это разнообразие, юристы отметили – если застройщик реально все достроит, то нет разницы по какой схеме платить. Но один вид договора все-таки стоит рассмотреть, ведь он – эталон потенциального "намахалова". Называется этот вид – "схема переуступки".


"Схема переуступки" может быть опасной / Фото Unsplash

Работает это так: сначала застройщик продает на бумаге будущие квартиры своим доверенным лицам. Человек приходит в отдел продаж, ему дают договор не с застройщиком, а с доверенным лицом. Оно якобы передает свое право на будущую квартиру.

В этой схеме есть огромная коварная особенность. За право будут просить заплатить столько, сколько скажет застройщик. Но если вдруг что-то пойдет не так и человек захочет вернуть инвестированное – велика вероятность, что застройщик вернет только ту сумму, которую уплатил за жилье первый, "свой" инвестор.

Проверка разрешительных документов на строительство

С рендерами и договорами разобрались. Но это еще совсем не финал. Проверка разрешительных документов на строительство – главный – самый тяжелый и самый скучный этап.

Застройщик может идти на разные уловки, чтобы соответствующий этап обошли. Например, на просьбу предоставить все документы на ознакомление, по словам юриста Евгения Полунова, могут сказать: "Пишите письма, мы через 30 дней ответим".

Важно Конец "пирамидам" и недобросовестным застройщикам: как в Украине будут защищать права инвесторов

"Через несколько дней клиенту скажут – цена повышается. Когда говорится о росте цены, этот вопрос человек понимает очень хорошо и в большинстве случаев бывает, что соглашается – идет на риск и покупает. А потом думает, что с этим делать дальше", – добавил юрист.

Однако даже для очень подготовленного инвестора, который задает слишком много вопросов, застройщик может готовить неожиданный ход.

Когда приходишь в отдел продаж, то застройщику часто бывает выгодно отказаться от клиента. Говорят, например, "Недвижимость на первичке – это риск. Вы лучше пойдите к другому комплексу",
– сказал Евгений Полунов.

Такой ответ уже сам намекает: что-то не так. Поэтому документы могут рассказать о проблемах с землей, отсутствии разрешений на строительство или собственную выдачу разрешений несмотря на то, что на соответствующем месте строить нельзя. Вариантов множество.

Не пропустите В Украине решили создать "черный список" застройщиков: зачем он нужен

В то же время документы на землю и разрешения на строительство – еще не гарантия безоблачных инвестиций. Если документы выдавали с нарушениями, подделками, подтасовками и взятками – однажды появятся уголовные дела, а документы могут и отменить.

Бэкграунд застройщика – важен, даже если в ЖК с документами все вроде хорошо. Чем больше отличился владелец компании в прошлом, тем больше шансов, что эти уголовные дела настигнут его в будущем.

Какие документы необходимо смотреть

Основные маркеры документов, по словам юриста Евгения Полунова, достаточно известны, в частности:

  • генеральный план;
  • подробный план территории;
  • целевое назначение земельного участка;
  • градостроительные условия и ограничения.

Все эти документы нужно прочитать, подчеркнул юрист. Однако, опять же, если разрешения давали с нарушениями – могут эти разрешения и обратно забрать. Поэтому стоит начинать с генплана и детального плана территории. В Киеве они висят на сайте градостроительного департамента Киевской городской госадминистрации.


Проверку стоит начинать с генплана и детального плана территории / Фото Unsplash

Детальный план расскажет, что и какой высоты можно строить на определенном участке, а что нет. Если есть разногласия с рендером застройщика – стоит помнить, что органы контроля однажды могут аннулировать разрешительные документы.

Далее – целевое назначение земельного участка. Если оно не для жилого многоэтажного строительства – лучше не рисковать. Это серьезно.

Стоит обратить внимание на владельца земли. Если участок не принадлежит застройщику, то необходимо выяснить, кому принадлежит. Сделать это можно на кадастровой карте и в реестре недвижимости. И если собственник – не застройщик, то необходимо поинтересоваться, имеет ли застройщик с этим "кем-то" законный договор пользования или аренды. Или это самовольная застройка.

Читайте также Недобросовестные застройщики Львова: в ГАСК рассказали, как не попасть впросак, покупая жилье

Также не менее важными являются градостроительные условия и ограничения. В Киеве они опубликованы на том же сайте. И это один из ключевых документов, который должен быть на начало строительства. Он – обязательный.

Если его нет – вкладывать деньги не стоит. Если по документу можно строить только 9-этажку, а продают пентхаус на 16 этаже – не ведитесь. 16 этажа может и не быть.

Также необходимо обратить внимание на экспертизу проекта с приложением – она должна быть у застройщика. И еще может быть в новой электронной системе в сфере строительства, которая только начинает наполняться. Экспертизу стоит перечитать и узнать, что думают о проекте внешние эксперты.


Разрешение на строительство должно быть​ / Фото Unsplash

Разрешение на проведение строительных работ – разрешение на строительство можно смотреть последним, он должно быть. Но если в предыдущих пунктах что-то не складывается, а разрешение есть – государство не гарантирует законность строительства бумажками. Как дали разрешение – так потом и забрать могут, если строительство незаконное.

Также стоит "прогнать" через открытый судебный реестр и адрес и название комплекса, и кадастровый номер земельного участка. И название застройщика и генподрядчика. Реестр бесплатный и простой. Есть суды, уголовные дела или аресты? Тогда стоит задуматься.

Важно проверить владельца компании-застройщика. За брендом компании стоят вполне конкретные люди, а их проблемы часто превращаются в проблемы инвесторов. Найти владельцев фирмы легко – в реестре юридических лиц. Он тоже бесплатный.

Обратите внимание Цены на недвижимость в Украине стремительно растут: в 2022 году жилье будет еще дороже

Дальше можно даже поискать в Google. Если визитка этого человека – собирать деньги с инвесторов без каких-либо разрешительных документов или подделывать бумаги – ждите уголовных дел против него.

И даже если в ЖК документы будут якобы приличными, если владельца арестуют или он сбежит за границу, человек вряд ли въедет в желанную квартиру без проблем.

Платеж за жилье

Напоследок о самом платеже за жилье. Предположим, что человек все проверил, оценил риски и все-таки решил вложить гривны в будущие квадратные метры.

Делать это стоит только одним способом – с собственного банковского счета на счет застройщика или Фонда финансирования строительства. Не наличными неизвестно кому.

Деньги должны пройти через СЭП (система электронных платежей – 24 канал) – с вашего текущего счета на счет застройщика. Чтобы было подтверждение оплаты,
– отметил юрист Евгений Полунов.

Только так на случай, если судиться все-таки придется, – будет доказательство проплаты именно застройщику. Именно за будущую квартиру, а не квитанция на неизвестное лицо, которая ничего не доказывает.