Возобновление аренды земли: как не потерять участок из-за формальности

Василий Розтрепа

Основные тезисы

Возобновление договоров аренды земли в Украине часто сопровождается путаницей из-за смешения различных правовых механизмов, а юридические ошибки могут привести к потере участка.
Самый распространенный способ возобновления договора – заключение дополнительного соглашения, но важно правильно определять срок договора, учитывая ограничения, такие как общий срок аренды до 50 лет.

Возобновление договора аренды / Фото Фрипик

Возобновление договоров аренды земли в Украине до сих пор вызывает немало споров и путаницы. Наибольшие риски для арендатора возникают именно в момент завершения срока договора, когда даже небольшая юридическая ошибка может привести к потере участка.

Какие возможности предусматривает закон?

Юрист Любовь Полишкевич рассказала в комментарии 24 Канала, что вопрос возобновления договоров аренды земли годами остается предметом дискуссий среди юристов, аграриев и самих арендодателей, а несмотря на многочисленные изменения законодательства, путаница не исчезает. Чаще всего она возникает из-за смешения двух разных правовых механизмов: возобновления договора аренды и реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок.

По словам специалиста, практика показывает, что именно момент завершения срока договора является наиболее уязвимым для арендатора. Именно тогда появляются конкуренты, а любая юридическая ошибка может стоить потери участка.

Любовь Полишкевич

Управляющий партнер Юридической фирмы Результат, руководитель практики земельного права и недвижимости

Законодательство предусматривает несколько различных моделей возобновления договора. Часть из них действует только для новых договоров, другие - для тех, что были заключены много лет назад. Например, статья 126-1 Земельного кодекса позволяет сторонам предусмотреть в договоре условие о его возобновлении. В профессиональной среде это часто называют "автоматической пролонгацией". Важно понимать, что такая модель применяется только к договорам, заключенных после появления этой нормы.

При этом закон дает сторонам право отказаться от обновления. Для этого нужно не позднее чем за месяц до завершения договора подать соответствующее заявление в Государственный реестр вещных прав. Очевидно, что первые масштабные споры по этому механизму могут появиться тогда, когда закончатся сроки действия первых договоров с таким условием.

По словам юристки, для большинства договоров, срок которых истекает сегодня, применяется другой подход. Речь идет о правилах, действовавших на момент заключения договора. Это прямо предусмотрено переходными положениями Закона Украины "Об аренде земли" и подтверждается судебной практикой. Классическая модель выглядит так. Арендатор, который хочет воспользоваться преимущественным правом, должен заблаговременно уведомить арендодателя о намерении продлить аренду. К письму прилагается проект дополнительного соглашения.

Самый распространенный вариант – дополнительное соглашение

На практике возобновление договора чаще всего происходит путем заключения дополнительного соглашения. Это самый простой вариант и с точки зрения регистрации прав. Если право аренды уже внесено в Государственный реестр вещных прав, регистратору достаточно подать подписанное сторонами дополнительное соглашение и оплатить административный сбор. После этого срок аренды в реестре продолжается.

Однако даже здесь существует типичная ошибка. Довольно часто стороны неправильно определяют срок договора после обновления. Его считают от даты заключения дополнительного соглашения, хотя закон требует другого подхода. Срок договора аренды исчисляется от даты заключения основного договора,
– сообщает Любовь Полишкевич.

Поэтому если договор изначально заключен на 7 лет и стороны договариваются продлить его еще на 7 лет, в дополнительном соглашении следует указывать, что общий срок составляет 14 лет. Иногда эта формулировка вызывает беспокойство у владельца земли. В таком случае срок можно уточнить конкретной датой завершения договора.

Есть и другое ограничение. Общий срок аренды земельного участка не может превышать 50 лет. Если этот лимит достигнут, возобновить договор дополнительным соглашением уже не получится. В такой ситуации стороны прекращают предыдущий договор и заключают новый.

Возобновляйте, когда появляется новый договор

Иногда стороны сознательно выбирают путь заключения нового договора вместо дополнительного соглашения. Такое решение имеет практические причины.

За годы пользования участком могут измениться ключевые условия: нормативная денежная оценка земли, размер арендной платы, правила использования участка, возможность субаренды или закладки многолетних насаждений. Если стороны фактически переписывают почти весь текст договора, заключение нового документа выглядит логичным,
– отмечает Любовь Полишкевич.

Впрочем, по ее словам, этот вариант имеет и минусы. Для регистрации нового договора нужно сначала прекратить право аренды по старому, а уже потом зарегистрировать новое право. Каждое из этих действий сопровождается административным сбором.

Вместе тем на практике есть и компромиссный вариант. Стороны могут заключить дополнительное соглашение, в котором указать, что договор излагается в новой редакции. После этого фактически подписывается обновленный текст договора, но юридически он остается продолжением предыдущего.

Особенности для государственных и коммунальных земель

Возобновление договоров по землям государственной или коммунальной собственности имеет свои особенности. Как правило, для этого требуется решение соответствующего органа власти или местного самоуправления. Без такого решения государственный регистратор обычно не проводит регистрацию. Однако, по словам юристки, законодательство предусматривало периоды, когда дополнительное соглашение мог подписать руководитель органа власти без отдельного решения совета или администрации.

На практике же иногда возникает другая проблема. Регистраторы отказываются регистрировать новые договоры, мотивируя это тем, что передача государственных или коммунальных земель должна происходить через земельные торги. В то же время Земельный кодекс прямо устанавливает исключение. Если договор заключается на новый срок с использованием преимущественного права арендатора, земельные торги не проводятся.

Какое важное условие возобновления договора?

Все приведенные механизмы работают только при одном условии. Арендатор должен доказать, что надлежащим образом выполнял свои обязанности по договору. Самая распространенная ошибка заключается в убеждении, что достаточно просто вовремя платить арендную плату. На самом деле это лишь одно из условий. Препятствием для возобновления могут стать совсем другие нарушения.

Например, отсутствие агрохимической паспортизации почв, которая должна проводиться регулярно, несоблюдение условий использования земельного участка или отсутствие необходимых разрешений на специальное водопользование,
– говорит Любовь Полишкевич.

Поэтому главный совет для арендаторов звучит довольно просто. Перед завершением срока договора стоит еще раз внимательно перечитать все его условия и убедиться, что каждое из них выполнялось в течение всего периода аренды. Именно это, а не формальное письмо о возобновлении, чаще всего определяет дальнейшую судьбу договора.

Госакт на землю исчез или сгорел: как владельцу восстановить документ?

Государственный акт на землю подтверждает право собственности на участок и выдавался до 2013 года; теперь это право подтверждается информационной справкой из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.
Для получения копии утраченного или поврежденного государственного акта необходимо обратиться в территориальный орган Госгеокадастра с соответствующими документами, а выдача копии осуществляется в течение 15 дней.