О том, какие есть возможности для украинцев, насколько выгодно или невыгодно брать ипотеку и на что обратить внимание, если остановились на таком варианте, читайте в материале 24 Канала.
Обратите внимание Впервые престижную международную награду получил украинский урбанистический проект
Кредит на жилье – что учесть прежде всего
Ипотека – это финансовый инструмент, который позволяет купить жилье, используя кредит, обеспеченный залогом недвижимости.
Обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак советует людям, которые задумываются над тем, чтобы взять кредит на жилье, прежде всего выяснить собственную платежеспособность – по состоянию на сейчас (в момент заключения сделки) и на будущий период, пока будут обязательства перед банком.
Далее важно понять, на какие условия по ипотечному кредитованию вы можете рассчитывать.
Сейчас в стране действует государственная программа "еОселя", а также банковские программы кредитования, однако условия по ним (процентная ставка и первый взнос) преимущественно неподъемные: 18% и выше. А есть банки, где ставка достигает 29,99% годовых, однако является фиксированной,
– объяснила Виктория Берещак.
Поэтому, по мнению эксперта, реальным инструментом ипотечного кредитования является "еОселя", хотя и здесь не все так просто.
Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Елена Гайдамаха подтвердила, что обычные кредиты на недвижимость украинцы берут очень мало из-за условий их предоставления.
В Украине работает государственная программа "еОселя" / Фото Pexels
Возможности и условия программы "еОселя"
Как рассказала руководитель сектора по развитию продаж OLX Недвижимости Оксана Остапчук, "еОселя" предлагает льготные условия ипотечного кредитования – 3% и 7%, с первым взносом 10% или 20% в зависимости от категории граждан и со сроком кредитования до 20 лет.
Это хорошие условия для покупки жилья, и, учитывая ежемесячный рост количества участников, программа пользуется спросом среди украинцев,
– отметила Оксана Остапчук.
И добавила, что благодаря низким процентным ставкам "еОсели", ипотека стала доступной для широкого круга граждан, особенно для льготных категорий.
"Это самые низкие процентные ставки за последние 10 лет. Именно из-за процентных ставок ипотечные кредиты были менее доступными, а предложения кредитования от застройщиков были на короткий срок, что также не всем подходило", – эксперт сравнила ситуацию с той, что была раньше.
К льготным категориям относятся: военнослужащие по контракту, защитники Украины и члены их семей, медицинские работники, педагогические и научные работники.
Льготный кредит на жилье могут получить некоторые категории населения / Фото Depositphotos
Проблемные аспекты программы "еОселя"
Виктория Берещак отметила, что "еОселя" помогает для первичного рынка, однако пока не является драйвером. Об этом говорят цифры: по данным Укрфинжилье, в 2024 году через "еОселя" выдали 8 515 ипотечных кредитов на общую сумму 4,84 миллиарда гривен и едва ли треть из них приходится на первичный рынок.
Чтобы "еОселя" была драйвером, надо изменить условия для ветеранов – 3% годовых, а также изменить авансовый платеж до 10%, как это произошло в октябре для молодежи. Кроме того, финансирование программы должно достигать 10 – 15 миллиардов гривен в год и быть стабильным в течение не менее 5 лет,
– объяснила эксперт.
И добавила, что второй момент – это соответствие игроков рынка и их объектов требованиям банков, чтобы быть участниками "еОсели": "Это юридическая чистота, финансовая чистота проекта, когда банки не боятся иметь такого партнера, потому что знают, что тот выполнит свои обязательства. У нас сейчас условно 190 ЖК по Украине и примерно 90 компаний участвуют в "еОсели". Это капля в море от реального количества игроков и проектов. Я уже молчу о коттеджной застройке, например".
Елена Гайдамаха считает, что "еОселя" стала невыгодной для украинцев.
Ранее по этой программе под 3% можно было купить недвижимость в Киеве в возрасте до 10 лет, за чертой столицы – до 55 лет. А с 1 декабря 2024 года под 3% можно купить недвижимость в возрасте до 3 лет. А в таком случае возникают налоги,
– рассказала президент АСНУ.
А это – дополнительная нагрузка и отнюдь не поощрение к тому, чтобы становиться участником программы.
Кроме того, люди преимущественно не готовы ждать, пока дом будут достраивать. Они хотят заселяться как можно быстрее. Поэтому, как замечает эксперт, количество сделок и уменьшилось: "Риелторы из маленьких городов рассказывали мне, что у них эта программа полностью остановилась. Ведь в некоторых регионах самая новая новостройка – это дом 2003 года".
Теперь кредит под 3% по "еОселе" можно получить только в зданиях возрастом до 3 лет / Фото Pexels
На что обратить внимание, если выбрали ипотеку
Оксана Остапчук рассказала о факторах, на которые следует обратить внимание, если решили взять ипотеку:
- Размер первоначального взноса: чем больше собственный взнос, тем меньше будут ежемесячные платежи и общая переплата.
- Процентная ставка и условия кредита: внимательно изучите условия различных банков и выберите самые выгодные. Привлеките профессионалов, например юриста для вычитки договоров, чтобы быть уверенным, что нет подводных камней.
- Срок предоставления кредита.
- Следует проверить продавца.
Если покупаете на первичном рынке, важно проверить репутацию застройщика, документы на землю, сертификат ввода в эксплуатацию и другие. Если это вторичный рынок – документы, подтверждающие право собственности: свидетельство о праве собственности, договор дарения, документы о наследстве или купли-продажи.
Важно проверить, нет ли ареста на жилье. Для этого можно использовать OpenDataBot или онлайн-сервисы Минюста, с информацией о которых можно подробнее ознакомиться на сайте Дии.
Паспорт и идентификационный код владельца, чтобы убедиться, что продавец является действительным владельцем. Также с помощью сервисов OpenDataBot или на сайте Дия можно проверить владельца, а именно: отсутствует ли он в истории должников и нет ли на него исполнительных производств.
Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным услугам: квитанции или справки от поставщиков коммунальных услуг. Также справка об отсутствии задолженности по платежам, которую можно получить через портал Дия.
- Дополнительные расходы: учтите расходы на страхование жилья – ежегодный платеж в течение срока, пока жилье будет в кредите; оценка недвижимости; нотариальные услуги; процент банка за выдачу кредита чаще всего от 0,5% до 1% – налоги, которые нужно будет оплатить при покупке.
Если же речь идет о "еОселя", то Виктория Берещак отметила, что программа имеет четкие и фиксированные условия. Поэтому обратить внимание следует на репутацию девелопера (финансовую способность выполнять обязательства и строить), на реальные условия банка (чтобы первый взнос после аудита вашей платежеспособности не вырос до 30% из-за того, что банк себя так защищает).
Если у вас плохая кредитная история, банк не предоставит жилье в ипотеку / Фото iStock
Когда в кредите могут отказать и как этого избежать
Елена Гайдамаха рассказала, почему кредитная история чрезвычайно важна для того, чтобы стать участником программы "еОселя".
У меня были клиенты, которые говорили, что уверены в получении кредита, потому что такое сообщение получили в Дие. Я за 5 минут проверки отвечала им – банк не даст вам этих денег,
– поделилась президент АСНУ.
Люди не понимали, что ответ в Дие им дал чат-бот. А он на основе математической формулы показывает, сколько нужно денег, но не учитывает многих нюансов.
Для банка, как отметила Елена Гайдамаха, первичная – это ваша кредитная история. Она обозначается зеленым (все хорошо) и красным (были проблемы) цветами: "Если она преимущественно красная, то ни один банк не даст кредит. Даже если по всем параметрам вы будете подходить, то почистить кредитную историю почти невозможно".
Сохраняется кредитная история очень долго. Ведь для банка важно понимать платежеспособность человека, который берет кредит, и его ответственность.
Президент АСНУ советует украинцам не подавать документы на программу самостоятельно, а обратиться к риелторам.
Как делает это моя компания: сначала человек обращается, мы проверяем его кредитоспособность, делаем справку из УБКИ. Если все в порядке, отправляем документы в банк, просчитываем приблизительную сумму. Далее находим квартиру, отправляем в банк документы. Банк проверяет их. После этого мы заказываем оценку,
– рассказывает алгоритм Елена Гайдамаха.
Только после этого риелторы заходят в Дию.
Когда лучше выбрать аренду вместо ипотеки
Оксана Остапчук объяснила, что в некоторых случаях аренда жилья может быть лучшим вариантом.
Это касается тех, кто не планирует долгосрочно оставаться в одном месте или городе либо не имеет достаточной суммы на первый взнос,
– заявила эксперт.
Однако ипотека позволяет инвестировать деньги в собственное жилье, что обеспечивает стабильность и потенциальный рост стоимости недвижимости со временем.
Подытоживая, стоит заметить, что ипотека может быть действительно удачным вариантом, чтобы стать владельцем жилья. Ведь программа "еОселя" предоставляет возможности, которых украинцы ранее не имели – льготные условия кредитования.