Из-за войны 13% жилого фонда в Украине уничтожены или повреждены. Миллионы людей оставили свои дома и вынуждены арендовать другое жилье или планировать покупку нового.

Однако рынок недвижимости Украины может оказаться не готовым к нарастающему спросу. Сейчас его сдерживают неопределенность ситуации из-за активных боевых действий и нехватка финансовых инструментов для застройщиков на расширение предложения, а для покупателей – на покупку жилья.

24 Канал поговорил с экспертами в сфере недвижимости о главных изменениях уходящего года и прогнозах на 2026 год.

Ключевыми трендами на рынке недвижимости в 2025 году стали рост цен, преобладание вторички в запросах покупателей и нарастающее влияние государственной программы "еОселя". Об этом в комментариях 24 Каналу рассказали эксперты в сфере недвижимости Елена Гайдамаха и Ирина Луханина.

Смотрите также Квартира в ипотеку на 20 лет: кому выгодно брать кредит через "еОселю" и какие минусы программы

По наблюдениям риелтора Ирины Луханиной, главным уроком рынка недвижимости Киева и области в 2025 году стало изменение оптики покупателей при выборе жилья. На первое место вышла его функциональность и способность обеспечивать выживание в условиях войны.

Ирина Луханина

Риелтор, аналитик рынка

2025 год окончательно расставил акценты на рынке жилой недвижимости Киева и области. Это не был год ажиотажа и обвала – это был год трезвости. Покупатели перестали покупать мечту и начали покупать способность жилья выдерживать реальность: войну, энергетические сбои, финансовую неопределенность. В 2025 году покупали не квадратные метры, а устойчивость. И именно это стало главной характеристикой года.

По итогу года украинцы сохранили устойчивый интерес к вторичной недвижимости, говорит риелтор Елена Гайдамаха. Предпосылками для этого стали обострение потребности в жилье из-за войны и задержки сдачи домов.

Елена Гайдамаха

Риелтор, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины

Не могу сказать, что люди сейчас много инвестируют на этапе фундамента. Потому что они хотят жить сейчас, а не ждать, когда построятся. А почти все строительные площадки с опозданием сдают, если мы говорим о Киеве. Если это Запад нашей страны, то там немного иная ситуация. Тоже с опозданием, но не с таким большим, как в Киеве. Предпочтение все же отдают вторичной недвижимости, то есть недвижимости, которая имеет документы, право собственности.

Заметим! К первичному рынку недвижимости относится жилье, которое до этого не находилось в собственности. Его продает застройщик, а покупатель становится первым хозяином. Тогда как жилье на вторичном рынке недвижимости принадлежит к чьей-то собственности и в основном было в использовании.

По данным ЛУН, в 2025 году рынок недвижимости демонстрировал положительную динамику, что нашло выражение в оживлении спроса и росте цен. Среди ключевых тенденций:

  • подорожание вторичной недвижимости в областях, где из-за ситуации с безопасностью спрос и цены ранее падали;
  • сегментированность рынка по географическому признаку;
  • усиление влияния государственной ипотеки на рынок первички;
  • рост стоимости квадратного метра в новостройках в большинстве городов.

По итогам 2025 года в Украине почти на 15% выросло количество новых проектов строительства многоквартирок по сравнению с 2024 годом. Однако такое восстановление носит локальный характер и не способно изменить тенденцию по всей стране, рассказал в комментарии 24 Каналу председатель Украинской ассоциации девелоперов Евгений Фаворов.

Оживление коснулось Киевской, Львовской, Ивано-Франковской, Закарпатской областей. Однако по сравнению с 2021 годом суммарные объемы нового строительства сократились в 3 – 4 раза.

Евгений Фаворов

Председатель Украинской ассоциации девелоперов

До войны почти 75% нового жилищного строительства концентрировалось в шести регионах, а Киев и Киевская область обеспечивали около 45% всех стартов. Сегодня их доля сократилась до ~25%, а количество новых квартир в столице и области за 3 квартала 2025 года – до менее 20 тысяч. Несмотря на то, что на Западе страны строительство оживилось, этого недостаточно, чтобы перекрыть резкое падение новых проектов в Киеве и других крупных городах. Поэтому в целом на рынке становится меньше нового жилья.

Эксперт говорит, что относительно высокие показатели ввода жилья в эксплуатацию в 2025 году не отражают реальное состояние отрасли, ведь в значительной степени это завершение начатых до 2022 года проектов. Кроме того, цикл строительства длится около трех лет и дольше, поэтому сравнивать показатели старта и ввода в эксплуатацию в пределах одного года нельзя.

По приведенным Евгением Фаворовым данным, для многоквартирных жилых домов статистика нового строительства последних лет была следующей.

Год Количество на начало строительства квартир на начало строительства Количество принятых в эксплуатацию квартир
2025 (на 3 квартал) 47 684 53 985
2024 40 940 82 794
2023 46 225 66 209
2022 85 068 74 312
2021 144 164 123 433

Совладелец Standard One Александр Овчаренко в комментарии 24 Каналу рассказал, что спрос на жилье растет, а покупатели стали более требовательными и менее склонными покупать на ранних этапах строительства. В то же время застройщики откладывают новые проекты из-за ряда рисков.

Александр Овчаренко

Совладелец компании Standard One

Новых проектов в Киеве становится меньше – и это "давит" на цены. В 2025 году рынок входит в фазу естественного отбора. Из-за высокой себестоимости, дефицит кадров и рост требований к безопасности многие девелоперы откладывают старты новых проектов. Спрос при этом кардинально не упал, более того – он постепенно растет. Несмотря на войну и сложную экономическую ситуацию. Люди возвращаются в большие города, в частности в Киев, меняют жилищные условия, ищут более безопасные и комфортные форматы.

Подытоживая приведенные мнения, эксперты прогнозируют дисбаланс спроса и предложения на рынке недвижимости в ближайшие годы, если новых проектов не станет больше.

Интересно! По подсчетам аналитиков OLX Недвижимость, спрос на покупку квартиры в 2025 году вырос на 4%, тогда как предложение уменьшилось на 15%. В то же время спрос на дома на вторичном рынке увеличился на 21%, однако предложение сократилось на 2%. Повышенный запрос на жилье от покупателей вызвал рост цен.

В результате потребность людей в жилье существенно возросла. Угроза жизни, оккупация, разрушения и повреждения домов заставили миллионы украинцев покинуть свои дома.

Эксперт по рынку недвижимости Елена Гайдамаха говорит, что фактор безопасности в течение 2025 года заметно влиял на спрос, однако представление о спокойных местах в Украине несколько изменились.

Есть спрос и в Харькове, и в Сумах, и в Киеве, в пригороде. За запад я просто молчу, там бешеный спрос, и в центре Украины также. Где более-менее тихо, там большой спрос. Я была свидетелем, как мужчина пришел давать задаток за квартиру в Харькове, на Северной Салтовке. Не удержалась и спросила, а он говорит: я с другой стороны беру, там не долетает,
– рассказывает эксперт.

Риелтор Ирина Луханина привела следующие местности в Киеве и за городом, которые были наиболее востребованными среди покупателей в 2025 году.

Самые активные локации: Осокорки, Позняки, Оболонь, Печерский район, Липки, Шевченковский, центр. В загородной недвижимости – Старообуховская и Новообуховская трассы, Вышгородское направление, Одесская трасса, Фастовский и Киево-Святошинский районы,
– говорит эксперт.

По наблюдению риелтора Елены Гайдамахи, больше всего в 2025 году покупатели интересовались одно и двухкомнатными квартирами.

Эксперт Ирина Луханина в своей практике имела подобные запросы.

В 2025 году наибольшим спросом пользовались одно и двухкомнатные квартиры, как оптимальный баланс бюджета и качества жизни. Ключевыми стали не метраж и не престиж района, а жилое состояние, техническое качество дома, невысокий этаж, инфраструктура, транспорт, укрытия. Функциональность окончательно победила показательность,
– резюмирует риелтор.

Аналитики ЛУН зафиксировали нарастающий спрос на трехкомнатные квартиры на вторичке, о чем свидетельствует рост цен по итогам 2025 года. По предположению, активизация в этом сегменте вызвана ростом интереса со стороны ВПЛ, ведь именно такое по размеру жилье подходит для переезда всей семьи.

Двузначное повышение средней стоимости 3-комнатных квартир в процентах за год зафиксировали в девяти областных центрах Украины:

  • в Черкассах цены выросли на 23%;
  • в Черновцах +22%;
  • в Виннице +21%;
  • в Кропивницком +20%;
  • в Харькове +19%;
  • в Тернополе +17%;
  • в Сумах +15%;
  • в Одессе +13%;
  • в Ивано-Франковске +11%.

Квартиры в Киеве и Львове за 2025 год выросли в цене на 9%.

Спрос на загородную недвижимость также присутствовал в уходящем году,. По словам Ирины Луханиной, чаще всего на Киевщине покупали дома площадью 120 – 280 квадратных метров с участками 6 – 20 соток.

Важным для покупателей такого жилья было наличие:

  • альтернативного отопления;
  • автономного водоснабжения;
  • нормальной логистики в Киев.

Риелтор замечает, что в выборе загородного жилья эстетика фасада и дизайнерские решения имели второстепенное значение, тогда как решающей стала способность коммуникаций дома работать без света.

По наблюдениям председателя Украинской ассоциации девелоперов Евгения Фаворова, спрос на жилье в 2025 году имел ограниченный и выборочный характер:

  • покупатели предпочитали более безопасные регионы;
  • увеличился интерес к компактным форматам;
  • возросла чувствительность покупателей к цене, срокам ввода в эксплуатацию и надежности девелопера.

Драйверами для рынка недвижимости в 2025 году были государственные программы ипотеки и компенсаций за разрушенное из-за войны жилье. Однако в целом эксперты оценивают их влияние как точечное.

По словам риелтора Ирины Луханиной, в ее практике на ипотеку за год пришлось около 8% сделок, большинство которых – по программе "еОселя".

Риелтор Елена Гайдамаха говорит, что большинство обращений от клиентов в этом году ей поступали по различным государственным программам.

  • Речь идет о военных, врачах, учителях, которые хотели получить льготные кредиты на жилье через "еОселю".

Эксперт замечает, что для потенциальных покупателей иногда оставался незамеченным тот факт, что не все представители указанных профессий имели право на ипотеку под льготные 3 – 6% годовых, а только работники учреждений государственной формы собственности (для учителей и врачей) и контрактной формы службы – для военных (недавно это изменили).

Если это учитель или преподаватель, который учит в частных вузе или школе, он не попадает под 3 процента, только под 7. Так же врач, если работает в частной клинике, не попадает под 3 процента. Только в государственной. Военный должен был быть только контрактник. Если его призвали или он пошел добровольцем, но не заключал с армией контракт, то он под 7%,
– отмечает эксперт.

Обратите внимание! 11 декабря стало известно о решении Правительства, по которому "еОселя" стала более доступной для военных, которые мобилизовались. Им также разрешили оформлять ипотеку под 3% годовых вместо 7%.

По мнению председателя Украинской ассоциации девелоперов Евгения Фаворова, учитывая фактическое отсутствие коммерческой ипотеки в Украине "еОселя" сейчас является единственным драйвером увеличения ипотечного портфеля, однако программа имеет небольшой масштаб и не способна покрыть весь рынок.

Через государственные программы "еОселя", "еВидновлення", ваучеры для ВПО государство стимулирует спрос на недвижимость, но рынку может банально не хватать предложения для реализации этих программ. Более того, в "еОсели" на вторичном рынке уже чувствуется исчерпание предложения. Запросы на десятки тысяч квартир рискуют не иметь покрытия,
– отмечает эксперт.

Совладелец Standard One Александр Овчаренко говорит, что из-за того, что финансирование "еОсели" не успевает за имеющимся спросом, растет популярность других программ, в частности покупка жилья в рассрочку.

Большинство игроков рынка отмечают рост рассрочек в структуре своих сделок. Этот инструмент действенный и выступает достойной альтернативой государственной субсидированной ипотеке, которая доступна не всем,
– резюмирует эксперт.

Справка: по данным "Укрфинжилья" по состоянию на 17 декабря, за весь период действия "еОсели" по программе выдали 22 тысячи 155 кредитов на сумму 37,9 миллиарда гривен. 58,1% жилья приобрели на вторичном рынке.

Условия войны затрудняют прогнозирование, однако эксперты высказывают предположение о уменьшении предложения жилья на первичке и вторичке и продолжении роста цен на недвижимость.

Риелтор Елена Гайдамаха говорит, что положение на рынке будет зависеть от геополитической ситуации.

До войны я могла как-то прогнозировать, но сегодня все будет зависеть от геополитики. Если будет не хуже, чем сейчас, то цены будут расти. Если государственные программы не закроются, а сегодня "Укрфинжитло" имеет достаточно денег для того, чтобы поддерживать определенное количество сделок, цены будут расти,
– предполагает эксперт.

С точки зрения риелтора Ирины Луханиной, 2026 год станет годом отбора на рынке.

Ликвидные объекты сохранят и могут нарастить цену, слабые будут вынуждены продаваться с дисконтом. Покупатель станет еще более требовательным. Рынок вознаграждает системность. Жилье перестает быть просто недвижимостью. В 2025 году оно стало системой выживания – и именно так его будут выбирать в 2026-м,
– заключает эксперт.

Председатель Украинской ассоциации девелоперов Евгений Фаворов прогнозирует, что в 2026 году рынок жилой недвижимости в Украине может столкнуться с нехваткой новых квартир, учитывая недостаток запусков новых проектов. Цены же, вероятно, продолжат расти, хоть и не так, как себестоимость строительства. Ключевую роль здесь будет играть спрос.

Мы уже наблюдаем четкую тенденцию: как только появляются положительные новости с фронта – а они, к сожалению, случаются не так часто, – спрос на жилье заметно возрастает. Это свидетельствует о высокой чувствительности рынка к сигналам о безопасности. Если активные боевые действия пойдут на спад, спрос может быстро вырасти, а предложения под него уже может не хватить. Тогда цены могут пойти вверх еще быстрее,
– считает эксперт.

Евгений Фаворов говорит, что несмотря на наращивание активности в западных регионах, общая картина рынка будет зависеть от скорости восстановления Киева и области, а также других крупных городов Украины.

Подчеркнем! Влиять на ситуацию будет и то, появятся ли финансовые инструменты для предоставления покупателям доступных кредитов, а девелоперам – возможностей запускать новые проекты.

По мнению совладельца Standard One Александра Овчаренко, в 2026 году стоит ожидать дефицита предложения и, как следствие, роста цен на рынке недвижимости.

Из-за роста себестоимости, дефицит кадров и высокие риски – запуск новых проектов происходит значительно медленнее. Это означает, что даже при умеренном спросе рынок не будет иметь достаточного количества предложения нового жилья, которое могло бы давить на цены вниз. Когда себестоимость растет быстрее, чем цена продажи, девелоперы вынуждены откладывать старты, а это формирует дефицит на несколько лет вперед,
– подчеркивает эксперт.

На финальную цену будут влиять также требования к энергоэффективности и безопасности, которые формируют новую базу качества жилья.

По словам вице-премьер-министра по восстановлению Украины – министра развития общин и территорий Алексея Кулебы, по состоянию на февраль 2025 года общие потери жилого фонда Украины насчитывали сотни тысяч частных и десятки тысяч многоквартирных домов.

Общие потери жилого сектора Украины – 13% от всего жилого фонда нашей страны. Это более 320 тысяч частных домов, которые разрушены или повреждены. Это более 37 тысяч многоэтажных домов, которые повреждены или разрушены,
– рассказал чиновник во время совместного заседания Правительства Украины и Европейской Комиссии.

По состоянию на август 2025 года в реестре внутренне перемещенных лиц находились 4,4 миллиона украинцев.

По оценке Международной организации по миграции, по состоянию на октябрь 2025 года в Украине проживают ориентировочно 3,7 миллиона фактических ВПЛ, которые оставили дома из-за войны.