Существенные ошибки делают договор недействительным

Адвокат Максим Чередниченко в комментарии 24 Канала рассказал, что договор аренды земли – это ключевой документ для любого аграрного или инвестиционного бизнеса в Украине. Казалось бы, подписанный и зарегистрированный документ является гарантией стабильности, однако, по словам юриста, судебная практика 2025 года показывает, что даже вроде бы надежный договор может быть признан недействительным, если при его заключении были допущены существенные ошибки.

Читайте также В чьей собственности земельный участок, на котором построен частный дом

Каждая сделка в Украине имеет презумпцию правомерности, то есть считается действительной, пока суд не установит иное. Но, по словам специалиста, такая презумпция не является абсолютной.

Максим Чередниченко

Адвокат адвокатского объединения "Максим Боярчуков и партнеры".

Общая норма гражданского законодательства, закреплена в статье 215 Гражданского кодекса Украины, устанавливает, что основанием недействительности сделки является несоблюдение сторонами в момент ее совершения требований, установленных статьей 203 ГК Украины. Это означает, что содержание договора не может противоречить закону, а волеизъявление сторон должно быть свободным и направленным на реальное наступление правовых последствий.

Анализ судебной практики за 2025 год позволяет выделить некоторые нарушения, которые становятся основаниями для признания договоров аренды земли недействительными. Бывают разные примеры судебной практики по признанию недействительными договоров аренды земельных участков.

Нарушение установленной законом процедуры передачи земли.

По словам юриста, это одна из самых распространенных категорий споров, особенно когда речь идет о коммунальных и государственных землях. Закон четко определяет, что передача таких земель в аренду должна происходить на конкурентных началах – через земельные торги (аукционы). Игнорирование этого требования является грубым нарушением.

  • Дело № 924/397/25 (Хозяйственный суд Хмельницкой области): в рамках этого дела установлено, что местный совет передал в аренду земли, классифицировав их как "невостребованные (нераспределенные) паи", чтобы избежать аукциона. Однако суд установил, что эти земли на самом деле были коммунальной собственностью и не подлежали распаеванию, а значит, передавать их в аренду можно было исключительно по результатам земельных торгов.
  • Дело № 914/34/25 (Хозяйственный суд Львовской области): в этом деле суд признал, что предыдущий договор аренды земли под автостоянку давно прекратился (еще в 2012 году), а потому заключенный в 2021 году договор был новой сделкой, а не возобновлением старого. Поскольку автостоянка относится к объектам дорожного сервиса, закон прямо требовал проведения земельного аукциона для передачи такого участка в аренду.

Таким образом, несоблюдение процедуры земельных торгов является одним из самых распространенных оснований для признания договоров аренды недействительными,
– говорит Чередниченко.

Такое, по его словам бывает, поскольку это механизм, обеспечивающий прозрачность, конкуренцию и поступления рыночной платы в местные бюджеты.

Отсутствие у арендодателя права распоряжаться землей

Правило "никто не может передать больше прав, чем имеет сам", по словам Чередниченко, является ключевым в земельных отношениях. Договор, заключен лицом, которое не является законным владельцем или не имело согласия всех совладельцев, является недействительным.

  • Дело № 481/1128/24 (Новобугский районный суд): распространенная ситуация, когда арендодатель на момент заключения договора уже не был собственником земли. Его государственный акт на право собственности был признан недействительным в предыдущем судебном споре. Соответственно, он не имел никакого права передавать этот участок в аренду.
  • Дело № 478/402/25 (Казанковский районный суд): земельный участок находился в общей долевой собственности двух лиц. Один из совладельцев, не получив согласия другого, передал свою долю неделимого участка в аренду. Суд отметил, что владение, пользование и распоряжение землей, которая находится в общей собственности, осуществляется только с согласия всех совладельцев.
  • Дело № 136/1737/20 (Липовецкий районный суд): так называемая "двойная аренда". Владелец заключил новый договор аренды, хотя на этот же участок существовал другой действующий и зарегистрированный договор с предыдущим арендатором. Суд защитил права первого арендатора.
  • Дело № 493/219/25 (Балтский районный суд): собственница передала землю по договору эмфитевзиса, хотя участок уже находился в аренде у другой компании. Закон прямо запрещает передавать в эмфитевзис земельный участок, который является объектом аренды.

Важно! Специалист отмечает, что перед заключением договора арендатор обязан тщательно проверить правоустанавливающие документы арендодателя и убедиться в отсутствии прав третьих лиц на участок.

Нарушение специальных требований законодательства

Закон может устанавливать прямые ограничения по использованию земель определенного целевого назначения, в частности относительно их площади.

Дела № 443/746/24 (Жидачевский районный суд) и № 539/64/25 (Лубенский горрайонный суд): в обоих случаях местные советы передали в аренду для огородничества участки, площадь которых значительно превышала установленный законом лимит в 0,6 га. Суды отметили, что орган местного самоуправления обязан применять ту норму права, которая действует на момент принятия решения об утверждении проекта землеустройства, а не на момент подачи заявления. Тот факт, что разрешение на разработку документации предоставлялось до изменения закона, не имеет значения,
– рассказывает Максим Чередниченко.

Обратите внимание! Таким образом, и арендатор, и орган местного самоуправления должны следить за изменениями в законодательстве, поскольку применению подлежит закон, действующий на момент финального решения.

Конфликт интересов и отсутствие волеизъявления собственника

Договор является недействительным, если он заключен представителем вопреки интересам доверителя.

  • Дело № 484/2948/25 (Первомайский горрайонный суд): представитель владельца, действуя на основании доверенности, заключил договор аренды с агрофирмой, учредителями которой были его собственные дети. Суд установил, что представитель действовал в своих интересах и интересах своей семьи, а не в интересах собственника земли, что прямо запрещено ч. 3 ст. 238 ГК Украины.

Таким образом, Закон защищает владельца от злоупотреблений со стороны представителя. Сделки, совершенные с очевидным конфликтом интересов, признаются недействительными,
– говорит юрист.

С учетом всего вышесказанного усматривается, что суды последовательно защищают как интересы государства и общин, так и права частных владельцев и добросовестных арендаторов. Во избежание рисков признания договора аренды недействительным, по словам адвоката, сторонам следует уделять максимальное внимание:

  • Соблюдению процедуры (особенно в отношении коммунальных земель).
  • Проверке полномочий арендодателя и отсутствия прав третьих лиц.
  • Соответствию условий договора специальным требованиям закона (например, относительно предельных размеров площадей).
  • Отсутствия конфликта интересов, если договор заключается через представителя.

Помните! Тщательная юридическая проверка перед заключением договора является лучшей гарантией его стабильности и защиты от будущих судебных споров.

Надо ли снимать участок с аренды, если срок действия договора истек?

  • После окончания срока действия договора аренды земли, владельцу нужно подать заявление к государственному регистратору для прекращения права аренды.

  • Если арендатор продолжает пользоваться участком без нового договора, это незаконно, и собственник может потребовать освобождения земли или обратиться в суд.