Для многих украинцев приобретение собственного жилья может стать самой дорогой покупкой в жизни. Поэтому, выбирая квартиру, важно планировать подбор будущего дома с учетом возможностей и рисков.

24 Канал поговорил с экспертами в сфере недвижимости о том, какое жилье имело наибольший спрос в уходящем году, и собрал рекомендации по покупке квартиры в 2026 году.

В течение года на рынке преобладал спрос на вторичное жилье, а покупатели выбирали квартиры, анализируя состояние дома и логистику, наличие укрытия и возможности запитки от альтернативных источников электроэнергии. Об этом в комментариях 24 Каналу рассказали эксперты по недвижимости Ирина Луханина и Елена Гайдамаха.

Смотрите также Дефицит квартир в 2026 году: почему цены на недвижимость взлетят и стоит ли покупать сейчас

По наблюдениям риелтора Елены Гайдамахи, наибольшим спросом в 2025 году пользовались одно- и двухкомнатные квартиры. Покупатели обращали внимание на наличие в домах автономного источника питания и перспектив его установки.

Елена Гайдамаха

Риелтор, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины

Об этом сейчас спрашивают. Например, если дом более-менее современный, то есть построен после 2005 года и имеет круговую систему отопления, а не вертикальную, это дает возможность установить счетчики. Во-вторых, это более современные дома, в которых есть возможность установить генератор. Он дает питание, поэтому помпы работают, подача воды и тепла есть на высоких этажах. Работает один из лифтов, что позволяет людям передвигаться очень комфортно. И люди откровенно радуются этому и об этом спрашивают, когда покупают квартиру.

По словам риелтора Ирины Луханиной, в фокусе внимания покупателей в этом году была способность жилья выдерживать реальность: войну, энергетические сбои и финансовую неопределенность.

Ирина Луханина

Риелтор, аналитик рынка

В 2025 году наибольшим спросом пользовались одно- и двухкомнатные квартиры как оптимальный баланс бюджета и качества жизни. Ключевыми стали не метраж и престиж района, а жилое состояние, техническое качество дома, невысокий этаж, инфраструктура, транспорт, укрытие. Люди покупали недвижимость не для заработка, а как форму стабильности. Решение принимали дольше, но осознанно: анализировали дом, инженерию, локацию, логистику и будущие риски.

Рынок недвижимости сохранил географическую сегментированность, учитывая факторы безопасности, однако произошел некоторый сдвиг. Его заметили аналитики ЛУН, зафиксировав рост цен на жилье в приближенных к фронту городах, таких как Сумы и Харьков, а также в Одессе.

Падение рынка недвижимости, которое там происходило ранее, изменилось на прирост.

Риелтор Елена Гайдамаха также замечает, что опасения покупателей в отношении безопасности за год несколько изменились, поэтому жилье покупали и в менее популярных до этого городах.

Есть спрос и в Харькове, и в Сумах, и в Киеве, в пригороде. За запад я просто молчу, там бешеный спрос, и в центре Украины также. Где более-менее тихо, там большой спрос. Я была свидетелем, как мужчина пришел давать задаток за квартиру в Харькове, на Северной Салтовке. Не удержалась и спросила, а он говорит: я с другой стороны беру, там не долетает,
– рассказывает специалист.

По итогам года большинство запросов на жилье касались вторичной недвижимости. Риелтор Ирина Луханина объясняет это незаинтересованностью покупателей ждать завершения строительства и дополнительно вкладываться в ремонт.

Рынок перестал быть эмоциональным. Он стал прагматичным. Люди больше не готовы вкладывать деньги в "потом". В фокусе – здесь и сейчас: тепло, вода, свет, возможность нормально жить даже в сложных условиях. Это не временный тренд, а новая норма. В структуре запросов доминировала вторичная недвижимость в жилом состоянии. Ремонт стал дорогим, длительным и непредсказуемым, а покупатель больше не готов жить "в процессе",
– говорит эксперт.

Совладелец Standard One Александр Овчаренко в комментарии 24 Каналу поделился наблюдением о том, что желающие приобрести недвижимость в этом году стали более придирчивыми в своем выборе.

Александр Овчаренко

Совладелец компании Standard One

Если говорить об инвесторах в недвижимость, то они стали более требовательными. В 2026 году инвестор оценивает не просто квадратные метры, а прежде всего прогнозируемую доходность и ликвидность. Покупатели недвижимости, которые берут ее для собственного проживания, а не под инвестицию, также стали более требовательными. Не спешат покупать на ранних этапах строительства.

Интересно! Статистика государственной программы ипотеки "еОселя" свидетельствует, что 58,1% из более 22 тысяч выданных кредитов использовали для покупки вторичной недвижимости.

До полномасштабной войны около 75% строительства жилья в Украине сосредотачивалось в шести регионах, однако почти половину всех новых проектов обеспечивали Киев и Киевская область. Сейчас их доля сократилась до около 25%, рассказал в комментарии 24 Каналу председатель Украинской ассоциации девелоперов Евгений Фаворов.

Эксперт говорит, что в 2025 году произошло оживление строительства в Киевской, Львовской, Ивано-Франковской и Закарпатской областях, но в других регионах ситуация сложная.

Евгений Фаворов

Председатель Украинской ассоциации девелоперов

Несмотря на то, что в 2025 году количество новых стартов выросло почти на 15% по сравнению с 2024 годом, это восстановление имеет локальный характер и не способно изменить тенденцию по всей стране. Этого недостаточно, чтобы перекрыть резкое падение новых проектов в Киеве и других крупных городах. Поэтому в целом на рынке становится меньше нового жилья. Если в 2026 – 2027 годах не увеличится количество новых проектов, рынок войдет в длительную фазу нехватки предложения, что постепенно перейдет в рост цен.

Евгений Фаворов отметил, что показатели ввода жилья в эксплуатацию в 2025 году также не отражают реальное состояние отрасли. Хотя они и остаются относительно высокими, но в значительной степени является завершением начатых до полномасштабной войны проектов.

В 2025 году за 3 квартала в эксплуатацию введены около 54 тысяч квартир, что больше, чем количество новых стартов – 47,7 тысячи. Суммарно же объемы нового строительства сократились где-то в три-четыре раза по сравнению с довоенным 2021 годом. Соответственно, произойдет неизбежный спад ввода жилья в 2026 – 2027 и последующих годах. В ближайшем будущем будет значительный дисбаланс предложения и спроса,
– резюмирует председатель Украинской ассоциации девелоперов.

Эксперт отмечает, что в пределах одного года сравнивать показатели новых проектов и ввода в эксплуатацию некорректно, учитывая цикл строительства, который длится около трех лет и дольше.

Сокращение количества новых проектов в Киеве толкает цены вверх, говорит совладелец девелоперской компании Александр Овчаренко. По его наблюдениям, 2025 год стал периодом входа рынка недвижимости в фазу естественного отбора.

Из-за высокой себестоимости, дефицита кадров и роста требований к безопасности многие девелоперы откладывают старты новых проектов. Спрос при этом кардинально не упал, более того – он постепенно растет. Несмотря на войну и сложную экономическую ситуацию. Люди возвращаются в крупные города, в частности в Киев, меняют жилищные условия, ищут более безопасные и комфортные форматы,
– говорит предприниматель.

Заметьте! Рынок вторичной недвижимости имеет признаки уменьшения предложения. Признаки этого в 2025 году заметили аналитики OLX Недвижимость. Несмотря на то, что спрос на покупку квартир вырос на 4%, количество активных объявлений о продаже сократилось на 15%. Это стало причиной роста медианной стоимости квартир по Украине на 19%.

Почти во всех городах Украины выросла средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках, говорится в итогах 2025 года от ЛУН. Наибольший заметный подъем произошел в Одессе и Хмельницком, а также в Тернополе и Луцке и еще нескольких городах. Прирост средних цен квадратного метра был следующий:

  • Одесса – 47,1 тысячи гривен (+19%);
  • Хмельницкий – 32 тысячи гривен (+14%);
  • Тернополь – 32,9 тысячи гривен (+12%);
  • Луцк – 41 тысяча гривен (+12%);
  • Житомир – 34 тысячи гривен (+12%);
  • Ивано-Франковск – 38,1 тысячи гривен (+10%);
  • Чернигов – 31,1 тысячи гривен (+10%).

Наибольшая средняя стоимость квадратного метра сохраняется во Львове – 58,6 тысячи гривен. За год она выросла на 6%. На втором месте – Киев со стоимостью 55,3 тысячи гривен (+4%).

Председатель Украинской ассоциации девелоперов Евгений Фаворов говорит, что, несмотря на прирост, стоимость квадратного метра не успевает за ростом себестоимости строительства.

Фактически сегодня цена жилья только вернулась к довоенному уровню. И с экономической точки зрения это нетипичная ситуация: за это время условный пищевой набор вырос в шесть раз, а стоимость топлива – почти вдвое, тогда как цена квартир осталась на том же уровне, что и до начала полномасштабной войны,
– говорит эксперт.

Вторичный рынок также имел рост по итогам 2025 года. Наибольшее подорожание произошло в областях центра и запада Украины. Однако положительную динамику имели и города, где из-за факторов безопасности рынок ранее приходил в упадок, – Харьков, Сумы, Чернигов.

Средние цены квартир на вторичке там изменились следующим образом:

Харьков

  • однокомнатная квартира – 22 тысячи долларов (+10%);
  • двухкомнатная квартира – 36 тысяч долларов (+13%);
  • трехкомнатная квартира – 50 тысяч долларов (+19%);

Сумы

  • однокомнатная квартира – 22 тысячи долларов (+10%);
  • двухкомнатная квартира – 32 тысячи долларов (+7%);
  • трехкомнатная квартира – 41 тысяча долларов (+15%).

Чернигов

  • однокомнатная квартира – 34 тысячи долларов (+11%);
  • двухкомнатная квартира – 50 тысяч долларов (+18%);
  • трехкомнатная квартира – 58 тысяч долларов (+2%).

Риелтор Ирина Луханина говорит, что доминирование вторички на рынке вызвано ориентацией покупателей на жилое состояние недвижимости. Первичку же выбирали по четким критериям.

В 2025 году рынок четко показал: иллюзии не продаются. Продается готовность. Покупали то, куда можно заехать и жить сразу. Именно вторичка стала опорой стабильности рынка. Первичный рынок оставался в поле внимания, но только при жестких условиях: высокая степень готовности, понятные документы, репутация застройщика. Продажи "на этапе обещаний" практически исчезли,
– отметила эксперт.

По мнению риелтора Елены Гайдамахи, в 2026 году стоит отдавать предпочтение недвижимости с высокой степенью автономности. В условиях перебоев с электроснабжением это позволит поддерживать комфорт жизни.

Самые лучшие квартиры – с индивидуальным отоплением. Питание можно подключить, чтобы газовый котел работал, потому что ему электричество нужно, и все – у вас есть тепло. Если помпы стоят хорошие, то есть горячая вода. По крайней мере без света можно обойтись, а котел запустить. В Киеве таких домов очень мало. Пальцев двух рук будет достаточно для того, чтобы пересчитать их. Между тем Винница и Сумы сделали шаг вперед,
– говорит специалист.

Риелтор Ирина Луханина выразила мнение, что в 2026 году на рынке недвижимости скорее на первом месте будет качество жилья, чем престиж его расположения.

Наиболее рациональные покупки: готовая вторичная квартира с прогнозируемыми затратами, первичка с высокой готовностью или уже введенная в эксплуатацию, дома с автономными системами жизнеобеспечения. Лучшая стратегия – покупать объекты с косметическими недостатками, но с правильной локацией, инженерией и документами. Косметика исправляется, системные ошибки – нет,
– заключает эксперт.

С точки зрения Александра Овчаренко, в грядущем году повышенного внимания покупателей стоит ожидать к качеству недвижимости и надежности девелопера.

В 2026 году будут выигрывать не те, кто продает дешевле, а те, кто способен прозрачно объяснить ценность продукта и подтвердить ее цифрами. Новые требования к энергоэффективности и безопасности останутся с рынком надолго и продолжат влиять на себестоимость и финальную цену. Эти решения не являются временными, они формируют новую базу качества,
– отмечает предприниматель.

Влияние на рынок недвижимости в 2025 году оказали и государственные программы "еОселя" и "еВидновлення". В декабре к ним добавилась возможность получить ваучер на покупку жилья для ветеранов со статусом ВПЛ с временно оккупированных территорий Украины.

Квартиру в ипотеку на 20 лет можно взять через программу "еОселя". Кредит предусмотрен:

  • под 3% годовых в первые 10 лет и 6% – с 11 года для военных, полицейских, пограничников, спасателей, медиков, педагогов, преподавателей;
  • под 7 – 10% годовых – массовая ипотека для ветеранов и члены их семей, УБД, лиц с инвалидностью вследствие войны, семей погибших ветеранов, ВПО и других граждан, которые не владеют жильем, или его площадь меньше определенной программой.

Самые выгодные условия действуют для военных, силовиков, а также медиков и учителей. Однако в отношении последних речь идет исключительно о работниках учреждений государственной и коммунальной формы собственности.

Важно! До недавнего времени только военные на контрактной форме службы могли претендовать на льготную ипотеку от государства. Однако 11 декабря правительство объявило, что мобилизованные также имеют право на кредит под 3 – 6% годовых.

Риелтор Елена Гайдамаха говорит, что больше всего клиентских обращений в течение года ей поступало по различным государственным программам. Однако порой для покупателей оставалось незамеченным требование к работе в государственных учреждениях образования или здравоохранения.

Получить компенсацию за разрушенное из-за войны жилье можно по программе "еВидновлення", если оно находится на неоккупированной территории или в зоне активных боевых действий. Для этого нужно получить оценку комиссии, которая признает дом непригодным для жизни.

Особенности расчетов государственной компенсации за разрушенное жилье является одной из причин того, что люди часто выбирают недвижимость в своем же регионе, даже если он не относится к условно безопасным.

Когда человек потерял свое жилье, государство компенсирует пропорционально и примерно к ценовой политике, которая сегодня существует в том регионе. Например, если человек потерял в Харькове или области свою квартиру размером 40 квадратных метров и получил за нее 32 тысячи долларов, то что он сможет купить на западе Украины за эти деньги? Ничего. Поэтому он вынужден покупать именно в том регионе, где потерял жилье, в более безопасной части,
– говорит Елена Гайдамаха.

Председатель Украинской ассоциации девелоперов Евгений Фаворов отмечает, что для реализации государственных программ, стимулирующих спрос на недвижимость, рынку может не хватать предложения.

В "еОселе" на вторичном рынке уже ощущается исчерпание предложения. Запросы на десятки тысяч квартир рискуют не иметь покрытия,
– предполагает эксперт.

Обратите внимание! С 9 февраля 2026 года в программе "еОселя" будут действовать новые ограничения по площади жилья.

По новым требованиям, приобретенная через государственную ипотеку недвижимость может иметь следующую предельную площадь:

  • для квартиры – не более 52,5 квадратного метра на семью из одного или двух человек и дополнительно 21 квадратный метр на каждого следующего члена семьи, но не более 115,5 квадратного метра в целом;
  • для дома – не более 62,5 квадратного метра для семьи из одного или двух человек и дополнительно 21 квадратный метр на каждого следующего члена семьи, но не более 125,5 квадратного метра.

Допустимые превышения будут достигать не более 10% в случае, если возраст жилья будет до 3 лет. Однако для более старой недвижимости исключений не предусмотрели.