Новый этап рынка: что такое земельная реформа и почему нужно о ней узнать

В то же время был увеличен лимит от 100 до 10 тысяч гектаров земли в одни руки. И несмотря на опасения, что второй этап реформы приведет к массовой продаже земли бизнеса, пока, как свидетельствуют данные Минагрополитики, реализовано лишь 1% от всех сельхозземель.

К теме Второй этап открытия рынка земли в действии: принесет ли это больше пользы бизнесу

Спекуляции на теме медленно утихают, но до сих пор многие убеждены, что вскоре украинская земля "перейдет" иностранным инвесторам или крупному бизнесу. Почему на самом деле не стоит бояться земельной реформы? Какие преимущества она даст государству? Как в сегодняшних условиях заботятся о сохранении земельного банка? О самом важном поговорили с генеральным директором компании "Доброзем" Романом Барало.

Роман Барало, генеральный директор компании "Доброзем" / Фото "Доброзем"

Как возникла идея создания маркетплейса по продаже земельных участков в Украине?

"Доброзем" – это первый маркет земли в Украине! Идея его создания возникла еще в 2019 году, после того, как появилось понимание, что состоится запуск рынка земли. В то же время мы учли тот факт, что аграрный сектор достаточно развит и сформирован, а Украина входит в 10 крупнейших мировых экспортеров зерна.

С другой стороны – почти 30 лет владельцы земли были лишены права продать свои земельные участки. Соответственно, мы стремились сразу же урегулировать этот сектор и приложить максимум усилий, чтобы предоставлять качественные услуги как для продавцов, так и для покупателей.

Какие цели вы ставили перед собой на этапе запуска платформы? Откорректировались ли они сейчас, учитывая, как масштабные вызовы времени, такие как полномасштабное вторжение, так и локальные, например, "серая" аренда или неоднородность в работе нотариусов?

Мы поставили себе цель стать первым украинским маркетом земли, где можно удобно и безопасно продавать, покупать и инвестировать в землю сельскохозяйственного назначения. Сегодня мы имеем наибольшее количество по предложению продажи сельскохозяйственной земли. Это является ярким подтверждением, что наши идеи – реализованы!

Относительно вызовов могу сказать только, что война существенно повлияла на рынок. Он очень замедлился в 2022 году, но снова набирает обороты, цена растет. И это даже в условиях войны.

"Серая" аренда понемногу выходит из тени, и за 2 – 3 года полностью будет искоренена. Прежде всего это связано с введением МНО (минимального налогового обязательства). Соответственно, платить будут все. Также существенно изменился подход граждан к вопросу налогооблагаемых средств, потому что прозрачная аренда – это минимизация рисков для инвестора.

Предложение по работе с нотариусами достаточно широкое, поэтому мы нашли много партнерских нотариусов по всей территории страны, с которыми работаем на постоянной основе.

Какие еще вызовы приходилось преодолевать за эти годы? Например, сопротивление со стороны фермеров, связанное с земельной реформой? Снизилось ли напряжение сейчас?

Сейчас агропроизводители уже понимают, что земельная реформа помогает, потому что с ее запуском удалось открыть один из крупнейших рынков сельскохозяйственной земли в Европе, а купить самостоятельно всю землю, которую они арендуют, просто невозможно. Тем более, что такие партнеры, как "Доброзем" помогают сохранять земельный банк.

Наша команда обеспечивает проведение сделки купли-продажи земельного участка прозрачно, аренда остается на предприятии, а в некоторых случаях даже увеличивается срок действия договоров. Поэтому арендатор имеет четкое понимание, что будет работать дальше на земле.

Единственное, что на самом деле меняется – это конечный владелец земельного участка. Раньше был "арендодатель", а сейчас стал "инвестор", который ждет выплату ежегодной арендной платы и не имеет лишних вопросов.

Если подытоживать, то напряжение существенно снизилось. Многие владельцы предприятий идут в ногу со временем и понимают, что нет смысла тратить собственные средства на покупку земли. Значительно лучше реинвестировать их в развитие своего хозяйства.

И вообще большое количество агропроизводителей, в том числе и основные игроки рынка, уже пользуются услугами нашей компании.

После первой сделки, все сомнения исчезают. Поэтому приглашаем к партнерству тех, кто еще не с нами!

С 1 июля 2021 года физические лица, являющиеся гражданами Украины, смогли приобрести права на земли сельскохозяйственного назначения. Можете ли вы коротко очертить, что изменилось с момента открытия рынка земли и до сих пор?

Первое время желающих продать было больше, чем купить. Это закономерно, ведь люди годами не могли реализовать на рынке землю сельскохозяйственного назначения. Впоследствии граждане поняли инвестиционную привлекательность и начали покупать. Первые сделки были оформлены уже в сентябре 2021 года.

Спрос и предложение растет каждый месяц, что в свою очередь увеличивает стоимость земли. У нас начинает полноценно функционировать этот рынок. Хотя, по данным Минагрополитики, продано за весь период только 1% от всех сельхозземель.

Расскажите о своем опыте: как менялись спрос и предложение, как первый этап реформы повлиял на цены, в каких регионах интересуются землей больше всего? Есть ли у вас аналитика по рынку и главным процессам на нем в эти годы?

Как я говорил ранее, спрос и предложение растет каждый день, и это толкает цену гектара вверх. Люди хотят покупать под конкретный запрос, поэтому выделить какой-то регион я не могу, продается и покупается все, знаете, как говорят: "На каждый товар есть свой покупатель".

В последнее время очень много желающих покупать именно в центральной Украине. Аргументируют люди это военными рисками. Анализируя рынок, могу сказать, что основными игроками здесь являются физические лица. Мы ожидаем момент, когда юридические лица тоже начнут инвестировать именно в этот актив. И хотя сейчас сделки есть, это до сих пор очень малый процент.

С 1 января 2024 года, кроме физических лиц, право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения смогут приобретать и юридические лица. Как вы считаете, готов ли рынок к этому этапу?

Рынок готов видеть крупных игроков. Для понимания можем взять за основу 2021 год, когда несколько месяцев велась подготовка и формировалось глобальное понимание, как проводить сделки, предоставлялись разъяснения со стороны Министерства юстиции для нотариусов, выстраивался четкий механизм проверки приобретателей и так далее. В этот раз все аналогично – нужно время.

Сделки с участием юридических лиц уже проходят, но это очень малый процент. Всем надо понимать, что покупать землю и получать гарантированный пассивный доход лучше, чем держать средства на счетах, отдавать их под депозит или ОВГЗ. Потому что вкладываешь деньги – получаешь деньги, а их покупательная способность за год меняется. Покупая сельскохозяйственную землю, можно купить ограниченный ресурс на начальном этапе.

Кто выиграет от второго этапа реформы земли?

Выигрывают абсолютно все: начиная с владельцев земли, которые хотят продать, до юридических лиц, которые могут начать инвестировать в этот объект недвижимости. Также, конечно, есть множество преимуществ для государства, которое будет получать поступления в бюджет как от договоров купли-продажи, так и НДФЛ и ВС, от дальнейшей аренды, поскольку все, кто покупает землю, хотят получать аренду плату прозрачно и законно – исключительно в безналичной форме и в полном объеме.

Какие возможности откроются для крупных компаний, холдингов? Какому бизнесу это может быть интересно?

Агрохолдинги могут начать покупать землю, которую арендуют. Но с условием, что конечные бенефициары – граждане Украины. Да, экономически это не совсем целесообразно для них. Тем более, если основная цель покупки – сохранение земельного банка. В этом мы и помогаем нашим партнерам – вообще без затрат. И земля остается в аренде минимум на 10 – 15 лет.

Другая же сторона медали – это юридические лица, которые хотят получать пассивный доход от аренды, для них открывается рынок с доходностью лучше всем привычных депозитов, инвестиция в ограниченный ресурс, а также в наименее рискованный актив.

Очевидно, что изменения повлияют и на стоимость земли, поэтому инвестировать в нее сегодня – максимально выгодно. С другой стороны есть фактор войны, который порождает нестабильность. Что бы вы посоветовали тем, кто колеблется, стоит ли сейчас покупать землю?

"Наша жизнь – это авантюра" и если смотреть со стороны инвестиций в землю, то успех будет не случайный, а точный. Риск, конечно, есть, потому что, как вы и заметили, присутствует фактор войны. Впрочем, сейчас рынок находится на начальных стадиях, продано за три года только 1% от всех сельхозземель Украины, а инвестировать в начале выгоднее всего.

Можем посмотреть на опыт соседних европейских стран, где стоимость гектара значительно выше, а рынок там открылся раньше. Например, еще в 2004 году – в Польше и в 2007 году в Чехии. Соответственно, сейчас лучшее время, чтобы инвестировать в украинскую землю. А наши инвесторы, которые хотят максимально минимизировать риски, – покупают землю в центральной части Украины.

Что вы предлагаете клиентам, чтобы упростить процесс купли-продажи земельных участков?

Мы имеем уникальный сервис и годы опыта в этой сфере, поэтому предлагаем консультации, подбор и оценку земельных участков. Важно, что мы говорим обо всех участниках процесса, ведь наша цель – защитить интересы продавцов, покупателей и арендаторов.

На практике это выглядит так: мы готовим все сделки под ключ, проводим необходимые проверки, если возникают какие-либо проблемы, – устраняем их, договариваемся об удобном времени проведения сделки, а также можем предоставить представителя компании непосредственно для подписания договора купли-продажи. Эта опция доступна как для продавца, так и покупателя, иногда даже для двух сторон.

Риски при этом отсутствуют, потому что расчет производится в безналичной форме, да и нотариусы регистрируют сделки только после подтверждения полной оплаты.

Как вы обеспечиваете прозрачность и справедливость сделок с землей?

Переговоры относительно стоимости земельных участков проходят несколько этапов, для установления справедливой стоимости для обеих сторон.

Согласно требованиям действующего законодательства, сделки купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения происходят исключительно в безналичной форме, нотариус регистрирует право собственности на покупателя только после полной оплаты, поэтому такая структура ведения сделки купли-продажи позволяет прозрачно покупать и продавать.

Что ждет рынок на следующих этапах? Как на него повлияет наша победа? Поделитесь, пожалуйста, прогнозами.

Состоялось уже два этапа рынка земли в Украине, первый дал возможность продавать и покупать гражданам Украины земли сельскохозяйственного назначения.

Спрос и предложение постоянно растет, соответственно увеличивается стоимость земли.

С 2024 года юридические лица также могут покупать землю сельскохозяйственного назначения, пока проходит процесс формирования рынка для юридических лиц, аналогично, как и первые месяцы для физических лиц в 2021 году.

Мы верим в силу нашей армии, в победу нашего государства, в экономический рост аграрного сектора. Соответственно, земля как актив будет расти такими темпами, которых мы не ожидаем.

В перспективе должен быть также третий этап рынка земли в Украине, в котором могут разрешить покупать землю иностранным инвесторам, но сейчас об этом речь не идет, ведь для этого должен быть проведен всеукраинский референдум.